當前有關房地產稅的幾個熱點問題探析

摘要:隨著房價不斷飆升，開征物業稅抑制投機炒房成為社會關注的焦點。近一段時間以來，有關物業稅與房產稅的報道不絕于耳，此起彼伏。有報道稱上海擬對住宅開征房產稅;也有報道稱，重慶市已經拋出特別房產消費稅方案;也有媒體說，物業稅即將在京滬深渝等重點城市開通等等。對有關房產稅的幾個熱點問題需要認真加以分析和探討。

關鍵詞:房產稅;物業稅;稅收調控

中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)27-0026-02

今年是繼續應對國際金融危機、保持經濟平穩較快發展的關鍵一年。隨著國際、國內經濟形勢的深度調整和深刻變化，迫切要求加大改革力度，進一步破除制約經濟結構調整和經濟發展方式轉變的體制機制障礙，切實推動科學發展。隨著房價不斷飆升，開征物業稅抑制投機炒房成為社會關注的焦點。近一段時間以來，有關物業稅與房產稅的報道不絕于耳，此起彼伏。有報道稱上海擬對住宅開征房產稅;也有報道稱，重慶市已經拋出特別房產消費稅方案;也有媒體說，物業稅即將在京滬深渝等重點城市開通等等，讓很多老百姓不知所措。筆者認為，對當前有關房產稅的幾個熱點問題需要認真加以分析和探討。

一、房產稅與擬開征的物業稅的關系

實際上房產稅并不是一個新的稅種。1986年9月15日，國務院正式頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，于當年10月1日開始施行。開始實施時納稅人主要是指內資企業和個人，而外資企業或個人則根據1951年原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的規定來納稅，自2009年1月1日起，《城市房地產稅暫行條例》廢止，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人也依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅;房產稅采取從價計征，按年征收，對經營自用的房產，依照房產原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額，按1.2%的比例稅率課征，對于出租的房屋，按照租金收入乘以12%的比例稅率納稅;《房產稅暫行條例》也規定了一些免稅項目，而對個人所有的營業用房或出租等非自用的房產，應按照規定征收房產稅。由于征納雙方的信息不對稱，再加上缺乏有效的征管手段，不少房產即使用于出租收取租金，現實中也難以征到房產稅。隨著房地產價格的快速增長，要發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，很多地方在考慮是否應該在加強征管的同時擴大征稅范圍，把個人的非經營性住房也納入房產稅的征稅范圍，增加住房保有環節稅收，抑制投資和投機性住房需求。

1994年分稅制改革之后，中國就未停止過對物業稅的研究，隨著2009年房價再度飆升，開征物業稅抑制投機炒房成為社會關注的焦點。物業稅這一說法源自香港，物業稅就是對不動產本身所征的稅收。物業稅屬于新的稅種，實際上也是一種房產稅，所以有的專家稱之為“新房產稅”，因為物業稅的提法會使普通公眾誤以為是物業費的“費改稅”。之所以叫物業稅，是因為2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》里首次提出物業稅的概念。該決議提出要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。目前物業稅改革設想的基本框架是，將現行的房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。當然，物業稅開征需要人大立法通過，目前物業稅在多個省市的空轉試點，充其量只是立法的準備階段。推出物業稅之后，地方政府一次性收取的五十至七十年的土地出讓金，很大程度上要轉向分年度征收的物業稅，這對于地方財政的平穩運行勢必產生沖擊。而且目前開征也遇到個人住房信息采集、物業評估、產權登記等技術方面的障礙。所以，從短期來看，在現行《房產稅暫行條例》的基礎上修改條例，擴大征稅范圍，把個人的非經營性住房納入房產稅的征稅范圍，這是當前抑制房價快速上漲、引導住房需求的明智舉措。不過物業稅代表中國房地產稅收的長期趨勢，從長期來看，開征物業稅替代現行的房產稅，對于引導住房需求、公平收入分配、完善房地產稅收體系、促進房地產業健康發展有很大的作用。

二、地方政府有權開征新稅種嗎

地方政府有無權限開征新稅種，這涉及到稅收管理權限問題。稅收管理權限是稅收管理體制的核心內容，它包括稅法的制定和頒布權、稅法的解釋權、稅種的開征與停征權、稅目增減與稅率調整權，減稅免稅的審批權等。

按照統一領導、分級管理的原則，中國的稅收管理權限分為三個層次:第一，屬于國務院管理的權限。如稅法的頒布與實施、稅種的開征與停征等，一些重要的稅收立法還要經全國人民代表大會或其常務委員會審議通過，或由其授權國務院辦理。第二，屬于財政部、國家稅務總局、海關總署管理的權限。第三，屬于省、自治區、直轄市管理的權限。雖然財政部部長謝旭人在今年4月1日出版的《求是》雜志上撰文表示，在統一稅政前提下，研究賦予地方適當的稅政管理權。但根據現行有關稅收管理權限的規定，中央稅、共享稅以及地方稅的立法權都集中在中央，除有關稅收法律、行政法規規定下放地方的具體政策管理權限外，稅收政策管理權全部集中在中央。根據《房產稅暫行條例》第10條規定，本條例由財政部負責解釋;施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。據此，如果要把征稅范圍擴大到住宅即“非營業用的房產”，那就涉及到修改《房產稅暫行條例》，地方政府是沒有權力的，更別談出臺新稅種。值得注意的是，施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。那么地方可以通過修改實施細則將個人第二套或者第三套住房定義為經營性房產來操作保有環節的房產稅，增加保有環節的房產稅，達到通過稅收政策調控房地產市場的目的。

三、開通物業稅真的能把房價降下來嗎

決定一個國家房地產市場長期走勢的因素主要包括幾個方面:經濟發展程度、居民收入水平、人口因素、城鎮化水平、房地產金融因素、稅收政策因素、土地供給因素、區域因素等。上述這些因素最終都歸結到影響房價的需求和供給兩方面。所以，要想把房價回歸到一個合理的價位，一是要增加住房有效供給，二是減少住房需求。增加住房有效供給可通過增加居住用地有效供應來增加住房供給;也可以通過明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例、加快保障性安居工程建設等，在增加住房供給的同時，調整住房供應結構，使住房供給和需求匹配，使增加的住房供給變成“有效供給”。要控制房價過快上漲，另一辦法是控制需求。住房需求有真實需求，也有虛假需求。住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。業界比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。真實需求具有一定的剛性，即使由于政策調控暫時抑制剛性需求，使其推遲實現，但一旦房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求就有可能釋放。中國房地產市場經過2008年量價齊跌的調整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動市場回暖的第一股力量，即是佐證。所以剛性需求只能推遲實現，它是客觀存在的，是減少不了的。要減少住房需求只能減少投資投機性需求，通過提高住房交易方面的成本，或增加住房保有階段的成本，讓一些人放棄已經買到的多余住房，并且不想要增加多余住房。在很多人看來，增加持有住房的成本就可以抑制炒房，從而控制房價。但是，只要供需狀況不改變，在供不應求的情況下，炒房者就完全可以將持有住房的成本轉嫁到房價上。因此，這種作用是有限的。其實，回顧一下最近幾年中國對房地產市場稅收政策的調整就可以發現，國家通過稅收手段提高購房者、炒房者的稅收負擔，并沒能阻止房價的快速增長。考察世界各國開征物業稅的歷史也可以發現，沒有哪個國家的物業稅是以抑制房價為初衷的。縱觀歷史，環顧全球，貨幣政策才是控制房價的關鍵，而非物業稅。所以，控制需求控制的是虛假需求，而不是真實需求，對于虛假需求，貨幣政策(如對通過銀行貸款購房進行控制、提高貸款利率等)比稅收政策更有效。

四、物業稅的功能定位

按照財政部和國稅總局的政策設計，物業稅必須具備三大功能:一是調節居民收入分配;二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩定的稅源;三是完善房地產價格的形成機制，而前兩項功能的意義更為重大。物業稅的開征不能簡單地定位于調控房價，物業稅的開征應當定位于完善現有的房地產稅收體系，將各種雜亂的地方收費轉變為規范的地方稅—物業稅，這才是物業稅最好的選擇。現階段開征物業稅的意義在于:

1.擴大內需、轉變經濟發展方式的需要。房價過高，不僅使老百姓不能安居樂業，而且高房價還影響了城市化進程，加劇了貧富差距，阻礙了居民的消費升級，不利于拉動消費需求。同時，高房價也集聚了潛在的金融風險。開征物業稅能完善房地產價格的形成機制，會減少市場的投資投機性住房需求，從而擴大其他消費需求，帶動經濟發展方式的轉變。

2.公平收入分配的需要。開征物業稅有利于加強對富人財富的調節，縮小貧富差距，公平收入分配，同時有利于房地產資源的優化配置，緩解社會矛盾。

3.完善房地產稅制的需要。中國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產稅制仍相對滯后。開征物業稅，將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅等項稅費合并，轉化為房地產保有階段統一收取的物業稅，取消房地產使用環節的各種稅費，可以規范和完善房地產稅制，對促進房地產業健康發展有很大的作用。

參考文獻:

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