二次調(diào)控引發(fā)地產(chǎn)變局

在地產(chǎn)富豪個(gè)人生態(tài)圖巨變的背后，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和自身行業(yè)發(fā)展規(guī)律綜合作用的悄然蛻變，以及開發(fā)商群體的集體命運(yùn)

房地產(chǎn)的財(cái)富神話已明顯處于下行通道。

前不久亮相的《2010胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜》披露，中國(guó)地產(chǎn)富豪財(cái)富比2007年高峰時(shí)減少25%。在地產(chǎn)富豪個(gè)人生態(tài)圈巨變的背后，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和自身行業(yè)發(fā)展規(guī)律綜合作用的悄然蛻變，以及開發(fā)商群體的集體命運(yùn)。

地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進(jìn)行

最近微博上有個(gè)很紅的轉(zhuǎn)帖，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗說:房地產(chǎn)不能作為支柱產(chǎn)業(yè)。他認(rèn)為，支柱產(chǎn)業(yè)的根本特點(diǎn)是其發(fā)展對(duì)整個(gè)生產(chǎn)方式、生活方式和發(fā)展方式有重大影響。房地產(chǎn)應(yīng)該是民生產(chǎn)業(yè)，就像解決糧食問題一樣，人們都要吃飯，能說糧食是支柱產(chǎn)業(yè)嗎?

繼今年4月的“新國(guó)十條”后，從9月底開始的二次調(diào)控，不管是突然空降的“限購(gòu)令”還是風(fēng)傳不已的“房產(chǎn)稅”，對(duì)于大多數(shù)城市而言，都屬第一次，且兩者均屬“殺手锏”式的狠招，幾乎毫無征兆地瞬間截殺，令人措手不及，完全沒有了昔日那番房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的“深思熟慮”的話。

就在樓市調(diào)控吸引了大多數(shù)目光的同時(shí)，一條消息卻隱而不發(fā):10月18日，記者在中國(guó)政府網(wǎng)刊登的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》文件中發(fā)現(xiàn)，文中所列舉的支柱產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)沒有了房地產(chǎn)業(yè)。而本月20日意外的加息更是被人們普遍認(rèn)為是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的進(jìn)一步警示。

中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容指出，加息是對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。這次加息對(duì)房?jī)r(jià)還是有影響。首先，這表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的警戒;其次，政府表明房地產(chǎn)要逐漸退出國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè);第三，如果這個(gè)政策能夠適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)的話，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)馬上得到改觀。投機(jī)炒作將會(huì)逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“一定要打下來，世界上沒有任何一個(gè)國(guó)家用房地產(chǎn)去炒作賺錢。”易憲容表示，對(duì)于政府來說，用信貸和稅收兩個(gè)政策就可以把賺錢的效益全部打死掉。他認(rèn)為房地產(chǎn)可以作為城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但不能成為賺錢炒作的工具。

各方消息都表明;在十二五期間，加快保障性住房建設(shè)速度，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模及其在房地產(chǎn)行業(yè)中的占比，將成為中國(guó)房地產(chǎn)“調(diào)結(jié)構(gòu)”中最重要的一環(huán)。這意味著，中央對(duì)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)逐漸清晰，一方面是調(diào)控商品房市場(chǎng)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，保障民生，使得人們解決房子問題后有錢去消費(fèi)，同時(shí)也遏制全球貨幣寬松政策下國(guó)際游資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫;另一方面，從中央到地方都已明確，將加快保障房建設(shè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)由目前相對(duì)單一的商品房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏颗c商品房比翼齊飛的兩元市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也就不可能再像以前一樣瘋漲了。

“按照每年600萬(wàn)套保障性安居工程住房建設(shè)成為常態(tài)，5年算下來就是3000萬(wàn)套，按一個(gè)家庭3-4口人計(jì)算，大約可解決1億人的住房問題。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一表示。

資金鏈緊繃

地產(chǎn)新政以山雨欲來之勢(shì)，一夜之間讓市場(chǎng)上體會(huì)到了政府對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的決心與堅(jiān)持。

記者發(fā)現(xiàn)，除去要打擊投機(jī)投資性需求之外，房地產(chǎn)開發(fā)商也位列調(diào)控范圍之中:針對(duì)開發(fā)商囤地、改變土地用途和性質(zhì)以及捂盤惜售等違法違規(guī)行為，明確要暫停其發(fā)行股票，公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

根據(jù)長(zhǎng)江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶的統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50504億元，同比增長(zhǎng)32.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9398億元，增長(zhǎng)27.2%;自籌資金19123億元，增長(zhǎng)49.7%。開發(fā)商資金來源同比持續(xù)下降，其中的國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)幅度也不斷縮小。

蘇雪晶表示，從6月起，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款就日趨謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金部分占比越來越高。“二次調(diào)控再次強(qiáng)調(diào)了房貸的收縮，這不僅會(huì)抑制市場(chǎng)的成交，而且持續(xù)考驗(yàn)著開發(fā)商的資金鏈。”

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹做了一組測(cè)算:若調(diào)控期小于一年，10%的房企會(huì)而臨資金威脅;fH如果調(diào)控期延長(zhǎng)，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。杜麗虹提出警告稱:要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在2年的低谷，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的地產(chǎn)上市公司已突破財(cái)務(wù)安全底線。”

據(jù)記者了解，目前很多地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條正在漸縮漸緊，在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，部分地產(chǎn)開發(fā)商融資時(shí)，漸處于“四面楚歌”的危機(jī)中。最典型的當(dāng)如著名開發(fā)商——北京棕櫚泉曾偉的慘敗。導(dǎo)致曾偉敗北的正是貸款延期的問題，這個(gè)小小的問題卻使曾偉付出了慘重的代價(jià)，可見資金鏈的斷鏈普遍存在的，從現(xiàn)在看束，這種情況將會(huì)持續(xù)下去。

接受記者采訪的某民營(yíng)上市地產(chǎn)開發(fā)商就談到，現(xiàn)在他們必須全力以赴抓住第四季度的機(jī)會(huì)，大量拋售。這一觀點(diǎn)也被很多同行所認(rèn)可。他們表示，未來開發(fā)商獲得貸款將越來越艱難，平價(jià)或者低價(jià)賣房，用預(yù)收款解決自有資金的不足，將會(huì)成為一種趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，相比于去年同期，今年的十地價(jià)格要“合理”許多，但在各地土地出讓金額創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，大型開發(fā)商的購(gòu)地金額卻不增反減。上述開發(fā)商繼續(xù)談到，在他這個(gè)圈子里，各家房地產(chǎn)企業(yè)制定的融資計(jì)劃實(shí)際完成率很低，這讓很多依靠外部融資才能拿到地的開發(fā)商遇到了不小的困難。某銀行人士告訴記者，現(xiàn)在除少數(shù)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還能獲得貨款支持外，大部分公司開始走上海外發(fā)債或依托信托融資的道路，新邁進(jìn)入的保險(xiǎn)基金對(duì)他們而言更是水月鏡花。當(dāng)發(fā)債或信托未卜之際，他們所能做的只能依托銷售回款維持正常的需求。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一定是全面向上，但在短期內(nèi)，行業(yè)將會(huì)洗牌，很多企業(yè)都將死掉，應(yīng)該是強(qiáng)者愈強(qiáng)。”該開發(fā)商表示。

重新洗牌

記者了解的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示:中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化趨勢(shì)將愈加明顯。有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)2009年滬深上市的105家和大陸在港上市的40家，合計(jì)共145家房地產(chǎn)上市公司的研究顯示，進(jìn)入2010年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司50強(qiáng)榜單的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在100億元以上的企業(yè)有11家，50億-100億元的有15家，50億元以下的24家。前10強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入占50強(qiáng)業(yè)務(wù)收入比為52.04%。

“這次調(diào)控加速了行業(yè)洗牌的進(jìn)程。它實(shí)現(xiàn)了一個(gè)目標(biāo):淘汰小企業(yè)。而且淘汰速度非常快。”在北京陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪看來，此次調(diào)控前后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中的最大變化就是洗牌。

每次調(diào)控都是一輪大洗牌，本輪新政中龍頭借助規(guī)模迅速瓜分市場(chǎng)份額，產(chǎn)業(yè)集中度出現(xiàn)了顯著提高，大企業(yè)在資金、拿地、產(chǎn)品等各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)都顯露出來，在大房企考慮戰(zhàn)略布局時(shí)，一些中小開發(fā)商由于缺乏融資渠道和市場(chǎng)應(yīng)變能力也面臨新一輪洗牌。

事實(shí)上，由于地價(jià)高昂，中小開發(fā)商已很難有取得土地，后續(xù)經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，這一輪調(diào)控下來中小開發(fā)商的生存空間會(huì)被進(jìn)一步壓縮，如果成交量出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間嚴(yán)重低迷，那么倒閉、兼并等在2008年出現(xiàn)的風(fēng)潮也會(huì)卷土重來。

早在2008年，萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖就預(yù)測(cè)，“在未來3-5年，中國(guó)6萬(wàn)家手中有項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司大概只有不到3000-5000家能夠生存下去，生存率10%不到”。而據(jù)記者了解，現(xiàn)在手中有項(xiàng)目的地產(chǎn)公司可能不足2萬(wàn)家，很多當(dāng)年的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始變身為很小型的項(xiàng)目公司了。而經(jīng)過多輪洗牌之后，大部分地產(chǎn)商均認(rèn)為，可能僅會(huì)剩下數(shù)千家地產(chǎn)公司保有持續(xù)開發(fā)的能力。

易小迪就觀察到，近期就有一些退出一線競(jìng)爭(zhēng)的地產(chǎn)企業(yè)開始將興趣轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金，這種基金的作用是把中小企業(yè)的錢和社會(huì)的錢集中起來，投向擁有更大品牌的地產(chǎn)公司或被看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種操作比較靈活，基金可大可小，有時(shí)候甚至為了一個(gè)項(xiàng)目，都可以成立一個(gè)基金。

目前，運(yùn)作房地產(chǎn)基金的投資基金公司已經(jīng)有上千家。這種改變正是此次調(diào)控的方向之一，“就是把房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y密集型和資金密集型的企業(yè)，讓強(qiáng)者恒強(qiáng)。”易小迪表示。

對(duì)于住宅類地產(chǎn)商的資金窘境，一些轉(zhuǎn)身做商業(yè)地產(chǎn)或在商業(yè)地產(chǎn)耕耘很久的地產(chǎn)商終于可以“隔岸觀火”了。隨著住宅項(xiàng)目貸款的基本停止，商業(yè)地產(chǎn)成了香餑餑:不僅是銀行，前不久幾千億的險(xiǎn)資被允許投資不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)住宅地產(chǎn)投資過熱而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估的情況將得到極大改善。

從前幾次調(diào)控開始，一些聰明的地產(chǎn)商就開始意識(shí)到，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)仍然處于“政策市”時(shí)，單條腿走路實(shí)在太危險(xiǎn)了，因此他們?cè)趲啄昵霸谧≌_發(fā)之余，逐漸將業(yè)務(wù)延伸到商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)，也有的地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，雖然這不失為一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的好辦法，但想要幾條腿走路并不是很容易做到的。“做商業(yè)地產(chǎn)需要規(guī)劃，一個(gè)項(xiàng)目至少需要5—5年時(shí)間，如果一個(gè)企業(yè)沒有長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，是做不好的。”

轉(zhuǎn)戰(zhàn)受調(diào)控影響較小、銷售回款速度不受明顯影響的二、三線城市，可能是地產(chǎn)商們的另一個(gè)選擇。北京的一些大地產(chǎn)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖?guó)性的地產(chǎn)開發(fā)商，如保利、華遠(yuǎn)、陽(yáng)光一百等企業(yè)紛紛收縮在北京等一線城市的項(xiàng)目，華遠(yuǎn)現(xiàn)在將主戰(zhàn)場(chǎng)放到了西安、長(zhǎng)沙這樣的城市，這樣收調(diào)控的影響就會(huì)大大縮小。這種趨勢(shì)似乎已經(jīng)成為地產(chǎn)界的共識(shí)。易小迪就認(rèn)為，二三線城市成為區(qū)域中心后，就會(huì)承接很多從一線城市轉(zhuǎn)移過來的產(chǎn)業(yè)，所以，二三線城市將會(huì)是未來的重點(diǎn)。

商品房市場(chǎng)的濃濃寒意也使很多房產(chǎn)大腕紛紛進(jìn)軍保障房市場(chǎng)，不僅萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、保利、綠城等全國(guó)性企業(yè)如此，連富力、棲霞等地方性房企也增加了保障房的份額。僅以萬(wàn)科為例，已開發(fā)和正在開發(fā)的保障房建設(shè)項(xiàng)目達(dá)150萬(wàn)平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3個(gè)保障房開發(fā)項(xiàng)目，新增保障房開發(fā)面積160萬(wàn)平方米以上。萬(wàn)科總裁郁亮直接指出:“這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)‘重建’的開始。”

看來，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)們來說，靠拿地王就能輕松進(jìn)賬的日子或許已經(jīng)一去不復(fù)返了，多樣化、精細(xì)化生存將是他們的下一堂必修課。