激活“銀發(fā)”產(chǎn)業(yè)

當中國進入中等收入國家行列時，老齡化問題首先在北京，上海等大城市凸顯出求

除了被稱為“北京最‘老資’的養(yǎng)老院”之外，愛暮家國際養(yǎng)老院還以其“高成本”在業(yè)內(nèi)聞名。

“他們的地理位置決定房租貴，此外員工工資和福利待遇在業(yè)內(nèi)屬于比較高的，第三就是硬件和設施投入過大。這對于一個民營養(yǎng)老機構來說，投資成本偏高了。”在很多業(yè)內(nèi)人士看來，愛暮家的投資過高，實現(xiàn)盈利需要一段時間。

作為國內(nèi)第一家獲得天使投資的養(yǎng)老機構，雖未實現(xiàn)盈利，但愛暮家董事長姚雪認為以“連鎖、家居式公寓+酒店式服務”為特征的愛暮家代表了未來養(yǎng)老服務機構的發(fā)展趨勢。“按照目前的發(fā)展趨勢，明年我們可實現(xiàn)微利。”

姚雪的底氣來自于對市場的準確把握:建國后第一個10年的生育高峰期出生的人已經(jīng)開始步人老齡，這些解放后出生的老人思想比較開明，很多人能夠接受社會化養(yǎng)老的觀念。按照國際慣例，人均GDP為5000美元時，人們開始考慮采用什么方式養(yǎng)老;當人均GDP為8000美元時，政府有能力拿錢為公民養(yǎng)老。當中國進入中等收入國家時，老齡化問題首先在北京、上海等大城市凸顯出來。

記者采訪時了解到，幾年前一個300床位的養(yǎng)老院要達到70%的入住率，平均需要兩年半的時間，而現(xiàn)在只需要短短9個月!北京市昌平區(qū)愛地老人頤養(yǎng)中心負責人谷全文談到，愛地從1999年開業(yè)，經(jīng)過五年發(fā)展，到2003年才有四五十個老人入住，而今年擴建的養(yǎng)老公寓，9月1日開業(yè)，不到兩個月時間100張床只剩下三四張了。

“10年詢，要招攬老人入住，我們需要四處發(fā)傳單，一邊發(fā)一邊問自己:不是說中國進入老齡社會了嗎?怎么就沒人住?近期凡是新開的養(yǎng)老院，只要定位通宜，服務到位，一般都住得差不多了。”谷全文表示，這說明能接受社會化養(yǎng)老的老人更多了，這個產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時機來了。

據(jù)統(tǒng)計，截止2009年年底，北京市戶籍老人達263萬，占全市人口的15%。預計到2015年和2020年，老年人口將占總人口的17.6%和20%。現(xiàn)實情況是，我國以居家養(yǎng)老為主，機構養(yǎng)老不到1%，而發(fā)達國家的機構養(yǎng)老達到5%-7%，其中國家出資的養(yǎng)老床位儲備率為8%左右，而我們不足3%，這意味著，養(yǎng)老這個市場有非常大的發(fā)展空間。

“這是一個未經(jīng)培育的大市場，未來潛力無限，但現(xiàn)在市場卻未被激活。”

一家外資PE(私募股權基金)卻很看好這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅奂鹊停瑑?yōu)質資本少有進入。從長遠來看，服務業(yè)才是個富翁誕生的地方。”

行業(yè)定位不清

“目前我國的養(yǎng)老機構還是雙軌制。”谷全文告訴記者，公辦優(yōu)質養(yǎng)老院火爆到“一床難求”，有的養(yǎng)老院都排到幾年后了，而民辦養(yǎng)老機構的現(xiàn)狀是“量少、言微、位卑、差錢、法無”，真可謂行業(yè)面臨的“十字真經(jīng)”。

谷全文所說正是中國城市養(yǎng)老面臨的困境:公辦養(yǎng)老院由于數(shù)量不足而不能滿足市場需求，民營養(yǎng)老機構則游走在“事業(yè)”與“企業(yè)”的邊緣而難以發(fā)展壯大。

據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會社會發(fā)展處處長周棟介紹，一般公辦養(yǎng)老機構由政府投入建設資金，建設用地由政府劃撥，但基本不享受運營補貼;民辦機構建設用地自己購買或租賃，大多數(shù)不享受政府建設經(jīng)費補貼，但可享受運營補貼。

很顯然，“公營”、“民營”的差別，首先在于養(yǎng)老院的建設投資方面，存在著巨大的成本差異。其中最重要的，就是土地的獲得問題。

前不久，昌平有三家養(yǎng)老院被拆遷讓谷全文的心又懸了起來:愛地的土地是租賃來的，租期為50年，可是現(xiàn)有的《合同法》只承認租賃合同期為20年，現(xiàn)在已過12年的谷全文很擔心8年以后續(xù)租租金是否會漲到自己無法承受，被迫退出。

記者調查發(fā)現(xiàn)，大部分養(yǎng)老機構都面臨這個問題，早期成立養(yǎng)老院的多為小成本投入，為“民辦非企業(yè)單位”，很少有能力自己拿地，租金也不高，隨著北京土地的稀缺和土地價格的暴漲，很多人擔心續(xù)租時的價格會使這些非營利或微利機構無力承擔;近年來投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的多挾巨資而來，土地價格逐年上漲，投資成本也逐漸被拉高，直接拉升了行業(yè)的整體價位。

其次，就是運營成本的差別。

記者了解到，當前民間投資養(yǎng)老院有兩種登記方式:一種是以“民辦非企業(yè)單位”方式登記，二是直接在工商部門登記為一個“企業(yè)單位”。

如果民營機構選擇“民辦非企業(yè)單位”，可享受到運營方面的補助，包括水、電、氣、熱價格上及稅收方面的優(yōu)惠，但是利潤只能用于福利事業(yè)，也就是說，“民辦非企業(yè)”的本質，就是社會出錢做“事業(yè)”，沒有資本回報。

愛地正是屬于這一列，這意味著其性質類似非盈利機構，養(yǎng)老院的營利部分不能進行分紅，必須繼續(xù)運用于所辦機構，不斷滾大，投資者無法得到收益。

如果民營機構選擇“企業(yè)單位”，則享受不了任何優(yōu)惠，這對于養(yǎng)老事業(yè)產(chǎn)業(yè)化是十分不利的。

對于投資者來說，這兩種都不是理想的選擇。

記者在調查中發(fā)現(xiàn)，民營機構的成本主要由房租、人員工資和日常運營費用三部分構成，相比公立養(yǎng)老機構來說，至少要高30%左右，再加上物價上漲等因素，很多養(yǎng)老院服務開始縮水，客戶流失嚴重，入住率與高成本之間形成了惡性循環(huán)，因此出現(xiàn)了普遍經(jīng)營困難的現(xiàn)象。如2005年4月成立的康馨敬老院菜戶營分院目前還在賠錢。

“在國家的定位中，養(yǎng)老領域原先是個事業(yè)，不是產(chǎn)業(yè)。”北京太陽域董事長朱鳳泊表示，沒有將養(yǎng)老作為一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，相關產(chǎn)業(yè)政策、法律和配套都不會完善，企業(yè)在運營中遇到很多問題大多也都以行業(yè)定位不清晰有關。2001年，朱風泊去西班牙參加“第二屆世界老年大會”時，他尷尬地發(fā)現(xiàn)自己是100多個國家?guī)浊慌c會代表中唯一一名房地產(chǎn)企業(yè)。

上述PE也告訴記者，行業(yè)定位模糊直接影響了金融機構對這個產(chǎn)業(yè)的進入。目前養(yǎng)老機構主體法律地位非常模糊多樣:事業(yè)單位、醫(yī)院、企業(yè)、有限責任公司、非盈利機構……再加上退出問題不明晰，除了有地產(chǎn)開發(fā)的老年公寓或社區(qū)，其他的很少獲得風險投資。

對此銀行方面也深有體會。某銀行信貸人員就明確告訴記者，國家政策規(guī)定，作為民營養(yǎng)老機構，不能以房產(chǎn)做抵押貸款。即便是有些符合貸款條件的，風險也是巨大的:如果銀行貸款了，而企業(yè)經(jīng)營不善面臨破產(chǎn)，銀行按例要收回房產(chǎn)拍賣，這樣一來，里面的老人是趕出去還是繼續(xù)住?這不僅是金融問題，還牽扯到更復雜的社會問題。

在資本的眼里，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是“襁褓中的嬰兒”，若干年后才會慢慢成熟，在現(xiàn)階段，先要進行產(chǎn)業(yè)定位，還有相關的行業(yè)規(guī)則、法律制度、管理規(guī)章需要一點一點完善。

“一個沒有優(yōu)質資本大規(guī)模進入的產(chǎn)業(yè)，又怎么會成熟呢?”上述PE反問。

由行業(yè)不清引發(fā)的行業(yè)發(fā)展困惑已經(jīng)開始得到有關部門的重視。周棟告訴記者，今后政府在政策制定上將更多考慮如何呵護民間投資的積極性。

“目前政府正在研究相關政策，考慮對非營利性機構應有合理回報，否則民間資本無積極性進入。”周棟表示，但應限制在一定的度內(nèi)，營利性機構的營利可不受限制。

此外，周棟認為政府也會考慮政策的公平性。比如，對非營利性民辦養(yǎng)老機構，政府可研究劃撥方式供地;而對公辦養(yǎng)老機構也應給予運營補貼，達到政策的公平。

“養(yǎng)老機構在用水、電、氣、熱價格上，應享受優(yōu)惠政策，目前正在制定相關政策。”周棟所說對翹首以盼“國民待遇”的民營養(yǎng)老院來說，不失為一個令人驚喜的好消息。

“養(yǎng)老不僅是個體的問題，也是一個社會的問題，政府在其中要承當一定的責任，發(fā)揮一定的作用。在養(yǎng)老這個領域，到底哪些需要政府承當責任，哪些可以發(fā)展成產(chǎn)業(yè)，這是我們要弄清楚的問題。把這個問題弄清楚了，定位模糊的問題也就解決了。”周棟表示。

產(chǎn)業(yè)化著力點

起家于教育的北京樂城集團轉向房地產(chǎn)，在海南投資純機構養(yǎng)老性質樂城恭和苑老年機構之后，這家公司在北京開始嘗試老人日托所，為居家養(yǎng)老的老人提供膳食、午休、棋牌娛樂、心理精神慰藉等服務;此外，他們還專門成立了老年投資公司和老年運營公司。這是一家比較典型的社區(qū)養(yǎng)老服務企業(yè)。

周棟用數(shù)字概括了北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖景:根據(jù)2008年出臺的《關于加快養(yǎng)老服務機構發(fā)展的意見》，提出了“9064”新型養(yǎng)老服務模式，即“到2020年，90%的老人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老人通過政府購買小區(qū)照顧服務養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老”。新型養(yǎng)老服務模式堅持以“全面關懷、重點照顧”為理念，不斷推動老年福利服務由補缺型向適度普惠型轉變，建立與老年人多層次、多樣性需求相匹配的服務供給機制。

“一言以概之，就是:低端有保障，中端有服務，高端有需求。”周棟表示，政府主要承擔保障性養(yǎng)老服務，對于一些特色養(yǎng)老機構，如臨終關懷和低端的康復醫(yī)院，政府將給予更多的扶持;而最適合產(chǎn)業(yè)化的是中端服務和高端需求的環(huán)節(jié)。

“由于觀念問題，現(xiàn)階段大部分老年人還是會選擇居家養(yǎng)老。”北京曜陽老年公寓總經(jīng)理劉建宏認為在居家養(yǎng)老上深挖服務，仍然是一座取之不絕的“金礦”。對于北京來說，在某些老人比較密集的社區(qū)，居家養(yǎng)老將會很受歡迎。

“我很看好社區(qū)型的托老所。”劉建宏談到，如東城、西城、海淀、朝陽等區(qū)比較密集的社區(qū)或街道，可就近設立托老所，老人早上來晚上回家住，把居家養(yǎng)老和日托服務結合起來。據(jù)了解，目前民政部正在進行相關規(guī)劃，將在全國社區(qū)普及老年人日間照料中心，并開展專業(yè)護理員的培訓工作。

周棟指出，北京市政府早在幾年前就進行居家養(yǎng)老試點，并出臺相關政策進行扶持:比如發(fā)放養(yǎng)老券、建設社區(qū)養(yǎng)老餐桌，開辦社區(qū)托老所等;與此同時，政府部門還與一萬多家餐飲、理發(fā)店、洗衣店建立合作，將他們納入社區(qū)制定的居家養(yǎng)老服務商名單。

上文中提到的樂域就是在2008年加入的，目前主要和雙井街道辦事處進行合作，在小區(qū)開設供老年人消費的小餐廳，提供適合老年人的營養(yǎng)套餐。由于消費群體尚未成熟，遠達不到規(guī)模效應，這一服務一直賠錢。

有機構曾經(jīng)對居家養(yǎng)老機構進行調研發(fā)現(xiàn):目前享受居家養(yǎng)老服務的總人數(shù)比較小，專業(yè)的居家養(yǎng)老服務商嚴重缺乏，輻射范圍比較小，老年人使用起來不方便。

“這一塊少有規(guī)模資金進入，服務能力弱，布局散碎，輻射能力不強，遠達不到規(guī)模效應，使得成本較高;成本較高又阻礙了大量潛在消費者，使得企業(yè)無法擴大市場范圍，這一塊仍需探索。”

劉建宏認為這一塊市場的成熟將會有—個過程，隨著老年人消費觀念和消費習慣的改變，大量消費者花錢買服務，居家養(yǎng)老服務市場才算走上專業(yè)化和規(guī)模化道路。

毗鄰香山老年公寓的愛碁家從成立之初就定位高端。姚雪告訴記者，愛暮家的定位就是知識型的品味老人。與市面上現(xiàn)有的養(yǎng)老院相比，愛暮家的居住環(huán)境更像是品質上乘的家居式私人公寓。

當然這些都不是吸引那些“老資”老人入住的關鍵，“吃飽穿好只是老人的基本需要，我們還要讓他們發(fā)揮自己的愛好和特長，讓他們覺得老有所用，重新找到生活的樂趣。”據(jù)記者了解，這里的老人多為各大院校科研院所的教授、專家，以及退休的政府人員。

“社會養(yǎng)老機構在未來五年一定會快速發(fā)展。”姚雪表示，這個市場正在細分，使一些有錢的老人住上當?shù)馗摺l件更好的養(yǎng)老院，這一塊也是民營機構最大的機會。

經(jīng)過十年發(fā)展，北京太陽城老年產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模初具。朱鳳泊表示，太陽城打造的是一條養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“全產(chǎn)業(yè)鏈”，不管是健康老人、半自理老人、不能自理老人還是臨終老人，都能得到對應的妥帖服務。為了將太陽城打造成一個可持續(xù)、長期發(fā)展的老年社區(qū)，從設計到建設，到社區(qū)內(nèi)的設施，無一不是按照老年人的生活習慣設計和建設的。

“有些養(yǎng)老院經(jīng)營不善、入住率不高、嚴重虧損，為什么?究其原因主要是沒有很好地抓住老年人的生理需求和精神需求。”朱鳳泊感慨，這兩個需求說來簡單，做起來卻很難:就是提升老年人的生活質量，這個生活質量是由精神贍養(yǎng)和生活照料兩方面組成，這才是真正深入老年人心的東西。“太陽城整整十年就是在做這個事情。”

由于“抓”住了老年人的心，太陽城前幾年就實現(xiàn)良性運轉，發(fā)展蒸蒸日上。而由太陽城自己投資運營的醫(yī)院也在去年開始實現(xiàn)微利，醫(yī)院不僅服務區(qū)內(nèi)老人，60%的病人來自周圍的居民。

資本的躁動

在投資者眼里，養(yǎng)老服務是一個特殊行業(yè)，既有營利性，又有福利性，但管理又比較復雜，客觀上難以吸引大的資本投入。

近年來進入北京養(yǎng)老市場的資金狀況有一些新動向:一是資金實力雄厚，動輒數(shù)億投資，有能力自己買地，這種項目多為綜合性的老年社區(qū);其次是專業(yè)化程度強，已有一些民間投資設立了專業(yè)的老年管理公司，從一開始就實現(xiàn)專業(yè)化運營。

除了民營資本，記者欣喜地看到，也有國外資本開始進入這一市場。比如有瑞典管理背景的英智康復醫(yī)院。雖然收費較高，但因為服務到位，也很受歡迎。在劉建宏看來，英智的架構和國外都比較相符，軟硬件都很到位，比傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院要好很多。

雖然隱而不發(fā)，但泰康人壽將整合國內(nèi)的一些療養(yǎng)院和尋覓新的地產(chǎn)項目，逐步建立自己的養(yǎng)老網(wǎng)絡的消息還是廣為人知;據(jù)記者了解，其旗下的泰康置地已將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資寫字樓外的一個重要業(yè)務板塊。其董事長陳東升就曾表示，進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設立高端養(yǎng)老院已成為泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。

記者注意到:泰康進軍老年市場，專門有自己的資產(chǎn)管理公司;曜陽的核心競爭力也是自己的一個資產(chǎn)管理公司;親和源更是大張旗鼓地請了國外的一些專業(yè)服務機構作為戰(zhàn)略合作伙伴加入，比如專業(yè)經(jīng)營老人社區(qū)的美國愛瑪客公司、提供餐飲服務的法國索迪斯公司。

顯然，大資本瞄準的是一線城市高端養(yǎng)老服務項目，這些項目不僅具有投入大的特點，而且具有服務專業(yè)化、品牌化、高端化的特質。這部分細分市場，無疑是最具商業(yè)價值的。

一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，真正的老年社區(qū)必須有很多資源，地理位置之外，公交、醫(yī)院等設施也必不可少，而老年社區(qū)的服務業(yè)需要專業(yè)的機構參加，并非一日之功，由于行業(yè)定位不清晰，政策上的一刀切，很多公司在發(fā)展過程中會逐漸變詠。

該專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的年投資回報率不過10%，和真正的房地產(chǎn)業(yè)投資回報不可同日而語，很多資本愿意進入是因為這個產(chǎn)業(yè)市場廣闊，前景巨大。

上述PE告訴記者，目前北京的養(yǎng)老院同質化現(xiàn)象較為明顯，一些中低端的養(yǎng)老機構與社會福利院、敬老院趨于雷同，這類企業(yè)需要融資，但他們卻很難獲得風險投資;另有一些高端的養(yǎng)老項目和社區(qū)差別也不大，對于這類企業(yè)來說，資金不是問題，今后要做的就是拼服務，拼特色。

劉建宏很認同朱鳳泊的觀點，他認為:一手抓精神，一手抓健康也正是曜陽脫穎而出的關鍵所在。與其他養(yǎng)老機構先設立養(yǎng)老院，再培育客戶群體截然相反的是，曜陽是在有相當忠實客戶群體的基礎上成立的。

它的前身是一家以中醫(yī)保健為主的康復中心，康復中心以教授亞健康、半健康人群一些方便實用的葉醫(yī)保健方法為主，配合心理疏導實現(xiàn)主動式養(yǎng)生。幾年下來，口口相傳，也頗有名氣，便有資金找來合作。

曜陽從開始走上的就是一條專業(yè)化道路:養(yǎng)老院成立之初，投資商隨即設立了專業(yè)的老年公寓管理公司，“這是我們價值最大的部分。”劉建宏表示，公司完全是輕資產(chǎn)運作，通過管理實現(xiàn)收益。

記者了解到，目前北京的養(yǎng)老院，150張床位是一個臨界點，超過150張床位的，實現(xiàn)盈利的可能性很大;上述外資PE告訴記者，一般200張床位是一個比較理想的規(guī)模，外資的進入會加快北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場成熟，尤其是使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務真正開始啟動。在他看來，如曜陽這樣的機構已經(jīng)開始有意識地從“提供產(chǎn)品”轉向“提供服務”了。

“養(yǎng)老市場將逐漸走向成熟。”他認為這種成熟體現(xiàn)在三方面:首先會推高養(yǎng)老院的價格，其次是推動北京養(yǎng)老市場不斷專業(yè)化，最后是促進市場的洗牌:一旦大規(guī)模放開，兼并和重組必不可擋，尤其是現(xiàn)在北京仍然缺乏龍頭型、領袖型的養(yǎng)老企業(yè)，洗牌后，這類企業(yè)或將出現(xiàn)。

記者熟悉的一位證券分析師偶然談到，有股民問他看好什么產(chǎn)業(yè)，他沉吟片刻卻語焉不詳，其實他肚子里已有答案——養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但苦于目前沒有對應的股票，但告訴記者，“我相信，兩年之內(nèi)一定會有!”

鏈接:近年來北京市制定的養(yǎng)老服務方面的政策

1 2000年，制定了《北京市養(yǎng)老服務機構管理辦法》，以市政府爭形式發(fā)布(北京市人民政府令第63號)。規(guī)定了養(yǎng)老服務機構設置條件、審批機構和程序，服務與監(jiān)督管理、法律責任等事項。

2 2000年，制定了《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》，由市政府批轉(京政發(fā)[2000]36號)。提出了推進社會福利社會化的指導思想、總體要求和扶持政策。

3 2005年，制定了《北京市民政局資助社會力量興辦社會福利機構實施細則(試行)》，對社會辦養(yǎng)老機構每收養(yǎng)一名老人，每月給予50元-100元的補助。

4 2008年，制定了《北京市民政局、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃委員會、北京市財政局、北京市國土資源局關于加快養(yǎng)老服務機構發(fā)展的意見》(京民福發(fā)[2008]543號)，確定了發(fā)展原則、發(fā)展目標，相關政策、部門職責等。

5 2009年，制定了《北京市民政局、北京市財政局關于印發(fā)(關于社會力量興辦社會福利機構運營資助辦法)的通知》(京民福發(fā)[2009]117號)，對社會辦養(yǎng)老機構的補助，從50元-100元，提高到100元-200元。

6 2009年，制定了《北京市民政局、北京市發(fā)展和改革委員會征集給予社會力量興辦養(yǎng)老服務機構建設資金支持試點單位的通告》和《征集文件》，開展對合法合規(guī)、符合條件的社會辦養(yǎng)老機構建設給予每張床位0.8萬元—1.6萬元的建設資金支持征集工作。