城鄉(xiāng)一體化背景下的房地產(chǎn)市場探討

摘 要:在城鄉(xiāng)一體化的歷史背景下，我國農(nóng)村住房制度改革和創(chuàng)新的問題已經(jīng)迫在眉睫，給房地產(chǎn)市場帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)。把握房地產(chǎn)市場改革要點，必須從農(nóng)村居民房權(quán)制度的改革、改革農(nóng)村住房流通體制以及促進住房財產(chǎn)的有效實現(xiàn)，改革和規(guī)范農(nóng)村宅基地供應制度三個方面開展。

關鍵詞:城鄉(xiāng)一體化;房地產(chǎn)市場;農(nóng)村住房改革

中圖分類號:F8

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)07-0129-01

1 農(nóng)村住房制度改革和創(chuàng)新的必然性

1.1 市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求

我國的基本體制經(jīng)過了30多年的發(fā)展已經(jīng)從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制，可是現(xiàn)在的農(nóng)村住房制度所遵循的依舊是計劃經(jīng)濟體制，是一個計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物。造成了與今天的市場經(jīng)濟體制發(fā)生諸多磕磕碰碰，現(xiàn)今的法律法規(guī)與現(xiàn)實的背離越來越大。

1.2 農(nóng)民要求改善住房條件的迫切愿望

伴隨農(nóng)村包產(chǎn)到戶和農(nóng)民外出打工，農(nóng)村的經(jīng)濟和農(nóng)村居民的生活質(zhì)量有了飛速的發(fā)展。農(nóng)民的收入增加也催生了對住房的消費，許多農(nóng)村居民提前消費的行為發(fā)揮的示范作用則更加刺激了其他農(nóng)村居民建造住房和購買住房的欲望。

1.3 農(nóng)村發(fā)展的客觀現(xiàn)實

城鎮(zhèn)化進程的加快和農(nóng)村勞動力的大量轉(zhuǎn)移。農(nóng)村居民進入城市從事產(chǎn)業(yè)工人的工作或者轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的人數(shù)日漸增加，現(xiàn)在許多農(nóng)村空心化的現(xiàn)象越來越多，農(nóng)村的空置房屋也越來越多。雖然有一些是房主有時可能要返回來居住，但大多數(shù)卻是在觀望等待，看哪個時間可以賣出個較高的價格。

1.4 農(nóng)村經(jīng)濟改革的必經(jīng)之路

城鄉(xiāng)一體化已經(jīng)在逐步推進。在科學發(fā)展觀的指導下，各地都注重對城鎮(zhèn)與農(nóng)村經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，積極消除城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差別，打造一體化的物質(zhì)基礎、生產(chǎn)要素以及經(jīng)濟利益關系。因此對原有的農(nóng)村房地產(chǎn)制度提出了改變的要求。

2 把握房地產(chǎn)市場改革要點

2.1 農(nóng)村居民房權(quán)制度的改革

在目前我國的城市居民所擁有的房屋(不論是房改房還是自己從開發(fā)商處所購的商品房)都是土地所有權(quán)歸屬于國家，房屋所有人雖然只是擁有若干年的使用權(quán)而已，但卻有轉(zhuǎn)讓出售的權(quán)利。農(nóng)村居民都是在本鄉(xiāng)本土的宅基地上建造房屋，土地歸屬于村集體所有，房屋所有人對宅基地的使用時限目前尚無法律規(guī)定。農(nóng)村居民對于自己在宅基地上所建造的房屋沒有轉(zhuǎn)讓出售的權(quán)利。也就是房屋是自己建造的，卻是殘缺的產(chǎn)權(quán)。我們?nèi)绻軌蛱幚砗棉r(nóng)村居民住房用地的性質(zhì)以及房屋的所有權(quán)，農(nóng)民就可以有效地盤活住房資產(chǎn)。

對農(nóng)村居民自己所有的住宅用地是否也可以使用繳納土地出讓金的辦法來解決住宅用地的產(chǎn)權(quán)。這樣操作的話，農(nóng)村居民能夠申請對自己的房屋辦理房屋所有權(quán)證、集體出讓建設用地使用權(quán)證和規(guī)劃建設許可證做到數(shù)證齊全的要求。產(chǎn)權(quán)也變得合理清晰，使農(nóng)民的房屋用益權(quán)成為現(xiàn)實。

2.2 改革農(nóng)村住房流通體制以及促進住房財產(chǎn)的有效實現(xiàn)

(1)允許農(nóng)村居民對自己在農(nóng)村的住宅與宅基地一并出售給他人。現(xiàn)在，不少農(nóng)民通過外出打工等各種經(jīng)濟活動，其中有相當一部分積累了數(shù)量可觀的財產(chǎn)。他們中已經(jīng)有不少在城市中購買了商品房，這種情況下就應當同意他們出售自己在農(nóng)村的原有住宅。可以采用市場化的辦法，給予一定的資金補償。資金的來源渠道可以考慮從農(nóng)村居民將房屋出售時所繳納的出讓金來支付。

(2)讓城鎮(zhèn)與農(nóng)村的住房可以相互流通、上市轉(zhuǎn)讓。應當支持農(nóng)村居民出售自己富余的住房，出售的對象不再僅限于本村本土的人，而是所有有購買意向的人。我們應當改變這種現(xiàn)狀，支持和鼓勵城鎮(zhèn)居民去農(nóng)村購房(購買已經(jīng)支付出讓金的房產(chǎn))。如同讓農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購房一樣，也可以讓城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村置業(yè)。

(3)變革農(nóng)房拆遷補償辦法。現(xiàn)在城市的房屋拆遷補償安置實行的是市場化原則，對被拆遷房屋完全按房地產(chǎn)市場價進行評估，可以實行貨幣補償，包括區(qū)位補償和重置價格結(jié)合成新及裝飾裝璜補償?shù)龋部梢詫嵭蟹课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換。而對農(nóng)民的住房拆遷的補償政策則是不合理不到位的，只能拿到建筑安裝投入經(jīng)成新折舊后的價錢，而拿不到占大頭的土地基準價及區(qū)位補償費。尤其是基礎設施建設的拆遷補償標準更低.農(nóng)民作出的犧牲和奉獻太大。為此.應當修訂農(nóng)房拆遷補償政策，依法征收農(nóng)民的房屋，按照與城鎮(zhèn)同房同價原則及時足額給農(nóng)戶合理補償。

2.3 改革和規(guī)范農(nóng)村宅基地供應制度

(1)對原有的宅基地要研究并明確規(guī)定有關政策邊界，這也是搞好農(nóng)村房改的先決條件。現(xiàn)行土地法律法規(guī)對宅基地申請條件作出規(guī)定的很少，而這些在農(nóng)村房改中都是無法回避而須加以回答和解決的問題有必要明確.

(2)可考慮終結(jié)無償使用宅基地的政策。要在充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)宅基地的分配使用，規(guī)范農(nóng)村宅基地特別是閑置宅基地的合理利用，促進解決現(xiàn)有宅基地集約利用和超標問題。

今后農(nóng)村居民的住房供應將和城鎮(zhèn)居民一樣，逐步地完全地走向市場，從而體現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的要求。

參考文獻

[1]姜廣輝等.農(nóng)村居民點用地調(diào)控與城鄉(xiāng)一體化[J].城市問題，2009，(05):59-63.

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