不動產“一物數賣”的法律思考

摘要:“一物數賣”糾紛明顯增多，物權變動法律問題的研究是解決“一物數賣”法律適用的理論基礎。不動產物權變動區分原則和不動產公示原則是影響采取何種物權變動模式的基礎原則。為了對數個買受人利益進行合理的取舍與平衡，以《物權法》為代表的一系列法律在中國基本確立了債權形式主義不動產物權變動模式。

關鍵詞:一物數賣;不動產;物權變動

中圖分類號:D922.29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)31-0137-03

隨著中國土地使用權制度、住宅房屋制度的改革和房地產業的迅猛發展，尤其是受到很多地區房價的變化，以房地產為主的不動產買賣糾紛明顯增多，其中“一房數賣”引發的糾紛占較大比例。關于不動產物權變動的立法以及審判實踐中，“一物數賣”的法律適用問題受到前蘇聯民法的影響，往往把登記作為不動產買賣合同生效與否的要件。由于對“一物數賣”中數個合同的法律效力以及不動產物權的最終歸屬認定和處理的不同，致使人民法院審理此類案件的裁判理由及裁判結果出現分歧。

新頒布的《物權法》明確確定了不動產物權變動的法律適用原則。而物權變動法律問題的研究是解決“一物數賣”法律適用的理論基礎。不動產物權變動主要是指基于房地產買賣合同而發生的房地產所有權的移轉，是基于合同行為產生的物權變動。

一、不動產物權變動區分原則

(一)中國不動產變動的區分原則

在確定物權立法中的物權變動規范時，首先應該考慮的就是物權變動的原因與結果之間的關系。所謂的區分原則即發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，合法成立的合同不一定能發生物權變動的結果。

以債權法上的合同作為物權變動的原因行為時，則債權的法律關系的成立自然以合同法所規定的合同成立生效的要件，即當事人的意思表示真實而且一致為充分必要條件，如果合同具備這一條件，則應該認為合同關系已經合法成立生效，當事人應當受到合同約束，違約者應該承擔法律責任。至于物權變動能否成行，并不是合同成立生效的必要條件，應為在合同生效后能否順利完成動產的交付和不動產的登記，其中當事人自己的作為或者不作為雖然也會發生一定的決定作用，但是當事人之外的客觀因素也會發揮一定的決定性作用，有時可能會因為當事人自己的意思不發生物權變動，有時會因為客觀的原因不會發生物權變動。因為，原因行為與物權變動不是一個法律事實，固不可以認為未發生物權變動時合同也是無效的[1]。中國現行法律以及法律解釋文件也基本上遵守了這一原則。

(二)大陸法系國家兩種不同的不動產物權變動模式

從物權區分的角度看，大陸法系各國不動產物權的變動模式與動產物權變動模式一樣，可分為意思主義和形式主義物權變動模式兩大類，形式主義物權變動模式又分為物權形式主義和債權形式主義物權變動模式兩種。

1.意思主義的物權變動模式。意思主義的物權變動模式，又稱債權意思主義的物權變動模式，是指除了當事人的債權意思之外，物權變動無須其他要件的物權變動模式。標的物所有權的變動以債權契約為依據，既不需要另有物權行為，也不以交付或登記為生效要件。以買賣合同為例，標的物所有權的移轉，以當事人之間的買賣合同為根據，純粹取決于當事人的自由意志，既不需要交付或登記行為，也不需要獨立于買賣合同的物權行為。不過在具備公示效果前，物權變動的事實不能對抗第三人。

2.形式主義的物權變動模式。形式主義的物權變動模式是指物權變動除了當事人的債權意思表示以外，還必須具備一定的形式。形式主義的物權變動模式，在各個國家和地區的立法例上，有物權形式主義和債權形式主義之分。

(1)物權形式主義物權變動模式。德國著名歷史法學家薩維尼在1840年所著《現代羅馬法體系》一書中系統地闡述了物權行為理論，所謂的物權行為，是指以物權的設立、移轉、變更或消滅為目的的法律行為。該理論認為，在物權法中被稱為法律行為或者契約者，是合意以及在土地登記簿上進行的登記的總和，合意只是契約的一部分[2]。

(2)債權形式主義的物權變動模式。債權形式主義的物權變動模式，又稱意思主義與登記或交付相結合的物權變動模式，不動產物權變動模式則是意思主義與登記相結合的物權變動模式。該模式不需另有物權的合意，無獨立的物權行為存在。盡管債權形式主義的物權變動模式產生在物權形式主義的物權變動模式之前，但一般都將其視為意思主義和物權形式主義的折衷形態，該模式以奧地利民法和瑞士民法為代表[3]。

二、不動產物權變動的公示原則

與動產物權一樣，不動產物權變動的公示原則是指物權的得失變動的公示，即物權的產生、變更或消滅應當或者必須以一定的可以從外部察知的方式表現出來，依法律行為變動的物權必須要采取一定的公示方法。①

物權公示與物權變動之間存在著廣泛而深刻的聯系，有將物權公示與物權變動融而為一者主張將公示之完成作為物權變動的條件，非經公示，物權不能變動，即所謂公示要件主義;有主張將物權公示與物權變動兩相分離者，認為即便沒有公示，也可以發生物權變動，不過變動后之物權不具備對抗交易第三人的效力，即所謂公示對抗主義。采形式主義物權變動模式的國家和地區，一概明確區分物權和債權這兩種具體的財產權利形態，并將物權界定為直接支配一定的物并得以排斥他人干涉的權利。物權所具有的對抗第三人的排他性，使得物權的變動會對不特定的第三人的利益產生限制作用。為避免第三人遭受不虞之害，要求物權的變動應當與一定技術性手段結合起來，可以讓交易關系以外的第三人確知，這一技術手段就是公示制度。盡管在意思主義的物權變動模式之下，物權并不當然地具有對抗第三人的排他效力，但這種物權變動模式有一點與形式主義物權變動模式相同，那就是都有兼顧靜的財產安全與動的財產安全的需要，這仍需借助公示制度。

物權變動的公示制度要求當事人將物權變動以某種便于從外部表象進行判斷的方式對外界加以公示，從而使物權變動的當事人負擔公示義務。只有履行公示義務，才能有效的保全物權，否則，就不能得到公認和法律的充分保護。通過公示，使第三人在參與交易時有了一個識別、判斷物權的客觀標準。在正常情況下，無須進行實質調查，僅憑公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易過程中出現權利上的瑕疵，使真正權利人與第三人之間形成了物權要求方面的沖突，法律只能以公示與否作為客觀標準來平衡當事人之間的利益，如此不僅較好地協調了靜的財產安全，還恰當地維護了動的財產安全。

對“一物數賣”行為研究的中心問題是數個買受人之間的物權對抗，而形式主義物權變動模式下研究“一物數賣”問題主要圍繞物權歸屬并同時研究相關的債權問題。為了對數買受人利益進行合理的取舍與平衡，更為了消除“一物數賣”對健康的不動產交易市場的不良影響，在借鑒國外各種物權變動理論的基礎上，中國基本確定了債權形式主義不動產物權變動模式，《房地產管理法》、《合同法》、最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及《物權法》等現有法律都從不同側面體現了該不動產物權變動模式。

三、對不動產“一物數賣”中數合同效力的認定

不動產“一物數賣”，也稱不動產的多重買賣，是指出賣人以同一不動產為標的物訂立數個買賣合同，分別出賣給數個買受人的行為。主要包括兩種情況:一種是出賣人尚未將不動產所有權變動給第一買受人之前，又將該物出賣給其他買受人;另一種是出賣人已將標的物交付并變動所有權給第一買受人后，又簽訂合同出賣該物。

對數個買賣合同的法律效力的認定，大陸法系各國因物權變動模式立法選擇的不同而有所差異。

債權意思主義物權變動模式，著重將特定物交易作為物權交易規制的背景，認為生效的債權合同既可以作為債權變動的法律事實，又可以作為引起物權變動的法律事實;采取物權形式主義物權變動模式則是以種類物和未來物的交易作為物權交易規制的重點，且區分債權變動和物權變動不同的法律事實，債權合同并不引起物權變動的效果，數個買賣合同均有效;根據債權形式主義物權變動模式，不動產所有權的變動必須有不動產的登記或者動產的交付，合同的訂立和標的物的所有權的變動是兩個不同的事實。而且買賣合同為諾成性合同，雙方當事人意思表示一致即告成立并依法生效。

中國立法采取的債權形式主義的物權變動模式下債權合同效力的發生并不直接引起物權變動的法律效果，物權變動法律效果的發生須以生效的債權合同和交付行為或者登記行為的法律事實構成為前提，因此，買賣合同中標的物所有權能否發生變動，是出賣人能否依約履行合同的問題。標的物所有權能否發生變動，是出賣人能否依約履行合同的問題。

簡言之，出賣人是否享有處分權，在邏輯上直接影響的是出賣人能否依約履行自己變動標的物所有權于買受人的合同效力，故不能因為出賣人無法履行合同義務，就否認買賣合同的效力。不論出賣人是有權處分還是無權處分，數個買賣合同均為有效。

四、不動產“一物數賣”后所有權歸屬的確定

因物權具有排他性，不動產“一物數賣”可以引起如何確定數個合同效力及不動產權屬的問題。在“一物數賣”的事實發生后，于出賣人與數買受人之間，特別是數買受人間形成的法律關系比較復雜。對不同物權變動模式下不動產“一物數賣”物權歸屬制度進行比較可以看出，為了對數買受人利益進行合理的取舍與平衡，更為了消除一物數賣對健康市場的不良影響，在意思主義和形式主義兩種物權變動模式之下，立法都竭盡其力，綜合運用法律行為效力、物權變動與對抗等法理規制一物數賣行為，合理確定不動產的最終權屬。

以房屋買賣合同為例，如果出賣人在與第一買受人簽訂買賣合同并完成登記后，再與第二買受人簽訂合同，如果出賣人在與第一買受人簽訂買賣合同并完成登記，無論意思主義或者形式主義都會得出相同的結論，即第一買受人既然已經取得登記，也就確定地取得了不動產所有權，出賣人再與第二買受人簽訂合同，屬于無權處分行為，不是真正意義上的“一物數賣”。只有在數個買賣均未辦理登記和第二買受人辦理登記情況下，意思主義和形式主義才有不同規定:

(一)意思主義物權變動模式的法律規制

1.出賣人與數個買受人簽訂房屋買賣合同后均未登記的，根據意思主義物權變動模式買受人均能取得物權，對數個買賣合同的效力一般應以物權發生時間的先后確定，發生在前者優先;

2.第二買受人首先完成登記后，應取得完整的物權，第一買受人的物權消失。該結果的前提是因為第一買受人怠于進行登記，使自己本應得到的權利得不到保護。但如果存在第二買受人與出賣人惡意串通、違反誠實信用原則的情形，第二買受人就不能主張第一買受人欠缺登記，也不能因登記完成取得物權，第一買受人未經登記的物權仍可以對抗第二買受人。

(二)形式主義物權變動模式的法律規制

1.出賣人與數個買受人簽訂不動產買賣合同后均未登記的，根據形式主義物權變動模式未經登記，買受人只享有債權，均不能取得不動產物權，只能取得要求出賣人辦理登記將不動產物權變動于自己的債權性質的請求權，不動產所有權仍存在于出賣人手中。在此情形下，如果各買受人都主張所有權，由于不動產的特定性，法院既不能“按比例”地滿足所有買受人的請求，也不能判決共同共有不動產[4]。①

2.第二買受人首先完成登記后，其債權轉化為物權，由于物權優于債權，即便第一買受人事實上占有不動產，第二買受人應取得所有權，可要求第一買受人返還。對于第一買受人能否行使撤銷權，撤銷出賣人與第二個買受人的法律行為，屬于有爭議的問題，限于篇幅此處不再論述。物權形式主義認為，其對第三人的強有力的法律保護實際上就是保護現代交易秩序。

在中國《物權法》起草過程中，對不動產物權變動模式應當采取登記對抗主義還是登記要件主義可謂仁智互見。而現在《物權法》明確確定了以登記要件主義為一般原則，而登記對抗主義模式為特別例外的規定。《物權法》第9條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源可以不登記。”以上法律規定是在對兩種不同的不動產物權變動模式進行比較分析的基礎上，結合中國不動產登記程序、登記制度中存在諸多問題以及存在大量未經登記的事實物權等現狀而制定的。

綜上所述，以房屋買賣糾紛為例，確定不動產“一物數賣”糾紛的法律適用原則:對數合同的法律效力只要雙方當事人意思表示一致且不違反法律規定即告成立并認定依法生效。對不動產所有權歸屬的確定，如果出賣人與數個買受人簽訂買賣合同后均未登記的，買受人只享有債權，均不能取得房屋所有權。在此情形下，如果各買受人都主張所有權，出賣人又不愿意選擇履行對象，在買受人均未善意占有的情況下法院原則上可按合同簽訂先后保護第一買受人，在一方買受人已經善意占有房屋的情況下筆者傾向于法院應確認占有人取得所有權;后買受人首先完成登記后，即便先買受人已占有房屋，完成登記的買受人應取得所有權，可要求先買受人返還房屋，先買受人不能取得該房屋所有權。未取得房屋所有權的買受人可以要求出賣人按照雙方簽訂的買賣合同承擔違約責任，使其債權得到保護。

參考文獻:

[1]孫憲忠.論物權法[M].北京:法律出版社，2001:36.

[2]陳華彬.外國物權法[M].北京:法律出版社，2004:72.

[3]陳歷幸.論不動產登記制度和物權變動模式的關聯與協調[J].華東政法學院學報，2003，(2):30.

[4]高永沛.中國物權變動模式爭議之評述[J].南京工業職業技術學院學報，2005，(3):14.

[責任編輯 陳麗敏]