關于個人住房貸款風險與防范的分析

摘要:圍繞個人住房貸款三大風險，即借款風險、開發商風險和銀行經營管理風險，分析其成因，主要包括:(1)國家經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平;(2)中國目前經濟狀況下很難掌握借款人的信用狀況;(3)房地產市場運行不規范加劇銀行的市場風險;(4)市場經濟不成熟，二級市場不活躍，導致銀行面臨風險;(5)金融體制改革落后導致銀行自身管理風險，鑒于此，提出六項風險防范措施:1)銀行應理性開展房地產信貸業務;2)加強對房地產信貸業務的監管;3)強化管理，從源頭控制風險;4)全面建立個人信用系統;5)引入保險機制，保證貸款安全;6)建立健全房地產信貸的法律法規體系并加大處罰力度。

關鍵詞:住房貸款;風險;防范

中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來，通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發商銷售樓盤的必要手段，同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業務新的增長點。然而，作為一項新興的金融業務，個人住房貸款仍處于探索和積累經驗階段，隨著房地產業近年的超速發展，個人住房貸款量也迅速增長，其貸款風險也逐漸顯現。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業務，對于其參與市場競爭，調整信貸結構，培育新的經濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業務的風險影響房地產是中國近十年來發展最快，勢頭最猛，對國民經濟增長貢獻最大的行業之一，房地產的發展帶動了與房地產業相關的行業，特別是金融業的發展。據相關資料顯示，中國銀行個人房地產貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣，足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現。因此，討論和分析個人貸款業務中的風險并施以措施防范，已成為迫在眉睫的重要任務。

一、個人住房貸款的風險種類

(一)借款人風險

借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導致銀行貸款資金損失，使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現以下幾方面:(1)借款人的道德風險，一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款，偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險，首先，在中國市場積極初步建立過程中，市場中的種種失信行為也導致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念，信用意識淡薄、不重視個人信用，不催不還的淡薄意識人數仍屬于一種信用不良的違約現象。其次，由于中國目前尚未建立個人信用系統，因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證，只能依據借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風險一方面，由于受整體經濟環境的影響，一部分借款人因失業、商業投資、投機失利等原因造成經濟收入下降，也是導致借款人還貸能力受到影響的重要因素，因而增加了借款人違約的可能性。另一方面，借款人因疾病或婚姻狀況發生變故乃至其他意外情況導致借款人違約。

(二)開發商風險

1.信用風險。開發商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產市場信息不對稱，監督管理欠嚴密的情況下，開發商開發行為與銷售行為的不規范，甚至為其經濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發生。

2.“假按揭”風險。一些開發商由于自身經濟實力不強，房屋預售不暢，回款乏力，形成建設資金缺口時，往往利用假按揭方式騙套銀行資金，也是嚴格意義上的開發商信用風險，其發生的程度非常普遍，花樣繁多，加之審核判定又有一定難度，往往令銀行防不勝防，因而風險較大。

3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質上屬于抵押性質的貸款，因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現在:第一，房價定位過高。第二，環境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環境發生改變，破壞了原有的房屋環境，也可能影響房屋的市價下降，從而影響抵押物的價值。第三，由于突發性經濟風波或地區經濟環境的變化導致整個樓價的普遍下跌，也可影響抵押物的價值。

4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發商，但作為房屋生產者的開發商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工，產品到期不能按時按質交付使用，就會形成房屋“爛尾”，勢必影響借款人的還款意愿，而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經營者管理風險

銀行經營管理風險，是在發放個人住房貸款是整個過程中，由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產生損失的可能性。

1.貸前調查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強，綜合因為塑造不高，給貸款安全留下隱患。

2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調查人報審的貸款材料真實性進行認真審查，沒有單位出具個人工資收入證明，有的是虛假工資收入證明。二是主次不清，以第二還貸來源未審批依據，造成由于借款人的第一次還款來源不足，導致發放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據借款人第二次還款來源審批發放貸款時，沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查，導致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限，有的甚至沒有保險。

3.貸后檢查不及時。一是貸款發放后，沒有及時對借款合同、擔保合同借據等法律文件及憑證的規范性和完整性進行檢查，導致合同要件不全，造成事后無法以法律渠道進行監督。二是貸款發放后，沒有監督借款人按借款合同約定用途使用貸款，挪用貸款現象發生。

二、個人住房貸款風險成因的分析

(1)國家宏觀經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平。(2)中國目前正處于經濟體制改革與社會轉型時期，個人收入的透明度更加模糊不清，加之中國個人信用體系尚未建立，以有效規避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產市場還不夠規范，監督管理乏力。一方面，開發商開發行為與銷售行為不規范。另一方面，由于住房市場信息披露不充分，借款人對房屋質量標準、買賣規定等缺乏足夠了解。(4)市場經濟不成熟，住房二級市場不活躍，抵押房屋處置變現難度大，使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾，使銀行的長期資金使用和短期資金來源發生嚴重失衡，大大增加了商業銀行的資金壓力。

三、個人住房貸款風險的防范與控制

(一)銀行應理性地開展房地產信貸業務

(1)銀行要提高認識，高度重視房地成信貸風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。(2)按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的化解金融風險機制。

(二)加強對房地產信貸業務的監管

(1)要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險狀況，制定正確的監管方針和策略，為房地產貸款風險的防范、分散和消除創造基本的條件。(2)強化對房地產信貸業務的監管。(3)建立房地產信貸風險監測報告制度，信息共享。(4)對銀行房地產信貸違規違法行為進行必要的查處，嚴力打擊。

(三)強化管理，從源頭控制風險

1.優選開發商和開發項目。從源頭上防范風險，避免“爛尾”項目的出現，確保銀行貸款安全;同時，由于開發商實力較強，一旦出現超期違約客戶，開發商也具備回購能力，能夠履約實現回贖，從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發商的審查和監管。(1)加強開發商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查，如開發商是否依法設立，是否具有相應的資質等級，公司的資金是否到位，公司以往的經營情況及商業信譽等;2)開發項目的審查，如要求開發商提供開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的進度等。(2)強化開發商的擔保責任在香港的樓盤按揭中，開發商和銀行之間不存在任何直接的法律關系，按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行，與開發商無關系。而在中國的商品房按揭中，除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外，開發商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為，這種保證責任是很有必要的。從市場經濟的發展來看，競爭越來越激烈，銀行貸款的安全性越來越差，單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國，也出現了“押上加保”的方式，所以，要求開發商提供保證，不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢，而且符合中國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面的實際情況。

2.加強銀行自身對貸款風險的監控和管理。銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系，加強對抵押物的資產評估，加強對房地產市場的研究分析，加強對銀行內部的員工和檔案管理，以保證房地產金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價，項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經銀行確認后，確定合理的貸款成數。(2)作好商品房預售貸款合同的簽訂工作其中，對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃，開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中，要明確利率是固定的還是浮動的，同時要求開發商為購房者按期還款付息提供擔保，直至回購。另外，還要明確借款人與開發商之間的買賣合同關系，確保其自愿性和合法性，在與借款人簽訂合同時，還應強化購房者的違約責任，約定一旦購房者違約，銀行即可告知貸款提前到期并加收實現債權的費用等，以加大購房者違約成本，使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業務檔案管理工作銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理，加強內部監督、內部牽制，以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加大貸后工作力度。

(四)建立個人信用評級制度

個人信用評級制度，又稱個人征信制度，是指專業化的機構依法采集、調查、保存、整理、提供個人的信用信息，并對其資信狀況進行評估的有關活動。個人信用評級制度的建設，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產。掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前，國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國，個人開立新賬戶、安裝電話、簽發個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等，都需要使用信用報告的評級分數。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款，還可以享受較低的利率，對于使用單位來說，不僅可以大大降低成本，還能準確掌握個人信用狀況，有效降低經營風險。為了建立有效的個人信用評級制度，還應好作以下基礎工作:(1)建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構該機構應由人民銀行進行業務指導，能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料，出具的資信評級結論在各商業銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一旦發生不良信用記錄，隨時調整某個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規程調高其個人資信等級。(2)個人財產申報制度通過個人財產申報可以掌握個人真實收入和財產，評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下，當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現金為主，改為以個人銀行賬戶轉賬收支為主，個人只有零星的現金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產(通過轉賬和稅收確認)，個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育，普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏，浮燥之風漸盛，受此影響，許多人對所欠銀行貸款能拖就拖，能賴就賴，對自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險機制，保證貸款安全

在開展商品房預售按揭貸款過程中，保險機構主要經營兩方面業務:(1)為按揭房地產辦理抵押保險，在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(六)建立健全房地產信貸的法律法規體系并加大處罰力度

(1)修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;(2)建立健全有關房地產信貸的法律法規，明確規定開發商及個人的權利和義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的合作關系，共同促進國民經濟的健康發展;(3)嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商及個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。同時通過法律手段，盡量挽回損失，并追究當事人的法律責任。

總之，個人住房貸款的風險成因是復雜的，其防范措施是多種多樣的，需要各家銀行在實際工作中不斷地根據實際情況采取不同的措施，杜絕防范風險發生，確保銀行資產不受損。

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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University， Qiqihar 161005， China)

Abstract: Based on personal housing loan risks， namely the loan risk， developer risk and bank business management risk， it analyzes the reasons and mainly includes the following reasons: national economic orientation and regional economic environment directly influence the development level of housing industry， it is difficult to master the situation of borrower under our current economic conditions， lack of standardization of the real estate market operation aggravates the bank’s market risk， immaturity of market economy and inactivity of the secondary market will result that the bank face the risks， That financial system reform falls behind results in the bank itself management risk.In view of this， this paper puts forward six measures to prevent the risks: bank should develop real estate credit business rationally， to strengthen the supervision of housing credit business， strengthening the management and control of the risks from the source， to establish personal credit system comprehensively， introduce insurance system to ensure safe loans， to establish and perfect the laws and regulations of the housing credit system and enhance punishment.Currently the banks have opened personal housing loan business， which play a positive role in participating in the market competition， adjusting its credit structure， fostering new economic growth point.Generally speaking， the individual housing loan quality is good， which has become \"high-quality business\" of banks.But with the large-scale development of the business， market risk appears gradually.

Key words: housing loan;risk;precaution[責任編輯 吳迪]