中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)過快上漲的原因\\危害及調(diào)控對(duì)策\(yùn)t

摘要:房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的主要是由供求關(guān)系、土地的出讓制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的體制不完善、開發(fā)商的違規(guī)操作和投機(jī)客的過度炒等原因引起的。過快上漲的房?jī)r(jià)使普通百姓無力承受，而進(jìn)入了“蝸居”時(shí)代，導(dǎo)致現(xiàn)階段住房矛盾比較突出，在一定程度上影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，增加金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。在了解房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的原因、危害的基礎(chǔ)上，提出了一些建議性的調(diào)控政策。

關(guān)鍵詞:供求關(guān)系;土地“招拍掛”機(jī)制; 高房?jī)r(jià);調(diào)控政策

中圖分類號(hào):F290.30文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)18-0135-03

一、理性的房地產(chǎn)價(jià)格的概念

理性的房地產(chǎn)價(jià)格可以用“房?jī)r(jià)收入比”和“價(jià)格租金比” 兩個(gè)指標(biāo)來衡量。房?jī)r(jià)收入比即住房總價(jià)與居民年收入的比值，該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性，國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4～6倍之間較為適當(dāng)，這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬(Andrewhamer)提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房?jī)r(jià)收入比。黑馬指出，房?jī)r(jià)收入比高于6倍，就難以形成買方市場(chǎng)，要使人們買得起房，房?jī)r(jià)收入比要在5以下。而中國(guó)全國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比在7～10倍左右，在一些城市已超過或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10倍 ，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比超過14倍[1]。這反映了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)過快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價(jià)格租金比”反映房?jī)r(jià)與租價(jià)的背離程度，也是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否理性增長(zhǎng)的重要因素[2]。“價(jià)格租金比”是國(guó)際上通常用來表示房?jī)r(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制，這里我們采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來表示房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的相對(duì)變化:如果比值大于1，說明價(jià)格租金比較高，投機(jī)成分和市場(chǎng)泡沫增大;反之，如果比值小于1，則說明價(jià)格租金比較低，市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在減少。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”不斷提高，2003年全國(guó)為1.03，2004—2008年一直在1.04以上，2009年上半年雖然有所回落(1.01)，但依然大于1的臨界值。說明隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在不斷增大。

二、房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因

1.房地產(chǎn)供求失衡。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)供給和需求相互作用形成的[3]。從短期來看，由于房地產(chǎn)具有區(qū)位固定性及不可移動(dòng)性，同時(shí)開發(fā)房地產(chǎn)需要較長(zhǎng)時(shí)間的建造周期導(dǎo)致房地產(chǎn)短期供給的滯后性，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)的供給相對(duì)穩(wěn)定，不能立即適用突然變化的需求，就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上漲或下降。房地產(chǎn)短期供給無彈性，當(dāng)需求突然增加，供給卻不能相應(yīng)增加，則價(jià)格升。如果需求突然下降，過多的供給不可能轉(zhuǎn)運(yùn)到其他區(qū)域銷售，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。2009年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，形成了高房?jī)r(jià)，主要是供給小和需求大的失衡造成的。房地產(chǎn)的供應(yīng)是受土地的供應(yīng)量所影響的。由于土地偏重于保證糧食安全，中國(guó)對(duì)城市化所用的土地進(jìn)行了嚴(yán)格的行政限制，對(duì)于城市建設(shè)，特別是住宅用地供給與城市化進(jìn)程中城市人口增長(zhǎng)的需要不相適應(yīng)，使住房?jī)r(jià)格存在著土地供給過少而需求在增長(zhǎng)，導(dǎo)致的上漲動(dòng)力。住宅用地供給小于需求，勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)上升，而地價(jià)上升又推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。

2.寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期。為了應(yīng)對(duì)全球的金融危機(jī)，2008年下半年尤其是第四季度以后，中國(guó)實(shí)行了較為寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息。緊接著12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2009年定調(diào)為“保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”;“131”號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施，這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策扭轉(zhuǎn)了購(gòu)房者的預(yù)期，良好的市場(chǎng)預(yù)期使市場(chǎng)走向發(fā)生了變化。這對(duì)2009年的房地產(chǎn)成交起到了極大的推動(dòng)作用，是造就此輪樓市上漲的關(guān)鍵。同時(shí)寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進(jìn)入樓市，從而推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升。中國(guó)2009年前5個(gè)月新增人民幣貸款達(dá)5.84萬(wàn)億，全年達(dá)到8萬(wàn)億。充裕的貨幣流動(dòng)性在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入的同時(shí)也分流到了樓市和股市。市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性，加上國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)觸底回升的態(tài)勢(shì)逐漸明朗，投資者對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期也越來越強(qiáng)烈，在金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為中國(guó)富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇，成為促成2009年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的重要原因之一。

3.土地的出讓制度。隨著土地使用制度的改革，中國(guó)已經(jīng)結(jié)束了過去以行政劃撥為主的土地?zé)o償使用形式，并進(jìn)入到以“招拍掛”出讓為主的土地有償使用階段。招拍掛制度的推行，充分發(fā)揮了市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置作用， 為中國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展帶來了很好的績(jī)效。在這種體制下，城市土地歸國(guó)家所有，由政府壟斷土地初級(jí)市場(chǎng)上的土地供給，而正是由于供給的壟斷與需求的完全競(jìng)爭(zhēng)，使得買賣雙方市場(chǎng)的不對(duì)稱性非常突出。一些土地開發(fā)商，為了獲得地皮，不惜天價(jià)競(jìng)拍土地，這樣競(jìng)拍得到的土地成本高，開發(fā)出來的房地產(chǎn)自然也奇高，而發(fā)生“地王頻出” 、“面粉高于面包”等問題。導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本的上升，促使了房?jī)r(jià)過快的上漲。

4.開發(fā)商囤地等違規(guī)行為和市場(chǎng)的過度投機(jī)。據(jù)國(guó)土資源部門數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)閑置土地的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，處于囤積尚未被開發(fā)狀態(tài)，囤地或是捂盤惜售給不少開發(fā)商帶來的巨額經(jīng)濟(jì)利益，更成了高房?jī)r(jià)的主要推手。盡管國(guó)家屢次出臺(tái)土地調(diào)控政策，國(guó)土資源部甚至在2010年3月初出臺(tái)了意在打擊囤地的“19條新政”，但能否抑制囤地行為，地方執(zhí)行力仍是關(guān)鍵。房產(chǎn)的首要功能是滿足居住的消費(fèi)。但現(xiàn)在很多投資者為了使自己的資金保值、增值，把房產(chǎn)作為首選的投資項(xiàng)目，很多人不惜舉債投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)上出現(xiàn)越來越多的炒房團(tuán)，例如溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)等，他們所到之處，都引起了房?jī)r(jià)較快上漲[4]。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資比例15%左右，當(dāng)投資比例超過30%，就應(yīng)引起警惕，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前現(xiàn)在不少樓盤已跨越50%的投資“紅線”，商品房空置率超過60%。買房已不是為了居住，而是投機(jī)了。這種火熱的投機(jī)氣氛，促使房?jī)r(jià)漲勢(shì)一浪高于一浪。

三、房?jī)r(jià)快速上漲的危害

1.不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問題，要求在“住”這個(gè)問題上能做到“居者有其屋”但是，中國(guó)部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲太快，價(jià)格太貴，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐氖杖朐鲩L(zhǎng)幅度，超過了人們的支付能力 ，導(dǎo)致住房矛盾比較突出，產(chǎn)生很多社會(huì)問題。特別是當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高于收入增漲幅度時(shí)，人們?yōu)榱速I房不得不減少其他方面的開支，這對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)，降低了社會(huì)、個(gè)人的福利，影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。

2.不利于經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，從短期來看，開發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤(rùn)會(huì)顯著增加，但是，從長(zhǎng)期來看，大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期得不到資金的投入，對(duì)這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響， 不利于經(jīng)濟(jì)的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房?jī)r(jià)上漲過快，近年來居民購(gòu)房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購(gòu)房支出增加，占比提高，擠出了購(gòu)房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的大背景下，房?jī)r(jià)過快上漲擠出了居民消費(fèi)，扭曲著社會(huì)資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長(zhǎng)的“絆腳石”。

3.容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接地來自銀行信貸， 據(jù)中國(guó)央行2010年1月20日公布數(shù)據(jù)稱:2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款增速明顯加快，全年房地產(chǎn)貸款超2萬(wàn)億，個(gè)人住房貸款的占比超過了75%。過度投機(jī)而非真正意義的居住消費(fèi)推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時(shí)，大量的貸款變成壞賬，銀行可能遭遇流動(dòng)性危機(jī)，這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)由此波及金融業(yè)，使局部危機(jī)可能演變成全局性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生惡劣影響。

四、限制房?jī)r(jià)快速上漲的調(diào)控對(duì)策

1.增加土地的供給、加強(qiáng)土地的有效監(jiān)管，創(chuàng)新土地的出讓制度。中國(guó)自2004年8月31日后，經(jīng)營(yíng)性商品房開發(fā)的土地供應(yīng)逐步實(shí)行“招拍掛”土地供應(yīng)方式，對(duì)于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為，以及國(guó)有資產(chǎn)的流失，是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競(jìng)價(jià)“價(jià)高者得”的結(jié)果，就產(chǎn)生了很多地王，而且現(xiàn)階段，大部分城市都是靠出讓土地來增加地方的財(cái)政收入，以武漢市為例，2007年的土地收益占財(cái)政收入的比例高達(dá) 40 %，全國(guó)其他城市甚有更高者。這樣的情況下，政府當(dāng)然更樂意采用競(jìng)拍的方式來出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴(yán)重，我們應(yīng)該創(chuàng)新土地的出讓制度來加以解決。一是采用“招標(biāo)式，價(jià)低者得”的方法。所謂“招標(biāo)式，價(jià)低者得”辦法，即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法，由城市政府規(guī)劃整理好土地，并委托幾家信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)住宅方案，再經(jīng)專家評(píng)選出最佳方案后，公開向開發(fā)商招標(biāo)開發(fā)建設(shè)。其中，列明建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)工建設(shè)時(shí)間、竣工限制等，同時(shí)，列明每平方米樓面價(jià)的出讓金。屆時(shí)，哪家開發(fā)商報(bào)出的售房?jī)r(jià)格最低，則項(xiàng)目出讓給哪家開發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采取 “遞減競(jìng)價(jià)”的競(jìng)價(jià)規(guī)則。它是指拍賣標(biāo)的的競(jìng)價(jià)由高到低依次遞減直到第一個(gè)競(jìng)買人應(yīng)價(jià) (達(dá)到或超過底價(jià))時(shí)擊槌成交的一種拍賣 ，亦稱“減價(jià)拍賣”。通常將增價(jià)和減價(jià)拍賣相互銜接 ，交替進(jìn)行 ，有人稱之為 “混合拍賣”或“荷蘭式拍賣”，即在減價(jià)拍賣出現(xiàn)兩個(gè)以上應(yīng)價(jià)人時(shí)，立即轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣。相比增價(jià)式拍賣，減價(jià)拍賣可以有效地抑制競(jìng)買人非理性的沖動(dòng)，使土地成交價(jià)格的更理性化。三是“一次書面報(bào)價(jià)的方式”，即現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)應(yīng)采取競(jìng)買人一次書面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行 ，按照價(jià)高者得原則最后確定競(jìng)買人。這種做法強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后的“一次書面報(bào)價(jià)”行為，可以有效的避免多次競(jìng)價(jià)帶來的非理性現(xiàn)象。在這種情況下，對(duì)掛牌土地的底價(jià)的制定就顯得尤為重要。土地是人類生存的根基，合理利用土地對(duì)人類社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。因此，不斷完善招拍掛出讓機(jī)制，在改革的道路中不斷探索新方法，使土地資源得到最優(yōu)配置，又保證了大多數(shù)人民的利益，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展。

2.完善多層次住房保障體系，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關(guān)系。住房保障政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，也是調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的重要手段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金有限，同時(shí)中國(guó)有13億的人口，建議政府要建立多層次的住房保障體系，對(duì)城市最低收入者，借鑒英國(guó)或韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，建立廉租房或公租房制度，將政府出資建立的廉租房以低廉的價(jià)格租給城市最低收入階層使用。也可以借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮地方群體的作用，吸收社會(huì)資金發(fā)展住宅建設(shè)，開發(fā)住宅。對(duì)城市的低收入者，采取經(jīng)濟(jì)適用房制度，低收入者可以以合理的價(jià)格購(gòu)買政府出資的經(jīng)濟(jì)適用房。各地政府要保障經(jīng)濟(jì)適用房資金的來源，要將住房保障資金納入年度財(cái)政預(yù)算，提高土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例[5]。同時(shí)也可以向新加坡學(xué)習(xí)，對(duì)城市的中等收入買不起房子的人，推行適當(dāng)?shù)墓凶》康暮侠砼涫壑贫取３鞘械闹械仁杖胝咧饕腹ば诫A層，工資低，難以保障住房。我們可以借鑒日本的模式，通過住房信托或其他方式吸收社會(huì)資金，由單位牽頭建房，然后再合理配售給員工。對(duì)城市的高收入者，完全實(shí)行市場(chǎng)供應(yīng)。這樣既明確了政府在保障居民基本住房方面的責(zé)任和義務(wù)，又強(qiáng)化商品房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，做到政府和市場(chǎng)“兩條腿”走路。近年來，盡管各級(jí)政府加大了保障性住房建設(shè)步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重，以及滿足中低收入家庭的住房需要來看，中國(guó)保障性住房建設(shè)步伐仍顯得太慢，需要進(jìn)一步加大力度，增加市場(chǎng)有效供給。完善的住房保障體系，才能最大限度地穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。

3.金融調(diào)控政策。一是啟用加息、公開市場(chǎng)政策、存款準(zhǔn)備金政策、特種存款等工具回收過剩的收貨幣流動(dòng)性。流動(dòng)性過剩是高房?jī)r(jià)之源，只有逐漸收緊信貸，才能釜底抽薪，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。二是保持存貸款實(shí)際利率為正，運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。首先，央行應(yīng)根據(jù)通脹率的變動(dòng)幅度，及時(shí)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率，避免實(shí)際利率出現(xiàn)負(fù)值，同時(shí)拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差，使貸款利率的期限結(jié)構(gòu)趨于合理。其次，指導(dǎo)商業(yè)銀行運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準(zhǔn)利率，對(duì)大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運(yùn)用較高的利率。三是適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模增速或比例實(shí)施控制。央行可通過窗口指導(dǎo)控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長(zhǎng)速度或占全部貸款的比例，如果金融機(jī)構(gòu)沒有嚴(yán)格執(zhí)行，央行可以通過各種方式對(duì)其實(shí)施懲罰，以此來抑制銀行信貸資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，既可為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。四是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象在不動(dòng)產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅。征收物業(yè)稅，一方面可極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了土地的有效供給，另一方面高額的房地產(chǎn)保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)。五是在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅收，以及各種稅收之間的重疊，手續(xù)繁雜，不僅不利于中國(guó)的稅制建設(shè)，而且加大了房地產(chǎn)的成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的價(jià)格中來，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。所以要統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅種，避免重復(fù)征稅。六是增加大戶型商品房的稅收。盡管國(guó)家政策對(duì)小戶型商品房進(jìn)行了扶持，但是由于小戶型商品房的利潤(rùn)空間小，房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的驅(qū)動(dòng)下，往往熱衷于開發(fā)大戶型的商品房，而小戶型商品房供給嚴(yán)重不足。建議政府借鑒英國(guó)的辦法，對(duì)大戶型住房增加稅收，降低開發(fā)商的利潤(rùn)空間，促使開發(fā)商投資小戶型商品房建設(shè)，這既能降低商品房的空置率，又能滿足市場(chǎng)的住房需求。

參考文獻(xiàn):

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