旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)(TOLD):一種旅游

[摘要]隨著我國(guó)旅游發(fā)展由觀光旅游向休閑度假旅游提升轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，產(chǎn)生了較大規(guī)模(數(shù)十平方千米至數(shù)百平方千米范圍)的、以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的、結(jié)合戶外運(yùn)動(dòng)、會(huì)展購(gòu)物中心、休閑度假地產(chǎn)等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式。本文在觀察和調(diào)查歸納大量這類開發(fā)實(shí)例基礎(chǔ)上，定義了“旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)”(Tourism-oriented LandDevelopment，TOLD)的旅游一房地產(chǎn)概念。分析發(fā)現(xiàn)，TOLD模式通常需要基于地方政府與投資商、房地產(chǎn)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的緊密合作或組合機(jī)制；其運(yùn)行表現(xiàn)出“特定主題，多種活動(dòng)”、“混合市場(chǎng)，依賴腹地”、“娛樂(lè)主導(dǎo)，房產(chǎn)支撐”、“高額投資，先入為主”4個(gè)基本特征。根據(jù)土地利用總體特征，TOLD模式可劃分為生態(tài)導(dǎo)向型低度開發(fā)、文化導(dǎo)向型主題開發(fā)、市場(chǎng)導(dǎo)向型多元開發(fā)3個(gè)類型。

[關(guān)鍵詞]旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)(TOLD)；旅游房地產(chǎn)；度假地規(guī)劃

[中圖分類號(hào)]F59

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1002-5006(2010)08-0034-05

1 引 言

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)是我國(guó)旅游發(fā)展面臨的主要問(wèn)題之一。文獻(xiàn)綜述表明，旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)研究已經(jīng)積累了較為豐富的成果，內(nèi)容涉及背景、動(dòng)向、市場(chǎng)、政策、途徑、模式等方面，休閑度假旅游是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)主要方向。已有文獻(xiàn)中，從土地利用、土地開發(fā)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等角度的研究仍然是尚未廣泛開墾的領(lǐng)域。許春曉等分析了旅游度假村開發(fā)類型、現(xiàn)狀問(wèn)題及戰(zhàn)略……黃慧明等探討了大城市邊緣地區(qū)休閑度假旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)問(wèn)題。近年來(lái)，對(duì)休閑度假旅游地開發(fā)模式的研究有所加強(qiáng)，注意到度假活動(dòng)綜合性特點(diǎn)。本文基于大量新型旅游開發(fā)實(shí)地案例的考察和分析，提煉得到了一種被稱之為“旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)”(Tourism-oriented Land Development，TOLD)模式，即“旅游+房地產(chǎn)”的土地開發(fā)利用模式。

2 TOLD模式發(fā)展背景

2.1 概念界定

TOLD或謂旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)，是指在一片相當(dāng)大規(guī)模的地區(qū)范圍(從數(shù)十平方千米到數(shù)百平方千米)內(nèi)，以旅游開發(fā)為先導(dǎo)和主要功能方向，并結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品、戶外運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、商務(wù)會(huì)展產(chǎn)品及其他更多業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的土地綜合發(fā)展模式。它是通過(guò)對(duì)旅游資源的創(chuàng)新開發(fā)、重新開發(fā)和補(bǔ)充開發(fā)等方式，形成具有一種或多種主題，兼容多種旅游或非旅游活動(dòng)，集中多種休閑、游憩、娛樂(lè)、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、度假等功能的復(fù)合型土地開發(fā)方式。這一開發(fā)方式的結(jié)果是塑造出一個(gè)TOLD地區(qū)，該地區(qū)既包括賦予已開發(fā)旅游用地新的旅游功能，也包括非旅游用地的多重旅游功能開發(fā)。

作為TOLD模式中多種功能的最核心部分，旅游功能的創(chuàng)建十分重要。旅游功能就是旅游地滿足旅游者需求的功用。旅游者動(dòng)機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使得旅游地多功能開發(fā)成為可能，進(jìn)而在旅游發(fā)展的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)作用下，推動(dòng)了TOLD模式的發(fā)生、發(fā)展。

2.2 TOLD模式發(fā)生、發(fā)展的背景

2.2.1 中國(guó)旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變

國(guó)內(nèi)旅游總體上正處于由傳統(tǒng)觀光游覽向休閑度假轉(zhuǎn)變階段。度假旅游需求與收入水平存在很大關(guān)系。隨著國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，度假市場(chǎng)前景廣闊。受制于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，大眾旅游需求層次偏低，傳統(tǒng)旅游依然具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)規(guī)模。休閑度假目的地和傳統(tǒng)景區(qū)一定時(shí)期內(nèi)是我國(guó)旅游發(fā)展的兩類最重要載體。觀光是休閑度假的基本成分，高層級(jí)的旅游活動(dòng)不可能背離景觀品質(zhì)，因而越來(lái)越多的度假地選址于景區(qū)周邊。

2.2.2 中國(guó)景區(qū)承擔(dān)著綜合旅游目的地發(fā)展的歷史使命

世界旅游組織預(yù)測(cè)，2020年左右中國(guó)將成為全球第一大目的地國(guó)，龐大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)也快速擴(kuò)張。這種趨勢(shì)，帶來(lái)中國(guó)旅游發(fā)展的廣闊前景和良好機(jī)遇，同時(shí)也給景區(qū)接待造成巨大壓力。一方面，我國(guó)旅游資源空間分布不均衡，景區(qū)發(fā)展冷熱不均，導(dǎo)致出游力集中指向少數(shù)高品級(jí)旅游地，而大量中低品級(jí)資源卻處于空置或低度利用狀態(tài)，景區(qū)利用效率整體上不高。另一方面，我國(guó)人均資源占有量低，難以滿足持續(xù)增長(zhǎng)的游憩需求。在美國(guó)，國(guó)土面積的3.5％是國(guó)家公園(不計(jì)州立公園)，而我國(guó)的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)加在一起，也只占國(guó)土面積的1.89％；美國(guó)每萬(wàn)人擁有11.3平方千米國(guó)家公園(不計(jì)州立公園)，而我國(guó)每萬(wàn)人擁有的國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)面積僅有0.00013平方千米。此外，中國(guó)的風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)還居住著大量人口，而美國(guó)的國(guó)家公園里基本上沒(méi)有常居人口。特殊的中國(guó)資源國(guó)情，面對(duì)國(guó)民人人享有的旅游權(quán)利和不斷增長(zhǎng)的出游能力，迫使我國(guó)必須建設(shè)一大批接待量大、吸引力強(qiáng)的綜合性景區(qū)，即通過(guò)TOLD模式引導(dǎo)旅游景區(qū)有序升級(jí)，實(shí)現(xiàn)各類旅游資源的更充分利用，從而起到優(yōu)化、平衡旅游供需結(jié)構(gòu)的作用。

2.2.3 中國(guó)未來(lái)的度假目的地主要分布在城市和風(fēng)景區(qū)及其附近

一般來(lái)講，城市是主要的客源產(chǎn)生地和旅游集散地，除了商務(wù)會(huì)展旅游之外，多數(shù)觀光旅游和休閑度假旅游發(fā)生于城市周邊地區(qū)和遠(yuǎn)離城市的旅游景區(qū)。正是基于這種旅游時(shí)空規(guī)律，產(chǎn)生了環(huán)城游憩帶現(xiàn)象，且約有50％出游力集中在環(huán)城市50千米以內(nèi)。但是由于上述人均休閑度假資源的限制，中國(guó)旅游發(fā)展模式無(wú)法重走西方道路，而必須在有限的旅游景區(qū)和城市內(nèi)部解決國(guó)民不斷增長(zhǎng)的休閑度假需求。換言之，一方面我們需要在保護(hù)旅游資源的前提下適當(dāng)增加、擴(kuò)展各類自然風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、不可移動(dòng)文物保護(hù)區(qū)的旅游功能和服務(wù)能力；另一方面需要強(qiáng)化城市規(guī)劃、建設(shè)與管理中城市旅游吸引力和服務(wù)能力，將一個(gè)城市建設(shè)成為其他城市居民的度假目的地。這意味著國(guó)內(nèi)大部分的度假地開發(fā)應(yīng)主要集中在城市和旅游資源富集的風(fēng)景區(qū)附近，通過(guò)內(nèi)涵型途徑提升各類資源吸引力，走集約化資源利用道路。

3 TOLD模式形成機(jī)制

3.1 主題旅游區(qū)塑造

旅游吸引物是旅游開發(fā)的中心環(huán)節(jié)和旅游活動(dòng)的組織核心。在休閑度假旅游時(shí)代，旅游地的吸引性很大程度上取決于它所能提供的休閑旅游體驗(yàn)。基于各地資源特性、文化傳統(tǒng)和民族特色，輔以獨(dú)特創(chuàng)意支持，旅游吸引物的開發(fā)往往圍繞某一個(gè)或數(shù)個(gè)主題進(jìn)行集中開發(fā)，以圖在眾多競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中獲得短時(shí)間內(nèi)集中性市場(chǎng)關(guān)注，這種開發(fā)方式被稱為主題旅游區(qū)(themed attractions)。TOLD地區(qū)內(nèi)的主題吸引物可由物質(zhì)景觀和非物質(zhì)景觀(節(jié)事、活動(dòng)等)構(gòu)成，而主題內(nèi)容、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品組合是決定主題吸引物開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。主題內(nèi)容的確立通常有兩種方式，一是依據(jù)旅游地的地格特征進(jìn)行深度挖掘，二是依據(jù)市場(chǎng)需求偏好進(jìn)行獨(dú)特創(chuàng)新；開發(fā)規(guī)模則主要與市場(chǎng)腹地、市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)狀況、投資偏好、基礎(chǔ)條件、政策等因素相關(guān)。主題旅游區(qū)是對(duì)TOLD地區(qū)總體形象的把握和展現(xiàn)，是TOLD地區(qū)旅游吸引性的核心支撐。

3.2 地方政府與土地開發(fā)商雙方合作

在我國(guó)，絕大多數(shù)旅游資源屬于國(guó)有，其受托管人是各級(jí)地方政府部門。地方政府兼具資源保護(hù)和利用的雙重職責(zé)，但常常存在開發(fā)能力、投資資本不足的問(wèn)題。在市場(chǎng)機(jī)制和旅游產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作背景下，通過(guò)旅游資源產(chǎn)權(quán)改革、吸引各類投資主體參與旅游發(fā)展被證明是符合我國(guó)實(shí)際情況、謀求旅游資源高效配置的有效途徑，例如經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地人股等。地方政府需要以積極的姿態(tài)調(diào)動(dòng)各種市場(chǎng)力量參與旅游發(fā)展，緩和旅游資源的空置或低效使用與休閑度假需求持續(xù)高漲之間的矛盾，地方政府和投資商聯(lián)手推進(jìn)目的地綜合發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生。與小宗地塊的樓盤開發(fā)不同，大規(guī)模土地綜合開發(fā)僅依靠商業(yè)性房地產(chǎn)公司的運(yùn)作難以完成，如TOLD區(qū)域的土地置換與拆遷、人口安置、部門協(xié)調(diào)、上學(xué)就醫(yī)、基礎(chǔ)設(shè)施等，都離不開政府的參與或主持，這種情形促使地方政府與土地開發(fā)商的密切合作。一定程度上，TOLD地區(qū)是現(xiàn)階段政府部門“經(jīng)營(yíng)”旅游公共資源的一種方式，類似于“城市經(jīng)營(yíng)”，反映出地方政府由旅游資源“守夜人”(側(cè)重保護(hù)、漠視利用)向“代理人”(注意保護(hù)、追求效益)的角色轉(zhuǎn)變。通過(guò)這種方式進(jìn)行目的地綜合發(fā)展，規(guī)避了政府直接參與旅游開發(fā)的種種制約與弊端，同時(shí)又能更積極調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量，最終使旅游資源的潛能得以釋放，社會(huì)總游憩機(jī)會(huì)得以增加，公民基本旅游權(quán)利得以保障。

3.3 房地產(chǎn)與旅游業(yè)聯(lián)合發(fā)展

改革開放30多年來(lái)，中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走過(guò)了景區(qū)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)分頭并進(jìn)、逐步接近、最終聯(lián)合發(fā)展的演進(jìn)道路。二者的共同合作，產(chǎn)生了一個(gè)新型業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)，并正成為各地旅游景區(qū)開發(fā)的重要支撐。聯(lián)合發(fā)展的原因在于：其一，充分的市場(chǎng)需求為旅游房地產(chǎn)提供了動(dòng)力和保障。近年來(lái)，度假酒店(村)、第二住宅等旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，通常選址于具有區(qū)位、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)的旅游景區(qū)周邊，以獲取正外部性。其二，旅游地產(chǎn)開發(fā)也為周邊旅游景區(qū)等行業(yè)主體創(chuàng)造較多優(yōu)質(zhì)客源，改善其投資環(huán)境，增強(qiáng)其發(fā)展?jié)摿ΑＦ淙ㄟ^(guò)旅游開發(fā)提升地塊價(jià)值，即所謂將“生地”炒成“熟地”或“造景售屋”以獲取額外投資收益，也成為地產(chǎn)開發(fā)的重要訴求。由于存在多方面的集聚動(dòng)力和共生優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)已成為TOLD建設(shè)的主要參與者和推動(dòng)者。

3.4 公共產(chǎn)品與私人商品組合開發(fā)

旅游景區(qū)一般具有公共產(chǎn)品或半公共產(chǎn)品性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)可析分為所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)。在使用權(quán)方面，通常具有(準(zhǔn))公共空間屬性而不存在明確的排他性。而在其他4種權(quán)能方面，一般委托政府、集體等公共機(jī)構(gòu)執(zhí)司其職。公共經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)共有易滋生產(chǎn)權(quán)虛置，引致“公地悲劇”，即“有人使用，無(wú)人(明確)負(fù)責(zé)”。由于我國(guó)旅游管理體制上的一些局限以及景區(qū)產(chǎn)權(quán)安排的不盡成熟，景區(qū)開發(fā)管理客觀上仍普遍存在一定的不足，例如“管理真空”、職能異化、低效利用等。

TOLD模式的產(chǎn)生和發(fā)展，從某種程度上創(chuàng)新了公地資源的高效利用方式。如果在公共資源的保護(hù)和利用中，只允許或強(qiáng)調(diào)單一的觀光方式，或者只允許政府投資來(lái)擴(kuò)展產(chǎn)品和服務(wù)，就會(huì)造成投資能力不足、產(chǎn)品質(zhì)量低下、資源利用效率不高的弊端。通過(guò)吸引土地開發(fā)商的進(jìn)入，在TOLD地區(qū)投資旅游吸引物的同時(shí)，適度開發(fā)度假地產(chǎn)等私人產(chǎn)品，既使景區(qū)公共資源得以深度利用，同時(shí)又對(duì)景區(qū)公職部門形成特定的監(jiān)管和規(guī)制，促成旅游資源利用效率性和公平性的良性互動(dòng)。TOLD模式憑借資源、環(huán)境、設(shè)施的外部性進(jìn)行私有度假地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)公共資源的價(jià)值增益；私人產(chǎn)品的業(yè)主則通過(guò)對(duì)這些外部性的關(guān)注和維護(hù)，來(lái)監(jiān)督景區(qū)公共部門的管理開發(fā)行為。這種內(nèi)部的制衡機(jī)制，為TOLD地區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供了動(dòng)力和保障。

4 TOLD模式的表現(xiàn)特征

TOLD模式的產(chǎn)生，是中國(guó)旅游發(fā)展特有的現(xiàn)象。受中國(guó)特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和傳統(tǒng)文化因素的影響，中國(guó)旅游發(fā)展整體上表現(xiàn)出混合特征：既有傳統(tǒng)層次的觀光旅游，也有新興的休閑度假和商務(wù)會(huì)展，其中，休閑度假表現(xiàn)為周末短時(shí)期、近距離出游為主的特征。需求層次總體偏低、出行能力偏弱的狀況，導(dǎo)致中國(guó)中、宏觀尺度上的專業(yè)化旅游地分工體系尚未形成。中國(guó)傳統(tǒng)文化中無(wú)處不在的集體主義，對(duì)出游行為的偏愛熱鬧、不喜獨(dú)處的方式，起到潛移默化的作用。中西方在休閑度假文化傳統(tǒng)、旅游市場(chǎng)發(fā)育水平、旅游發(fā)展階段上存在的差異，決定中國(guó)不可能走西方國(guó)家那種獨(dú)立的、專業(yè)的休閑度假目的地發(fā)展道路。相反，立足我國(guó)休閑度假市場(chǎng)規(guī)律和資源條件，創(chuàng)建在城市和景區(qū)周邊綜合旅游度假綜合體(TOLD complex)，作為休閑度假旅游地發(fā)展的主導(dǎo)模式，是切合我國(guó)實(shí)際的必然選擇。觀察TOLD綜合體的表現(xiàn)特征，發(fā)現(xiàn)如下一些趨勢(shì)：

4.1 圍繞特定主題，提供多種產(chǎn)品

與西方國(guó)家流行的純度假產(chǎn)品不同，中國(guó)市場(chǎng)上比較常見的休閑度假產(chǎn)品具有明顯的“主題化混合性”，產(chǎn)品組合中，將觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、宗教、娛樂(lè)、購(gòu)物、房地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合在同一個(gè)區(qū)域中，成為名副其實(shí)的“泛度假旅游”。開發(fā)模式中對(duì)主題的重視和選擇，更多的是為了品牌塑造和增強(qiáng)傳播的需要而非滿足游客的消費(fèi)需要。從世界范圍看，自20世紀(jì)70年代以來(lái)綜合度假區(qū)就成為發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)休閑度假市場(chǎng)的日趨發(fā)育和成熟，多活動(dòng)需求的度假特征將逐步凸顯出來(lái)。我國(guó)度假目的地綜合化發(fā)展主要依靠?jī)煞N途徑，一是依托原有旅游地的綜合型更新式開發(fā)，二是新建的綜合型度假地。前者往往受制于先前旅游地功能結(jié)構(gòu)和資源稟賦，體現(xiàn)出特定的度假主題，如海濱度假、鄉(xiāng)村度假、遺產(chǎn)地(歷史街區(qū))度假等；后者通常受市場(chǎng)需求主導(dǎo)，在度假內(nèi)容和主題選擇上相對(duì)靈活，可分為單主題、多主題和無(wú)主題等幾種類型。

4.2 面向多元市場(chǎng)，允許腹地外復(fù)制

TOLD模式的產(chǎn)品組合，具備觀光、休閑、度假、娛樂(lè)、置業(yè)等多種功能，這一特征的形成，根本原因在于中國(guó)旅游市場(chǎng)的多元混合需求。TOLD綜合體主要用于滿足各地休閑娛樂(lè)和度假需要，而休閑度假需求與觀光旅游的一個(gè)顯著不同，就是存在重復(fù)消費(fèi)的要求，在特定時(shí)段內(nèi)可能存在多次前往同一目的地的現(xiàn)象。由于不必依托壟斷強(qiáng)、等級(jí)高的旅游資源，更多的是通過(guò)創(chuàng)新策劃、巨額投資和高強(qiáng)度開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，TOLD綜合體往往具有可復(fù)制性或可移植性，其中最為成功的案例就是華僑城在深圳、上海、北京和成都分別創(chuàng)建了4個(gè)歡樂(lè)谷綜合體。在此過(guò)程中，TOLD綜合體的選址，具有與主題公園類似的要求，即對(duì)市場(chǎng)腹地存在較大的敏感性和依賴性。一方面，要客觀分析開發(fā)的門檻條件，另一方面，要注意開發(fā)規(guī)模與腹地市場(chǎng)規(guī)模相匹配。

4.3 娛樂(lè)功能成主導(dǎo)，房產(chǎn)收益作支撐

大量案例證明，TOLD綜合體的開發(fā)是一個(gè)有序推進(jìn)的過(guò)程，其中以?shī)蕵?lè)功能為核心的旅游吸引力的營(yíng)建是成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。娛樂(lè)不僅是休閑度假旅游消費(fèi)的主要內(nèi)容，更是很多旅游者作出旅游出行決策時(shí)唯一最重要的因素。旅游消費(fèi)者偏好娛樂(lè)要素，與中國(guó)社會(huì)發(fā)展的階段有關(guān)。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展階段，每周就業(yè)者工作時(shí)間平均高于發(fā)達(dá)國(guó)家近50％甚至更多，在社會(huì)壓力高強(qiáng)度抑制下，人們尋找到外出旅游來(lái)釋放壓力的方式，出游中娛樂(lè)產(chǎn)品更能滿足人們釋放壓力的期望。

TOLD綜合體中，各功能區(qū)的收益水平和回收速度是不同的。旅游吸引物投資高、更新快、風(fēng)險(xiǎn)大、回收慢，為了達(dá)到整體項(xiàng)目的資金平衡，土地開發(fā)商需要在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中得到更多、更快的收益。這就是說(shuō)，旅游房地產(chǎn)對(duì)TOLD綜合體開發(fā)與收益具有重要支撐作用。土地開發(fā)商是旅游融資的核心渠道，也是綜合體物質(zhì)建設(shè)的主要資金來(lái)源。收益方面，既包括“造景售屋”式私有地產(chǎn)銷售以及度假地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的一次收益，還包括度假游客所產(chǎn)生各種附加收益和關(guān)聯(lián)收益，比如會(huì)展、康體、商務(wù)、演藝等服務(wù)產(chǎn)生的二次收益。形象地說(shuō)，娛樂(lè)吸引是TOLD綜合體產(chǎn)生的“孵化器”，房產(chǎn)開發(fā)則是發(fā)展的“助推器”和效益的“倍增器”。“娛樂(lè)+房產(chǎn)”聯(lián)袂開發(fā)構(gòu)成TOLD綜合體開發(fā)的核心內(nèi)容。

4.4 資金依賴性強(qiáng)，率先進(jìn)入者贏

TOLD綜合體初期開發(fā)成本和后期經(jīng)營(yíng)管理成本很高，需要大量的資金支持，具有高投入、高收益特征。同時(shí)，由于通常不具備明顯的壟斷性而可以被復(fù)制，TOLD綜合體應(yīng)盡可能縮短建設(shè)期限，迅速形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集聚效應(yīng)，通過(guò)削減市場(chǎng)機(jī)會(huì)、抬高開發(fā)門檻來(lái)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，延展市場(chǎng)腹地。

5 TOLD模式的類型

在對(duì)全國(guó)各地多個(gè)TOLD綜合體的資源特征、產(chǎn)品組合、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)比例情況的歸納分析，包括深圳和京滬蓉三地的歡樂(lè)谷、深圳東部華僑城、杭州宋城和休閑博覽園、常州中華恐龍園、無(wú)錫靈山大佛3期、成都國(guó)色天香、三亞南山大佛、蕪湖方特世界、西安曲江新區(qū)、沈陽(yáng)棋盤山、桂林樂(lè)滿地、珠海海泉灣等的實(shí)例分析總結(jié)，筆者將TOLD綜合體的開發(fā)模式分為生態(tài)型、文化型、娛樂(lè)型3種類型(表1)。

5.1 生態(tài)導(dǎo)向型低度開發(fā)模式

生態(tài)型模式基于自然資源的低強(qiáng)度旅游開發(fā)，以推進(jìn)生態(tài)恢復(fù)、改善當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)生活水平和保護(hù)原真文化為主要目標(biāo)，政府主導(dǎo)和社區(qū)參與是其主要特征。該開發(fā)模式不提倡大規(guī)模的設(shè)施建設(shè)，主要在保護(hù)環(huán)境原真性的同時(shí)為游客提供進(jìn)行生態(tài)觀光、接受生態(tài)教育、接觸當(dāng)?shù)卦嫖幕⑾硎苌鷳B(tài)假期的機(jī)會(huì)，并配備簡(jiǎn)單的食宿接待設(shè)施。綜合而言，該模式倡導(dǎo)環(huán)境友好型開發(fā)，有利于旅游可持續(xù)發(fā)展；并以當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)為參與主體，有助于本土文化的開發(fā)與保護(hù)。但是，該模式市場(chǎng)化程度較低，不以經(jīng)濟(jì)收益為主要目標(biāo)，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)發(fā)展的帶動(dòng)有限，而政府在資金和管理方也面臨較大壓力。

5.2 文化導(dǎo)向型主題開發(fā)

文化型模式基于民俗、歷史資源的深度開發(fā)，側(cè)重于發(fā)掘、梳理當(dāng)?shù)貧v史與文化資源，試圖圍繞特定的文化主題，恢復(fù)、再生歷史場(chǎng)景，塑造具有鮮明個(gè)性的TOLD綜合體形象和品牌。該模式對(duì)文化生態(tài)的修復(fù)、延續(xù)和保護(hù)具有積極作用；各類旅游活動(dòng)和項(xiàng)目開發(fā)都圍繞主題展開，通過(guò)場(chǎng)景化的演繹，創(chuàng)造獨(dú)特的文化體驗(yàn)；產(chǎn)品專屬性較強(qiáng)，因而可能對(duì)后續(xù)拓展構(gòu)成潛在制約。同時(shí)，由于該模式需要較大程度地借助舞臺(tái)化展演方式，較易削弱文化的原真性。

5.3 娛樂(lè)導(dǎo)向型多元開發(fā)

娛樂(lè)型模式基于市場(chǎng)規(guī)模和高強(qiáng)度投資開發(fā)，以旅游開發(fā)商為最重要的經(jīng)營(yíng)主體，通過(guò)不斷開發(fā)大型游樂(lè)項(xiàng)目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力。該模式對(duì)傳統(tǒng)旅游資源的依賴程度較低，因而通常不受特定資源條件和文化主題的約束，不同風(fēng)格的旅游項(xiàng)目能夠兼容并存。由于注重對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)，該模式較易獲得市場(chǎng)認(rèn)同，游客規(guī)模和旅游收益較高；多元化開發(fā)也有助于完善產(chǎn)業(yè)鏈，拉動(dòng)多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但該模式在當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)與文化保護(hù)、外來(lái)開發(fā)商與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)利益分配等方面存在一定的矛盾隱患。

6 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)休閑度假旅游日漸興盛，而旅游地發(fā)展階段和開發(fā)模式還不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要。應(yīng)該意識(shí)到，數(shù)量眾多的中產(chǎn)階層將成為國(guó)內(nèi)休閑度假的主要消費(fèi)者，休閑度假地開發(fā)也因此成為事關(guān)社會(huì)健康發(fā)展的重大問(wèn)題。目前現(xiàn)有的公共資源保護(hù)和利用模式存在存量閑置、效率低下的問(wèn)題，不能滿足廣大人民群眾休閑度假需要。出于對(duì)土地開發(fā)投資的高回報(bào)預(yù)期，地方政府對(duì)外來(lái)投資的期待和寬容，使得TOLD模式的開發(fā)蓬勃發(fā)展，但尚缺少必要的理論支持，更缺少相應(yīng)的管理政策。本文基于實(shí)際案例的觀察和分析，對(duì)TOLD模式進(jìn)行了若干初步探討，以期為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供參考。然而，TOLD模式作為一個(gè)新興的研究命題，仍期待更深入、更廣泛的學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴。