當(dāng)前有關(guān)房地產(chǎn)稅的幾個熱點問題探析

摘要:隨著房價不斷飆升，開征物業(yè)稅抑制投機(jī)炒房成為社會關(guān)注的焦點。近一段時間以來，有關(guān)物業(yè)稅與房產(chǎn)稅的報道不絕于耳，此起彼伏。有報道稱上海擬對住宅開征房產(chǎn)稅;也有報道稱，重慶市已經(jīng)拋出特別房產(chǎn)消費稅方案;也有媒體說，物業(yè)稅即將在京滬深渝等重點城市開通等等。對有關(guān)房產(chǎn)稅的幾個熱點問題需要認(rèn)真加以分析和探討。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅;物業(yè)稅;稅收調(diào)控

中圖分類號:F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)27-0026-02

今年是繼續(xù)應(yīng)對國際金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵一年。隨著國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的深度調(diào)整和深刻變化，迫切要求加大改革力度，進(jìn)一步破除制約經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的體制機(jī)制障礙，切實推動科學(xué)發(fā)展。隨著房價不斷飆升，開征物業(yè)稅抑制投機(jī)炒房成為社會關(guān)注的焦點。近一段時間以來，有關(guān)物業(yè)稅與房產(chǎn)稅的報道不絕于耳，此起彼伏。有報道稱上海擬對住宅開征房產(chǎn)稅;也有報道稱，重慶市已經(jīng)拋出特別房產(chǎn)消費稅方案;也有媒體說，物業(yè)稅即將在京滬深渝等重點城市開通等等，讓很多老百姓不知所措。筆者認(rèn)為，對當(dāng)前有關(guān)房產(chǎn)稅的幾個熱點問題需要認(rèn)真加以分析和探討。

一、房產(chǎn)稅與擬開征的物業(yè)稅的關(guān)系

實際上房產(chǎn)稅并不是一個新的稅種。1986年9月15日，國務(wù)院正式頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，于當(dāng)年10月1日開始施行。開始實施時納稅人主要是指內(nèi)資企業(yè)和個人，而外資企業(yè)或個人則根據(jù)1951年原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定來納稅，自2009年1月1日起，《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人也依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅采取從價計征，按年征收，對經(jīng)營自用的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額，按1.2%的比例稅率課征，對于出租的房屋，按照租金收入乘以12%的比例稅率納稅;《房產(chǎn)稅暫行條例》也規(guī)定了一些免稅項目，而對個人所有的營業(yè)用房或出租等非自用的房產(chǎn)，應(yīng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。由于征納雙方的信息不對稱，再加上缺乏有效的征管手段，不少房產(chǎn)即使用于出租收取租金，現(xiàn)實中也難以征到房產(chǎn)稅。隨著房地產(chǎn)價格的快速增長，要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，很多地方在考慮是否應(yīng)該在加強(qiáng)征管的同時擴(kuò)大征稅范圍，把個人的非經(jīng)營性住房也納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，增加住房保有環(huán)節(jié)稅收，抑制投資和投機(jī)性住房需求。

1994年分稅制改革之后，中國就未停止過對物業(yè)稅的研究，隨著2009年房價再度飆升，開征物業(yè)稅抑制投機(jī)炒房成為社會關(guān)注的焦點。物業(yè)稅這一說法源自香港，物業(yè)稅就是對不動產(chǎn)本身所征的稅收。物業(yè)稅屬于新的稅種，實際上也是一種房產(chǎn)稅，所以有的專家稱之為“新房產(chǎn)稅”，因為物業(yè)稅的提法會使普通公眾誤以為是物業(yè)費的“費改稅”。之所以叫物業(yè)稅，是因為2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》里首次提出物業(yè)稅的概念。該決議提出要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。目前物業(yè)稅改革設(shè)想的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。當(dāng)然，物業(yè)稅開征需要人大立法通過，目前物業(yè)稅在多個省市的空轉(zhuǎn)試點，充其量只是立法的準(zhǔn)備階段。推出物業(yè)稅之后，地方政府一次性收取的五十至七十年的土地出讓金，很大程度上要轉(zhuǎn)向分年度征收的物業(yè)稅，這對于地方財政的平穩(wěn)運(yùn)行勢必產(chǎn)生沖擊。而且目前開征也遇到個人住房信息采集、物業(yè)評估、產(chǎn)權(quán)登記等技術(shù)方面的障礙。所以，從短期來看，在現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》的基礎(chǔ)上修改條例，擴(kuò)大征稅范圍，把個人的非經(jīng)營性住房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，這是當(dāng)前抑制房價快速上漲、引導(dǎo)住房需求的明智舉措。不過物業(yè)稅代表中國房地產(chǎn)稅收的長期趨勢，從長期來看，開征物業(yè)稅替代現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，對于引導(dǎo)住房需求、公平收入分配、完善房地產(chǎn)稅收體系、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有很大的作用。

二、地方政府有權(quán)開征新稅種嗎

地方政府有無權(quán)限開征新稅種，這涉及到稅收管理權(quán)限問題。稅收管理權(quán)限是稅收管理體制的核心內(nèi)容，它包括稅法的制定和頒布權(quán)、稅法的解釋權(quán)、稅種的開征與停征權(quán)、稅目增減與稅率調(diào)整權(quán)，減稅免稅的審批權(quán)等。

按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則，中國的稅收管理權(quán)限分為三個層次:第一，屬于國務(wù)院管理的權(quán)限。如稅法的頒布與實施、稅種的開征與停征等，一些重要的稅收立法還要經(jīng)全國人民代表大會或其常務(wù)委員會審議通過，或由其授權(quán)國務(wù)院辦理。第二，屬于財政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署管理的權(quán)限。第三，屬于省、自治區(qū)、直轄市管理的權(quán)限。雖然財政部部長謝旭人在今年4月1日出版的《求是》雜志上撰文表示，在統(tǒng)一稅政前提下，研究賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)。但根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收管理權(quán)限的規(guī)定，中央稅、共享稅以及地方稅的立法權(quán)都集中在中央，除有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定下放地方的具體政策管理權(quán)限外，稅收政策管理權(quán)全部集中在中央。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第10條規(guī)定，本條例由財政部負(fù)責(zé)解釋;施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。據(jù)此，如果要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅即“非營業(yè)用的房產(chǎn)”，那就涉及到修改《房產(chǎn)稅暫行條例》，地方政府是沒有權(quán)力的，更別談出臺新稅種。值得注意的是，施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。那么地方可以通過修改實施細(xì)則將個人第二套或者第三套住房定義為經(jīng)營性房產(chǎn)來操作保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，增加保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，達(dá)到通過稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。

三、開通物業(yè)稅真的能把房價降下來嗎

決定一個國家房地產(chǎn)市場長期走勢的因素主要包括幾個方面:經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、居民收入水平、人口因素、城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)金融因素、稅收政策因素、土地供給因素、區(qū)域因素等。上述這些因素最終都?xì)w結(jié)到影響房價的需求和供給兩方面。所以，要想把房價回歸到一個合理的價位，一是要增加住房有效供給，二是減少住房需求。增加住房有效供給可通過增加居住用地有效供應(yīng)來增加住房供給;也可以通過明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例、加快保障性安居工程建設(shè)等，在增加住房供給的同時，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使住房供給和需求匹配，使增加的住房供給變成“有效供給”。要控制房價過快上漲，另一辦法是控制需求。住房需求有真實需求，也有虛假需求。住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。業(yè)界比較認(rèn)可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應(yīng)該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。真實需求具有一定的剛性，即使由于政策調(diào)控暫時抑制剛性需求，使其推遲實現(xiàn)，但一旦房價回調(diào)到部分購房者能承受的程度，剛性需求就有可能釋放。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年量價齊跌的調(diào)整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動市場回暖的第一股力量，即是佐證。所以剛性需求只能推遲實現(xiàn)，它是客觀存在的，是減少不了的。要減少住房需求只能減少投資投機(jī)性需求，通過提高住房交易方面的成本，或增加住房保有階段的成本，讓一些人放棄已經(jīng)買到的多余住房，并且不想要增加多余住房。在很多人看來，增加持有住房的成本就可以抑制炒房，從而控制房價。但是，只要供需狀況不改變，在供不應(yīng)求的情況下，炒房者就完全可以將持有住房的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上。因此，這種作用是有限的。其實，回顧一下最近幾年中國對房地產(chǎn)市場稅收政策的調(diào)整就可以發(fā)現(xiàn)，國家通過稅收手段提高購房者、炒房者的稅收負(fù)擔(dān)，并沒能阻止房價的快速增長。考察世界各國開征物業(yè)稅的歷史也可以發(fā)現(xiàn)，沒有哪個國家的物業(yè)稅是以抑制房價為初衷的。縱觀歷史，環(huán)顧全球，貨幣政策才是控制房價的關(guān)鍵，而非物業(yè)稅。所以，控制需求控制的是虛假需求，而不是真實需求，對于虛假需求，貨幣政策(如對通過銀行貸款購房進(jìn)行控制、提高貸款利率等)比稅收政策更有效。

四、物業(yè)稅的功能定位

按照財政部和國稅總局的政策設(shè)計，物業(yè)稅必須具備三大功能:一是調(diào)節(jié)居民收入分配;二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源;三是完善房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制，而前兩項功能的意義更為重大。物業(yè)稅的開征不能簡單地定位于調(diào)控房價，物業(yè)稅的開征應(yīng)當(dāng)定位于完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，將各種雜亂的地方收費轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范的地方稅—物業(yè)稅，這才是物業(yè)稅最好的選擇。現(xiàn)階段開征物業(yè)稅的意義在于:

1.擴(kuò)大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的需要。房價過高，不僅使老百姓不能安居樂業(yè)，而且高房價還影響了城市化進(jìn)程，加劇了貧富差距，阻礙了居民的消費升級，不利于拉動消費需求。同時，高房價也集聚了潛在的金融風(fēng)險。開征物業(yè)稅能完善房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制，會減少市場的投資投機(jī)性住房需求，從而擴(kuò)大其他消費需求，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

2.公平收入分配的需要。開征物業(yè)稅有利于加強(qiáng)對富人財富的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，公平收入分配，同時有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，緩解社會矛盾。

3.完善房地產(chǎn)稅制的需要。中國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產(chǎn)稅制仍相對滯后。開征物業(yè)稅，將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等項稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種稅費，可以規(guī)范和完善房地產(chǎn)稅制，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有很大的作用。

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