美國次債危機對中國住房抵押貸款證券化的警示

摘要:起源于美國房地產按揭市場的美國次債危機爆發后迅速蔓延至全球的主要金融市場，給各國經濟特別是金融行業帶來了巨大的影響。這場危機雖然對處于高速發展過程中的中國金融市場影響不大，但中國應該對住房抵押貸款證券化過程中的風險高度重視，借鑒美國經驗，更好地發展和完善中國證券化市場。

關鍵詞:美國次債危機;住房抵押貸款證券化;警示

中圖分類號:F83文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)30-0072-02

20世紀70年代以來，資產證券化作為金融產品創新的主要手段之一，在國際上發揮越來越重要的作用。作為一種創新的金融手段，資產證券化是一把雙刃劍，在給銀行帶來流動性、給投資者帶來收益的同時，也蘊涵著風險。

一、美國次債危機與住房抵押貸款證券化

(一)美國次債危機的直接原因

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是:美國的利率上升和住房市場持續降溫。美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，由于美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。 隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發“次貸危機”。

(二)資產證券化風險的傳染性使次債危機不斷蔓延

2006年下半年發端的美國次貸危機，便向我們展現了資產證券化風險的傳染性，成為美國乃至全球金融界關注的焦點。固定資產的未來收益為信用基礎，進一步運用資產重組、風險隔離和信用增級三大基本原理，在非流動資產的基礎上創造出流動性強的證券。這就增加了金融市場的金融工具，使流動性差的資產也能進入金融市場得以流動，具有優化社會資源配置的功能。但同時，我們也必須清醒地意識到證券化產品與其他金融工具一樣也是風險和收益的結合體，其三大基本原理之中也蘊涵著杠桿式的風險放大效應，一旦經濟環境的基本面逆轉，這種風險就將大規模的爆發。隨著基礎資產借款人理性違約的大面積發生，資產支持證券的收益將不能得到保證，資產證券化迅速擴散并放大信用風險的負面杠桿作用將體現出來，對資產證券化的利益鏈造成連鎖反應，使整個金融體系面臨風險。

美國持續十幾年高速增長的房價和持續的低利率，使次貸市場快速增長，在這種環境下，證券化所具有的增強信用、增加流動性及分散風險的效應，使次級債券得以迅猛發展。但隨著經濟進入調整期，房價與利率等外部經濟環境發生反方向變化，使資產支持證券基礎資產信用違約風險率急劇上升，導致美國次級債券由原來的優質證券演變成為垃圾證券，通過證券化過程對風險的擴大，發展成為全球金融危機，對全球經濟造成巨大的損失。

“美國次貸危機的爆發以及影響不能歸咎于金融衍生產品，對于這一工具的不當使用以及對風險的認識不足才是引發危機的原因之一。”可以看出，金融創新就像一把“雙刃劍”，金融創新在推動金融機構經營業務的模式發生根本性變化，為金融機構創造更大的流動性和更多的商業機會提供機遇的同時也將資產的風險傳遞給更加廣大的投資者，使金融體系更加具有不確定性。

二、中國住房抵押貸款證券化的特點與風險

(一)相對于美國中國住房抵押貸款有如下特點

1.貸款門檻高。在國內，房貸首付比例普遍要求30%以上，要求申請者提供可靠的收入證明，而美國次級抵押貸款無須申請者提供信用證明，甚至可以“零首付，零文件”(即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無須提供任何有關償還能力的證明)。

2.不良貸款率較低。由于個人住房抵押貸款業務在國內開展時間不長，貸款違約情況不明顯，不良貸款率較低，被視作銀行的優良資產。盡管監管部門披露出來的“假按揭”違法行為所涉及的金額巨大，已經給房貸市場帶來不確定風險，但不良貸款率仍低于安全警戒線。

3.尚未全面推行抵押貸款證券化業務。中國住房抵押貸款的規模不大，但增長勢頭較猛，銀行資產中該類資產的比例將越來越大。為了防范風險，改善流動性，銀行紛紛試點抵押貸款證券化，但規模較小并只在銀行間債券市場發行，因此抵押貸款的違約風險被控制在很小的范圍，不會波及到資本市場。而在美國次級抵押貸款市場上，資產證券化產品眾多，信用創造鏈條較長，而且是在公開市場上發行，所以其影響面較大。

4.中國房地產市場需求旺盛，房價仍有上升空間。由于中國住房商品化、市場化的時間不長，加上城市化水平的提高，住房供給遠不能滿足住房需求，因此房地產市場有強大的需求支持，房價長期看漲。而美國房地產市場上的真實需求不足，其繁榮主要是因利率下降、融資標準放低引起的，這必然導致市場投機成分過高，房價存在較大泡沫。

5.目前利率不斷調高，但真實利率水平仍不高。自從2006年以來，央行已連續多次加息，貸款買房者的利息壓力愈來愈重。但同時，全國各地的房價在這幾年里均有較大漲幅，甚至房價的增幅大大高于利息的增幅，還款壓力也有所減緩。而美國次貸危機是發生在房價下跌、利率上升的雙重壓力下。

(二)住房抵押貸款市場存在的風險

住房抵押貸款市場存在的風險主要是違約風險和提前償付風險。近年來，在房價持續上漲及房貸資產是優良資產的觀念驅動下，商業銀行普遍放松了對貸款者的資質審查。據調查所知，按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人按揭貸款的貸款額是個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很少有申請者能夠滿足這樣一個最基本的標準，不少房貸者從律師事務所或單位開出假的工資收入證明。更嚴重的是，部分銀行為了自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴張的態勢，違規放寬了個人住房按揭貸款者市場進入。而目前的房地產市場和危機爆發前的美國房市很相似，都是由經濟的平穩快速增長帶來了房地產市場的空前繁榮，住房按揭貸款余額大幅增長，數次加息無疑增加了普通居民按揭購房的成本支出，進而給一直被認為是銀行優質資產的按揭貸款帶來巨大影響，難免會造成違約風險。提前償付對證券化中的現金流產生重大影響，給貸款銀行帶來利息損失，甚至是改變證券的償還期限，給投資者帶來風險。隨著央行的數次加息和對央行宏觀調控的政策預期，許多購房者選擇了提前還貸，加劇了銀行的提前償付風險。

三、美國次債危機對中國住房抵押貸款證券化的警示

1.嚴格執行個人住房貸款資格的審核。個人申請住房貸款的資格是能否保證順利償還貸款的關鍵。申請人在申請貸款時，需出具其收入證明和信用記錄。發放貸款的機構要嚴格執行按揭貸款的首付比例，嚴禁貸款給不具備償還能力或首付不足的申請人。

2.建立產權保險制度。在房地產抵押貸款證券化中，基礎資產是基于銀行和借款人之間抵押貸款合同產生的債權，如果用于保障這種債權的抵押物(房地產)本身的權屬被證明是不充分時，債權將無法實現，債券持有人也便不足以向抵押物行使追索權彌補其經濟損失。

3.相關法律法規的健全。建立健全住房金融法規，優化外部制度環境，相應出臺住房金融法、住房金融機構組織法、住房抵押貸款證券評級標準和發行的交易程序;金融機構開展抵押貸款證券化業務的會計制度化以及對違反法規的處罰規定，完善與住房金融有關的公積金管理、住房儲蓄管理、對住房融資的稅收管理、對低收入者的住房補貼等方面的法規。對包括房地產抵押貸款證券化在內的資產證券化進行新的立法，制定資產證券化專門性法規。

4.嚴格制定并執行信用評級增級制度。鑒于美國次級貸款危機的教訓，中國一定要嚴格制定并執行信用評級和增級制度。在信用評級增級過程中，信用評級、增級機構必須做到公平、公正、客觀、屬實，嚴禁為了利益過高評級、增級。

5.加強政府在住房抵押貸款證券化過程中的作用。進一步加強政府在目前抵押貸款擔保中的地位。目前，中國的住房抵押貸款擔保中心一般是以掛靠在政府房屋管理部門的公司形式存在的，這些公司名義上具有獨立的法人資格，但實際上背后是以政府的信用擔保為基礎的，政府雖已經在住房抵押貸款擔保中發揮著不可替代的作用，但仍需加強。政府要設立一套統一、完整的抵押物審核、評估和處理系統。該系統主要對抵押物產權的合法性、價格的合理性、抵押物是否辦理了保險手續以及是否存在“多頭抵押”等方面進行審核，以保證擔保公司的利益。

參考文獻:

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[責任編輯 陳丹丹]