淺析企業房屋出租業務的內部控制

[摘 要] “房屋出租”作為盤活資產的一種重要的市場運作方式，得到不少企業的重視和采用。筆者在國有企業從事內部審計的工作中發現，盡管一些單位出臺了相應的房屋出租管理制度，但由于諸多原因，致使房屋出租業務內部控制不到位，風險薄弱點較多，不能真實反映房屋出租業務的財務狀況和經營成果，甚至還出現了種種違法違規問題，不得不引起我們的重視。本文就企業如何加強房屋出租業務的內部控制，按《企業內部控制基本規范》的角度分別從書面文件控制、會計系統控制等方面做出分析，并提出有關建議。

[ 關鍵詞 ] 企業 房屋 出租 內部控制

一、引言

當前國內不少企業因業務結構變化等原因而產生一定數量的閑置房屋資產，如何盤活這些資產，加速資金周轉，增加現金流，提高企業的資產收益率已成為大家所關注的問題。隨著經濟的發展和房地產市場的興起，房屋出租做為盤活資產的一種重要的市場運作方式，相比房屋轉讓、拍賣、資產置換等其他資產盤活方式，有著操作方便和靈活等優勢，得到不少企業的重視和采用。

二、房屋出租業務的定義

房屋出租業務即將企業閑置的房屋資產使用權進行轉讓，并按照出租合同，由出租人向承租人收取租金。這種業務不涉及所有權的轉讓，屬于《企業會計準則—租賃》中經營性出租的范疇，一般情況下，這種出租業務的出租期明顯短于資產的使用年限。

三、企業房屋出租業務內部控制風險點分析

企業房屋出租一般的管理流程:評估租金—出租審批—進行交易—簽訂合同—會計核算。出租的整個流程一般由財務和業務部門協同進行，簽訂合同后，房屋出租的日常管理和租金的回收一般由業務部門負責，而出租損益的核算由財務部門負責。現根據企業房屋出租的管理流程對內部控制風險點分析如下:

1.管理制度不健全

由于出租業務一般并非企業的主營業務，企業往往忽視制度建設，未能制定出租業務管理辦法，造成房屋出租的事前、事中、事后均得不到有效管理和監督。有些企業建立的管理制度缺乏全面性和靈活性，導致在出租資產的審查審批中死搬教條，甚至過于苛刻，如要求出租收入不得低于折舊，全部要進行招標等，使原本可以盡早實現的出租難以實現或坐失良機。

2.租金定價不規范

未成立租金定價小組對出租房屋進行租前市場調查和租金評估，未能在租金定價決策時充分考慮出租房屋的機會成本，造成底子不清，租金隨意性大。

3.出租交易不明晰

房屋出租交易過程不透明，未能采用公開招投標或是議標的方式進行招租，交易未能通過定價小組進行集體決策，出租結果不公示，實行暗箱操作，時常出現假出租或租金過低的情況，造成企業損失。

4.截留收入違規操作

業務部門瞞報、漏報出租房屋資產，或與承租方達成某些秘密協議，截留轉移部分收入不納入財務核算，形成小金庫;有些出租合同已到期，但承租方仍占用出租資產，造成企業收入流失。

5.財務核算不準確

出租房屋資產未從原固定資產科目中單獨分列，使得企業出租資產賬實不符;租金收入不能按權責發生制原則列賬，造成租金收入的波動性大，不利于出租房屋的管理和出租業務經營成果的真實體現。

四、加強企業房屋出租業務內部控制的方法

為切實加強企業房屋出租業務的管理，筆者針對當前出租管理中所面臨的內控風險點，參照《企業內部控制基本規范》中關于企業內部控制的內容要求，提出加強企業房屋出租業務的內部控制的方法如下:

1.加強“書面文件控制”，做好房屋出租業務的建章立制

企業要制訂房屋出租的管理細則，對房屋出租整個流程的各個環節均作出統一的規定，以防范違規行為的發生，如統一合同文本、統一交易方式、統一出租最長年限、統一審批程序等。例如在統一審批程序中要規定，房屋出租時需填制統一的申報表，填寫出租房屋建造的時間、新舊程度、凈值、評估價值、所處位置、面積、出租底價、出租目的等，在企業法人簽字蓋章后方可出租;在統一合同文本中應規定房租逐年遞增的機制，避免因市場租金水平上漲而造成的租金損失。

2.加強“授權審批控制”，做到租金定價和出租交易的集體決策審批

在管理制度里要明確各崗位辦理業務事項的權限范圍、審批程序和相應責任。出租之前應由業務部門、財務等部門聯合成立租金定價小組，在對出租房屋進行合理評估和市場平均租金調查之后，確定待租房屋的租金底價和目標范圍。筆者認為在評估租金底價時不僅要考慮出租房屋的機會成本，還要分析是否存在“沉沒成本”，即當出租房屋因條件不佳難以出租而又無其他盤活方式時，我們應將該出租房屋的折舊等會計成本視為“沉沒成本”，這時決策租金底價時可以低于會計成本。出租交易時，大型的出租項目應采取公開招標的方式，小型的出租項目在授權許可范圍內可簡化手續，但是議標過程要集體參與決策，交易的確認要執行合同“聯簽制度”。

3.加強“會計系統控制”，規范會計核算處理

會計系統控制的目標是要求執行國家統一的會計準則制度，加強會計基礎工作，保證業務經營情況的真實完整。對于房屋出租業務，首先要明晰資產，按《企業會計準則第3號-投資性房地產》的要求，將出租房屋資產轉入“投資性房地產科目”進行核算;收入核算方面，企業在符合收入確認原則的情況下，應采用權責發生制原則按直線法分配確認各期的租金收入，而不能采用收付實現制依據各期實際收到租金進行確認。

4.加強“財產保護控制”，確保出租資產的安全

財務保護控制指的是企業要建立財產日常管理制度和定期清查制度。對于房屋出租業務，企業應設立出租房屋臺賬，每月按臺賬制作應收租金詳情表作為會計計列收入的憑據，每月的應收賬款表則交由業務部門按合同收款要求進行催收，防止租金收入的跑、冒、滴、漏。業務部門和財務監督部門還應對出租房屋進行定期盤點、賬實核對，檢查承租方是否履行合同的有關規定，檢查是否存在出租合同已到期但承租方仍占用出租資產的情況，或是不將出租收入納入財務核算私設小金庫或轉移到關聯企業等。

5.加強“風險防范控制”，重點防范合同風險和欠租風險

房屋租賃合同簽訂前的控制，是企業房屋出租業務風險控制的首要前提，企業應對承租者進行資信審查和風險評估，并根據風險大小制定不同的租金和押金的支付條款，如要求承租者預交租金或提供財產擔保等。同時要重視房屋出租業務的日常風險控制，對日常租金的賒欠要執行分級審批制度，拖欠的租金要按欠費催收制度明確催收責任人，建立欠款回收考核制度，促進欠費的催繳和收回。

6.加強“績效考評控制”，提高房屋出租業務的經濟效益

筆者認為，評價房屋出租業務的經濟效益可引入“EVA(經濟增加值)”評價指標。EVA與傳統利潤指標的主要差別就在于其考慮了投入資本的機會成本 ， 經濟學意義上的利潤，不僅要扣除會計成本，還要扣除機會成本(或可理解為資產占用成本)。EVA指標公式如下:

#61548;經濟增加值(EVA)=出租房屋業務稅后凈利潤-出租房屋資產評估價值×企業資產報酬率

#61548;資產報酬率=(企業利潤總額+利息支出)÷企業平均資產總額

EVA>0，說明房屋出租為企業創造了剩余收益，同時EVA數值越大，我們可認為房屋出租業務經濟效益越高。

除此之外，企業還可將逾期未收回的租金欠費納入績效考核，通過績效考評指標的價值導向，能夠調動相關部門和員工的工作積極性，促進房屋出租業務經濟效益的提高。

五、結論

在房屋租賃業務日益發達的今天，不少擁有大量閑置房屋資產的企業仍然把工作重心放在如何做好主營業務上，而忽視了企業房屋出租業務經營潛力的挖掘，未能加強房屋出租業務的內部控制，給企業經營帶來了風險。本文通過房屋出租業務的風險點分析，披露了房屋出租業務中存在的主要問題，從加強內部控制的角度提出了解決問題的控制措施，并引入“EVA(經濟增加值)”評價指標對房屋出租業務進行績效評價，以促進企業房屋出租業務經濟效益的提高和良性可持續發展。

參考文獻:

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