西部縣級城市城鎮化建設融資模式初探

摘要:城鎮化水平是一個國家或地區經濟發展、文明進步的重要標志之一。城鎮化建設已成為保持經濟穩定增長工作的重中之重，但城鎮化進程中城市建設資金需求量非常龐大，政府有限的財力無法滿足建設需求，這就需要有一個良好的融資平臺解決上述需資和融資之間的矛盾。通過對貴州省開陽縣的個案分析，把握該縣在實現城鎮化建設過程中城市基礎設施建設所需資金的融資需求以及融資模式的解決方式和途徑，可以為西部地區縣級城市城市化建設的融資模式提供一個范本式的討論基礎。

關鍵詞:城鎮化;房地產;融資

中圖分類號:F127文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)30-0132-04

目前貴州省城鎮化水平較低的主要表現有城鎮數量較少、城鎮規模較小、城鎮發展依托的經濟形勢較單一、城鎮基礎設施建設投資較薄弱等幾個方面。貴州省的自然地理環境極大程度地限制了城鎮數量的增多和城鎮規模的擴大。同時，受環境和交通等條件約束，中心城市的經濟帶動輻射能力被大大削弱。大多數城鎮的經濟發展形式較為單一，企業較少，這就導致城鎮經濟的發展后勁不足，缺乏長期發展的堅實動力。而城鎮基礎設施建設資金投入較少，導致城鎮固定資產投資比重偏低，這種投資嚴重不足的情況反過來又導致相關經濟產業，如建材業、房地產業、建筑業等發展滯后。綜上所述，城鎮化水平較低導致貴州省經濟陷入“低水平均衡陷阱”之中。

一、開陽縣具備“極核城鎮”的極核特征，具有優先進行城鎮化建設的必要性和合理性

美國經濟學家赫爾希曼認為，經濟增長并不是出現在所有地方，為數不多的幾個區域實力中心易于引起較高收入水平的經濟發展[1] 。根據赫爾希曼的理論，可以在貴州省城鎮化建設進程中采取率先發展“極核城鎮”，帶動“次級城鎮”的發展理念[2]。小城鎮位于城市之尾、鄉村之首，是連接城市與鄉村經濟、文化、交通的紐帶與橋梁，而“極核城鎮”又是小城鎮群的區域經濟中心、文化中心、人口就業中心，優先發展那些具有地理區位優勢、經濟發展形式多樣、經濟發展后勁較足、對周邊經濟社會輻射能力強的城鎮，使其在具備極核特征后，逐漸成為小區域經濟重心，當此類小區域經濟重心增多后，勢必會帶動貴州全省經濟的快速、可持續發展。而貴州省的開陽縣正是具備了上述極核特征的、極具開發價值的經濟縣域。

開陽縣具備極核城鎮的潛質主要體現在以下幾個方面:

首先是良好的區位優勢和便捷的交通環境。開陽縣距貴陽市和遵義市均不遠，近年來交通條件的極大改善使得開陽縣良好的區位優勢開始體現。在建的公路、鐵路和水路項目將使得開陽的交通環境進一步改善。其次是多種經濟類型并存的自身優勢主導產業的成型。開陽縣是全國三大磷礦產區之一，天賜的磷礦資源已經成為縣域經濟的增長點。循環經濟產業鏈在磷化工行業中的形成不僅保持了開陽縣支柱經濟產業的健康有序發展，更為開陽縣的環境經濟提供了有力保障。此外，開陽縣利用“中國富硒農產品之鄉”的品牌效應，大力發展現代農業。開陽縣有目前全省最大規模的現代農業園，一批農產品龍頭企業在開陽的迅速發展壯大使得開陽的農業經濟走出了單純的、低級的農產品種殖、養殖的農業生產老套路，逐漸向產供銷一條龍、農工貿一體化的方向轉變，初步形成了市場拉動、政府扶持推動、龍頭企業帶動的產業發展新格局[3] 。值得注意的是，開陽縣還具有豐富的旅游資源，旅游經濟發展潛力巨大。可以說，多種多樣的經濟發展類型，一二三產業的合理搭配使開陽的縣域經濟具有充足的發展后勁和廣闊的拓展空間，這就使開陽縣具有了良好的人口吸納能力。再次，開陽縣近年來經濟發展速度迅速。GDP年均增長率、地方財政收入年均增長率、全社會固定資產投資年均增長率、城鎮居民人均可支配收入率均在兩位數以上。預計到2020年開陽縣仍將保持13%左右的GDP增長速度，實現GDP 245億元，是2008年的4.38倍。預計2021—2030年間，將保持10%左右的增長速度，2030年實現GDP 635億元，是2008年的11.34倍。在全省經濟強縣建設中，綜合評價將繼續保持建制縣第一的優勢。第四，人口結構顯示城鎮化發展空間較大。目前，開陽縣城城鎮化率尚低，年齡構成較年輕。其外來人口較少，這就為城鎮化必需的農業人口的轉移提供了良好的平臺和基礎。

通過上述對開陽縣城四個方面的簡要分析，充分且必要地說明開陽縣具備作為“極核城鎮”優先加速城鎮化進程的先決條件。開陽縣縣城有著提高城鎮化率的巨大空間，結合開陽縣1997—2008年的GDP、人均GDP的相關數據，我們可以看到，2003—2010年是開陽城鎮化加速發展的一個時期，農業人口轉化為城鎮人口為總人口的1%～1.5%。① 通過預測，2011—2015年將是開陽縣城鎮化高速發展的一個時期，農業人口轉化為城鎮人口的數量將為總人口數量的1.5%～2%;2016—2019年將是開陽縣城鎮化超速發展的一個時期，農業人口轉化為城鎮人口的數量將為總人口數量的2%～2.5%;2020—2025年將是開陽縣城鎮化快速發展的一個時期，農業人口轉化為城鎮人口的數量將為總人口數量的2%～1.5%;2025—2030年將是開陽縣城鎮化發展的未期，農業人口轉化為城鎮人口的數量將為總人口數量的1.5 %～1%;農業人口轉化為城鎮人口的比例將逐漸消失。

二、開陽縣城鎮化進程中的房地產需求

城鎮化進程的顯著標志之一就是作為人口載體的城鎮容量的不斷擴大。開陽縣城的人口隨著城鎮化進程的不斷深入勢必會有顯著的增長。根據開陽經濟發展和城市化發展規律，預計開陽縣城定居人口2010—2030年將從6.3萬增長到16.8萬，其中從外縣城到開陽純消費人口將逐漸增多，預計2030年將達到1.58萬，占城市人口的9.3%。隨著開陽經濟在可預見的時間內的高速增長，開陽城鎮居民的需求結構將有很大的改變，具備改善住房條件的消費能力將大大增強，隨之而來的就是周邊居民大量進入縣城購房。按照人均住房面積50平方米計算，從2010—2030年，開陽縣城需要新建住宅面積約為828萬平方米。

三、房地產市場的用地需求及資金需求

根據上述對開陽縣城居民用房的需求分析，按照綜合容積率2.0的比例計算，相應預測住宅用地需要約為6 211畝，可以預測居住用地及其他性質用地需要合計23 602畝，其中新增建設用地18 680畝，舊城改造4 922畝。下表為2030年開陽縣城城區各類用地需求表和開陽縣2010—2030年需供應土地情況表。

據相關城市建設開發資金投入統計，在縣城區建設中，每開發1平方公里土地，用于市政配套設施建設包括主干道路、綠化、照明、給排水及污水處理等方面的資金投入約1.6億元，其中主干道路的路網密度按4公里/平方公里測算，路約寬30米～40米，造價按2 800萬元～3 200萬元/公里測算，折合道路修建資金投入約為1.2億元/平方公里，其余0.4億元用于綠化、照明、給排水及污水處理等方面，則新增建設用地市政配套設施建設的資金投入量預計如下:

城鎮化建設進程中對基礎設施建設投入資金的需求量與政府財力的匱乏之間產生的籌資不力、融資困難的瓶頸問題將在下面的分析中凸顯出來。以開陽縣為例，開陽縣的財政赤字逐年擴大，建設資金缺口大。2004—2008年間，開陽縣財政總收入和地方財政收入雖呈上升趨勢，但從近幾年開陽縣地方財政收入、支出歷史數據看，開陽縣一直是財政赤字，地方財政收支逆差達一倍以上。開陽縣要展開大規模的城市建設，資金缺口較大。財政資金的較大缺口導致固定資產投資從2005年起增幅逐年下滑，從78%下降到24.7%，新增固定資產2008年僅增長4.6%，2008年全年基礎設施投資僅為13.1億元，比上年下降了20.1%，其中電力、交通、水利、通訊、城建等基礎設施投資僅為4.6億元，下降69.3%，占全部基礎設施投資比重為8.5%。①基礎設施建設，特別是城市基礎設施建設投入嚴重不足，將制約開陽城鎮化發展水平。

在進行城鎮化建設的進程中出現的城鎮需要經營，而政府又不能直接從事企業式運作的情況下，很多城市和地區都探索性地成立了城投類公司，作為政府授權經營城市基礎設施等資產的企業式經營機構，成為加快城鎮化建設和吸引社會優良資金進行城鎮建設良好的融資平臺的利益分配載體。

四、解決基礎設施建設資金不足的融資模式與融資流程

土地一級開發是現階段解決基礎設施建設資金不足的最有效、最便捷的籌資途徑。土地一級開發，是對生地進行整治和“三通一平”建設、對地上房屋建筑物和附著物進行拆遷安置，將其開發成能夠立即進行開發建設的“熟地”和凈地的過程。土地一級開發需要預先投入開發資金實施土地一級開發，一級開發成本一般由征地直接費、耕地占補平衡費、拆遷安置補償費、“三通一平”費及相關稅費等組成(因地塊位置、建筑物、原產權人要求等重點不確定情況，土地一級開發成本測算暫不考慮拆遷安置補償費)。

根據國土資源部門和財政部門對土地一級開發成本的有關規定，測算出開陽縣中心城區土地一級開發成本在12.52萬元/畝左右(如下表所示):

在對開陽縣城土地一級開發成本的分析測算后，我們再對近年來開陽縣城土地掛牌出讓底價進行簡要分析。目前，中國對經營性用地實行市場公開招拍掛出讓制度，土地招拍掛成交價格反映了市場對該地塊的可接受程度。根據開陽縣2006—2009年土地掛牌出讓統計表反映，2006—2007年開陽縣土地出讓成交價格在30萬元～40萬元/畝之間，2008年與2009年分別出讓一宗土地，成交價分別為116萬元/畝和287萬元/畝。①商品房屋銷售價格里包含的土地價格即熟地價格為58.3萬元/畝左右，因新區土地大部分為未開發利用的土地，需拆遷安置的房屋建筑物數量較小，拆遷安置成本以6萬元/畝預計，則生地掛牌出讓底價以不超過52萬元/畝比較適合。通過土地籌集市政建設資金，在不含拆遷的情況下，用于基礎設施建設的資金按照土地收益的65%計算，與生地出讓價格在40萬元～52萬元情況下進行分析，可以得出新區土地出讓、行政劃撥以及老城區開發土地籌集資金情況。

(一)新區土地出讓籌集資金情況

(二)新區行政劃撥用地籌集資金情況。新區行政劃撥用地，主要是指經濟適用房、廉租房用地、行政辦公、體育用地、醫療衛生、教育科研、其他公共設施、中小學用地等，預計為新區建設用地的15%，數量約為2 475畝，應適當攤入適當市政建設費，以彌補建設資金的不足。如按7.5萬元/畝攤入，土地劃撥價格約為20萬元/畝。可籌集基設施建設資金1.86億元。

(三)老城區開發土地籌集資金情況

五、結語

通過以上的分析可以看到，通過土地一級開發能夠形成:(1)土地一級開發+土地儲備模式，即公司投入自有資金+銀行信貸資金，進行土地一級開發，形成土地產品，移交給土地儲備中心，土地儲備中心按照市場價格抵押給銀行，將市政建設費通過銀行信貸置換出來，投入開陽縣城的開發建設。(2)市政建設+政府回購模式，即公司投入自有資金+銀行信貸資金，進行市政項目建設;將土地出讓中攤入的市政建設費，作為政府回購的資金來源。在市場接受的情況下，將土地出讓，完成資金的良性循環。

綜上所述，當經濟社會的主旋律變為加速城鎮化進程時，城鎮化進程中的“極核城鎮”對房地產市場、土地開發的需求就會極度擴大，而當地政府有限的財力與城市建設資金龐大的需求量之間的矛盾又會阻礙城鎮化建設進程。

參考文獻:

[1]翁君奕.非均衡增長與協調發展[M].北京:中國發展出版社，1996:11.

[2]徐和平.城市化滯后與貧困惡性循環——對20世紀80年代以后貴州城市化的反思[J].貴州財經學院學報，2000，(2).

[3]黃健，等.貴州開陽縣域經濟發展走筆[N].貴州日報，2008-12-16.

[責任編輯 陳鳳雪]