中國(guó)啟動(dòng)物業(yè)稅的難點(diǎn)與對(duì)策分析

摘要:目前，開(kāi)征物業(yè)稅已成為中國(guó)社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)該借鑒其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)與中國(guó)實(shí)際相結(jié)合，擇機(jī)出臺(tái)統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。開(kāi)征物業(yè)稅是中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制走向現(xiàn)代化、國(guó)際化的重要一步，是規(guī)范和完善中國(guó)房地產(chǎn)稅制的必要手段，但在中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅仍然存在著一定難度。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;難點(diǎn);對(duì)策

中圖分類號(hào):F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)27-0028-02

一、何為物業(yè)稅

“物業(yè)”一詞來(lái)源于香港和東南亞，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。物業(yè)稅，各國(guó)的叫法也不同，主要稱“財(cái)產(chǎn)稅”(Property Tax)、“房地產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”(RealEstate Tax)，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，納稅數(shù)額隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、地鐵通車后，沿線的土地價(jià)格就會(huì)提高，相應(yīng)地，每年應(yīng)繳的物業(yè)稅也會(huì)跟著提高。財(cái)產(chǎn)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器，還可以用來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾。開(kāi)征物業(yè)稅，是世界各國(guó)普遍的做法，也是籌集地方政府收入的主要手段。

二、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

財(cái)產(chǎn)稅作為最古老的稅種之一，最初征收的目的在于增加收入，保證國(guó)家財(cái)政需要。中國(guó)沒(méi)有開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，因此開(kāi)征物業(yè)稅事在必行。

1.完善中國(guó)稅制的需要。一個(gè)現(xiàn)代化的完整的稅收體系，應(yīng)該包括三大部分，即完善的商品稅類、所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類。中國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的改革與完善，商品稅制與所得稅制已經(jīng)取得相當(dāng)?shù)倪M(jìn)展，但是財(cái)產(chǎn)稅制的建設(shè)卻長(zhǎng)期處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。這種滯后與中國(guó)當(dāng)前的財(cái)產(chǎn)稅尤其是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰與保護(hù)的立法滯后有關(guān)。目前中國(guó)已經(jīng)修改憲法，完善私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的研究與實(shí)施過(guò)程已經(jīng)啟動(dòng)，這就為開(kāi)征物業(yè)稅創(chuàng)造了有利條件。

2.有利于資源的合理利用。據(jù)了解，中國(guó)城鎮(zhèn)居民現(xiàn)居住關(guān)系還是相對(duì)緊張的，但居民住房浪費(fèi)現(xiàn)象卻非常嚴(yán)重。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。如果把閑置房屋動(dòng)員出來(lái)，在租賃市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)充分流轉(zhuǎn)，就不會(huì)有這么多老百姓沒(méi)有房子住。我們的總量資源并不少，起征物業(yè)稅就是為了促進(jìn)存量資源的優(yōu)化利用。此外，中國(guó)人口眾多而且城市化速度不斷加快，但資源非常匱乏。把消費(fèi)限制在合理限度內(nèi)只有兩個(gè)辦法，通過(guò)征稅，或者通過(guò)新建。對(duì)中國(guó)大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)，通過(guò)適度征稅的辦法來(lái)節(jié)約資源，這是經(jīng)過(guò)比較以后的政策舉措。

3.調(diào)節(jié)收入分配，維護(hù)社會(huì)公平的需要。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)的稅源正在發(fā)生變化，突出表現(xiàn)為個(gè)人收入的不斷擴(kuò)大，社會(huì)財(cái)富總量中的不動(dòng)產(chǎn)形式、特別是房產(chǎn)在財(cái)富中的比重的上升，只依靠個(gè)人所得稅調(diào)解分配是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，在個(gè)人所得稅不完善的情況下加快物業(yè)稅制度的建設(shè)，使其成為主體稅種，發(fā)揮其再分配功能，補(bǔ)充個(gè)人所得稅再分配功能的缺陷。

4.有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。在中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)程中，由于目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，一些城市居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資，以至出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”這樣的專業(yè)炒家。近乎瘋狂的炒樓行為導(dǎo)致許多城市房?jī)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。從國(guó)際慣例看，物業(yè)稅主要是針對(duì)大戶型的、多套的住宅和用于投資、出租等經(jīng)濟(jì)性房屋在保有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)于單套的、小戶型的、自住的房屋則采取免征或少征的做法。這樣一來(lái)，一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅后，其所持有的樓盤(pán)，持有成本增高，若無(wú)法及時(shí)售出的話，所需繳納的物業(yè)稅便會(huì)增加，這樣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”等行為將會(huì)受到一定的遏制。另一方面，對(duì)于炒樓者來(lái)說(shuō)，也增大了其囤積住房的成本，房子如果不能及時(shí)出手的話，每年一大筆物業(yè)稅將對(duì)炒樓者形成一種巨大的壓力，會(huì)促使炒房者手中空置的房屋流向租用市場(chǎng)和一級(jí)市場(chǎng)，使得房屋的供給增加，也有利于房屋價(jià)格的下降。因此，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)于投機(jī)炒樓行為有一定遏制作用。

三、開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)

1.土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開(kāi)征。中國(guó)雖然具備了開(kāi)征物業(yè)稅的條件，但實(shí)施起來(lái)還存在一定難度。房地產(chǎn)(物業(yè))稅的基石是土地制度。從物業(yè)稅的角度看，涉及兩種土地使用和管理制度:一是城市土地采用批租形式，在這種形式下政府必然希望土地能夠賣出較好的初始價(jià)錢(qián)，以便于政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施;二是土地的供應(yīng)和交易基本上沒(méi)有限制，但是土地的使用要定期進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上征收財(cái)產(chǎn)稅，這會(huì)使土地初始價(jià)格比較低，但每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅。中國(guó)目前實(shí)行的是“批租制”。在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，按土地的不同用途，批租期限四十至七十年不等，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。地方政府收入增加最快的來(lái)源是依靠出讓國(guó)有土地使用權(quán)的所得，所以，各級(jí)地方政府因而加大了對(duì)土地的出讓力度。政府出讓一塊土地的年限是四十至七十年，四十至七十年的土地收益全都?xì)w了本屆政府所有，以后的多屆政府基本上不會(huì)再?gòu)谋緦谜呀?jīng)出讓的這塊土地上再獲取很大的收入。另外，房地產(chǎn)商花高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了政府一次性出讓七十年的土地使用權(quán)，必然把高昂的土地價(jià)格成本轉(zhuǎn)移到其最終產(chǎn)品即商品房上，這也是商品房?jī)r(jià)格高的直接原因之一。現(xiàn)在的問(wèn)題是中國(guó)能否實(shí)現(xiàn)及怎樣實(shí)現(xiàn)從土地批租制向物業(yè)稅模式的轉(zhuǎn)變。

2.缺乏完善的政策和明晰的產(chǎn)權(quán)。物業(yè)稅要求要有明晰的土地房屋產(chǎn)權(quán)。然而，目前中國(guó)一些企事業(yè)單位的用房產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離的現(xiàn)象較嚴(yán)重，有很多房屋只有使用權(quán)，而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。實(shí)際征管中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的難度較大，一部分房屋是使用人納稅。而物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)該向房屋的產(chǎn)權(quán)人征稅，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系是實(shí)施物業(yè)稅的一大難點(diǎn)。

3.公眾對(duì)物業(yè)稅的接受程度。物業(yè)稅的推行涉及到千家萬(wàn)戶在中國(guó)，老百姓交稅的理念不強(qiáng)，特別是缺乏對(duì)財(cái)產(chǎn)交稅的理念。如果沒(méi)有公眾普遍的、或是大部分公眾對(duì)這一新稅制的認(rèn)同，不管政府想怎么做，怎樣采取強(qiáng)制性措施，物業(yè)稅的推行必定都是不可能成功的。公眾的接受，應(yīng)該是決定物業(yè)稅能否順利推行的第一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題。在物業(yè)稅推行過(guò)程中，有一個(gè)公平、透明的立法程序，保證公民在法律的制定過(guò)程當(dāng)中充分的、有效地參與。不管是作為一種國(guó)家的立法，還是說(shuō)作為國(guó)務(wù)院的條例，在制定這個(gè)法律的時(shí)候，都應(yīng)該讓公眾有通過(guò)聽(tīng)證、網(wǎng)上征求意見(jiàn)的方式，讓公眾有效地參與。

4.如何解決舊房的重復(fù)征稅問(wèn)題，計(jì)稅依據(jù)很難確定。因?yàn)橥恋嘏庵浦两褚褜?shí)行了二十多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了多年的土地稅費(fèi)，并且已經(jīng)納入財(cái)政。而物業(yè)稅一旦開(kāi)征，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征，會(huì)令大量“有產(chǎn)者”承受額外的稅收負(fù)擔(dān)。因此，如何解決舊房的征稅問(wèn)題也是應(yīng)該慎重考慮的。另外，物業(yè)稅的改革還面臨不同房產(chǎn)如何計(jì)稅問(wèn)題。中國(guó)住房類型多樣化，有商品房、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、合作建房等，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值總量存在巨大差異。如果不加區(qū)別則難以公平;而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。中國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)構(gòu)主要包括建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)資委等三大政府部門(mén)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)章可循，使得三大部門(mén)對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)得出三個(gè)不同的結(jié)果，根據(jù)哪個(gè)結(jié)果納稅便成為難題。對(duì)于不同房產(chǎn)的稅制， 對(duì)不同用途的房產(chǎn)如自住房、出租房、商業(yè)房等，如何適用稅率?也是物業(yè)稅改革中一個(gè)不容回避的問(wèn)題。

四、關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的幾點(diǎn)建議

1.以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣除一定費(fèi)用的余額為計(jì)稅依據(jù)。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的課征方法是從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值。該規(guī)定存在如下問(wèn)題:第一，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值，該計(jì)稅價(jià)值的計(jì)算遵循歷史成本原則，從而將此房產(chǎn)“鎖定”在原來(lái)的配置狀態(tài)。第二，房產(chǎn)稅從租計(jì)征時(shí)以其租金作為計(jì)稅依據(jù)，而現(xiàn)行法規(guī)與制度并不完善，很多房地產(chǎn)的租賃十分隱蔽，相關(guān)部門(mén)根本監(jiān)測(cè)不到，導(dǎo)致稅收大量流失。物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確定需避免上述兩個(gè)問(wèn)題。參照國(guó)外開(kāi)征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，并充分考慮中國(guó)物業(yè)稅開(kāi)征的初衷及可操作性，物業(yè)稅應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣除一定費(fèi)用的余額作為計(jì)稅依據(jù)，扣除的費(fèi)用可包括免征額、修繕費(fèi)等。按照不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值征稅能客觀反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不僅包括土地的級(jí)差收益，而且也包括土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。以市場(chǎng)價(jià)值為稅基，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲，稅基擴(kuò)大，稅收收入也將相應(yīng)增加。這樣規(guī)定計(jì)稅依據(jù)既符合受益原則，又能考慮到納稅人的承受能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。

2.實(shí)行差別稅率制度。按房產(chǎn)性質(zhì)制定不同的稅率，稅率由地方政府按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度自行制定。對(duì)新房和舊房可以采取不同的稅率和征稅辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含土地出讓金并入的因素。建議商品房稅率高于居民自住房，別墅等高檔住宅從高稅率。

3.建立信息共享的轉(zhuǎn)讓監(jiān)控體系。政府如果通過(guò)征稅調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配，就需要建立信息共享的轉(zhuǎn)讓監(jiān)控體系。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)投機(jī)交易與投資交易混雜，難以辨別。如果政府開(kāi)征物業(yè)稅旨在擴(kuò)大住宅租賃市場(chǎng)的有效供給、緩解居民住房困難，那么要對(duì)住宅投資與投機(jī)區(qū)別征稅。當(dāng)前土地使用和管理過(guò)程中過(guò)度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存，房地產(chǎn)資源無(wú)效配置的原因主要是占有資源不需要付出額外成本，刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀，所以增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)是提高資源配置效率的有效途徑。

4.設(shè)置必要的過(guò)渡期。物業(yè)稅的開(kāi)征涉及居民的切身利益，其他稅種的設(shè)置，尤其是自身的建設(shè)，將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，不能操之過(guò)急。應(yīng)設(shè)置必要的過(guò)渡期，分步驟地逐步推進(jìn)改革。盡量避免對(duì)消費(fèi)者心理的沖擊以及對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響。比如，物業(yè)稅評(píng)估體系的建立，需要首先建立物業(yè)稅專門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)和高素質(zhì)的物業(yè)稅評(píng)估隊(duì)伍，然后建立客觀、公正的評(píng)估制度，規(guī)范評(píng)估行為。

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