我國(guó)的政策性住房金融的公平與效率選擇分析

[摘 要] 相較于居民收入而言，現(xiàn)階段我國(guó)住房?jī)r(jià)格較高，這使得居民購(gòu)房成為了關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要難題之一。解決住房問題不能完全依靠財(cái)政，也不能完全交給市場(chǎng)，政策性住房金融的實(shí)施將有助于這一問題的解決。我國(guó)的政策性住房金融的運(yùn)行，要在借鑒各國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公平與效率兼顧。

[ 關(guān)鍵詞 ] 住房金融 公平 效率 運(yùn)行目標(biāo)

住房作為私人消費(fèi)物品，居民購(gòu)買力的高低不同，造成了住房分配上的不公平，所以，作為政府要對(duì)居民解決住房問題加以干預(yù)，以便增加社會(huì)福利。而在目前我國(guó)財(cái)政能力不足的情況下 ，就必須借助金融手段來(lái)解決該問題，而金融的運(yùn)行又往往以效率做為優(yōu)先考慮的目標(biāo)。那么，在政策性住房金融的運(yùn)行中，就會(huì)存在公平與效率的兩難抉擇問題。

一、政府干預(yù)住房金融的必要性

住房金融市場(chǎng)是住房金融產(chǎn)品交易的場(chǎng)所和機(jī)制，它肩負(fù)著為住房消費(fèi)融資的功能以及對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能。但現(xiàn)實(shí)中的住房金融市場(chǎng)也存在著失靈的問題，使住房金融市場(chǎng)的功能不能有效地發(fā)揮。

1.住房金融市場(chǎng)存在的信息不對(duì)稱

在住房金融市場(chǎng)上，銀行作為貸款人與作為借款人的購(gòu)房者之間存在信息不對(duì)稱，即當(dāng)購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行對(duì)購(gòu)房者的還貸能力并不能像借款人自己那樣了解其真正的還貸能力。不同購(gòu)房者貸款人的還貸能力是不一樣的，由于銀行很難真正去區(qū)分各類購(gòu)房者的還貸能力，對(duì)不同購(gòu)房者的貸款風(fēng)險(xiǎn)難以詳細(xì)區(qū)分，只能根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的平均風(fēng)險(xiǎn)水平來(lái)確定貸款利率和貸款的條件。這種不對(duì)稱則可能會(huì)導(dǎo)致逆向選擇，引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，因此而增加了交易的成本，并引發(fā)市場(chǎng)的低效率。

2.住房金融市場(chǎng)的外部性

在住房金融市場(chǎng)上，其外部性表現(xiàn)為某些住房金融主體的行為活動(dòng)對(duì)整個(gè)金融體系以至于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系造成負(fù)面或正面影響，但卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的成本或獲得相應(yīng)的收益。外部效應(yīng)的存在，使得住房金融產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)不能平衡，只能是過多或過少，導(dǎo)致了金融資源配置的扭曲。因此，政府對(duì)住房金融中的外部性問題，特別是金融風(fēng)險(xiǎn)問題，必須進(jìn)行有效的干預(yù)。

3.住房金融市場(chǎng)的壟斷性

壟斷市場(chǎng)由于面臨的是一條向下傾斜的需求曲線和邊際收益曲線使得產(chǎn)量減少而價(jià)格上升，這在住房金融市場(chǎng)上可能表現(xiàn)為抵押貸款規(guī)模減少、貸款利率上升、貸款條件苛刻以及服務(wù)質(zhì)量下降，結(jié)果導(dǎo)致資源浪費(fèi)和社會(huì)福利損失，加劇住房分配不公，抑制住房金融業(yè)的發(fā)展。為了糾正這種市場(chǎng)失靈，政府最重要的職能是制定反壟斷政策;也可以在保證一國(guó)金融安全的前提下，逐步開放一國(guó)住房金融市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);或者采取管制措施進(jìn)行干預(yù)，包括利率管制和貸款規(guī)模管制，即規(guī)定住房貸款的最高利率以及發(fā)放貸款的最小規(guī)模。

二、政策性住房金融運(yùn)行目標(biāo)的多樣化

從效率與公平的角度看，政策性住房金融運(yùn)行的基本模式可以劃分為“效率優(yōu)先型”、“公平優(yōu)先型”、“效率與公平兼顧型”三種。

1.效率優(yōu)先型的政策性金融運(yùn)行

作為效率優(yōu)先型的典范，美國(guó)的政策性住房金融主要以私人供給為主導(dǎo)，政府的角色主要是照顧市場(chǎng)無(wú)法滿足其住房需求的人群，如老人、失業(yè)者、單親家庭、外來(lái)工等，他們?cè)趧趧?dòng)市場(chǎng)中已經(jīng)處于不利地位，也因此更難以在自由的房屋市場(chǎng)中滿足住房需求。為了社會(huì)的穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國(guó)政府利用發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)與金融機(jī)制，運(yùn)用抵押貸款方式促進(jìn)住房建設(shè)和居民購(gòu)買自有住房，一般可以給買房的居民提供相當(dāng)于房?jī)r(jià)70%至80%的住房信貸，很多中低收入家庭依靠這種信貸獲得住房。給買房者以優(yōu)惠，包括降低貸款利率和對(duì)用來(lái)還本付息的個(gè)人收入免征所得稅。

所以，美國(guó)的政策性住房金融的運(yùn)行體現(xiàn)的是以市場(chǎng)為主體的效率優(yōu)先型運(yùn)行模式，政府主要是通過提供抵押貸款擔(dān)保為主要的政策手段而不是直接干預(yù)的方式解決居民的自有住房問題，也就是說，美國(guó)政府對(duì)住房金融市場(chǎng)的干預(yù)，注重的是發(fā)揮市場(chǎng)的力量，通過引導(dǎo)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)政府的住房福利目標(biāo)。

2.公平優(yōu)先型的政策性住房金融運(yùn)行

公平優(yōu)先型的政策性住房金融以新加坡為代表。新加坡中央公積金于1955年建立，從簡(jiǎn)單為退休后或不能繼續(xù)工作的會(huì)員提供經(jīng)濟(jì)上的保障的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，以人民自力更生為基礎(chǔ)，雇員和雇主根據(jù)工資繳納，所繳納的公積金不繳所得稅，存款屬于雇員，存款享有利息，存款和努力成正比，雇員在達(dá)到法定退休年齡可一次性提取存款的一種制度。新加坡的中央公積金不僅有效地將個(gè)人(每個(gè)人對(duì)自己的中央公積金存款的安排有很大的控制權(quán))，同時(shí)也把他的家人、他的雇主、社會(huì)和政府都納入到了社會(huì)保障中。新加坡公積金的存款來(lái)自雇員和其雇主所繳付而獲政府豁免納稅的公積金。其公積金繳交率一般是工資的40%(或更高)，即雇員付20%，雇主付20%。

新加坡的政策性住房金融是以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的中央公積金制度為基礎(chǔ)，政府全面干預(yù)住房金融資金的來(lái)源與運(yùn)用，最大限度地體現(xiàn)了公平原則。

3.公平與效率兼顧型的政策性住房金融運(yùn)行

日本的政策性住房金融是公平與效率兼顧的代表。其按資金來(lái)源可分為政策性金融和民間融資兩大類。其中政策性金融，即由中央政府、地方政府以及自治團(tuán)體所提供的住房融資，在整個(gè)住房金融體系中發(fā)揮著巨大作用。

日本的政策性住房金融體系是以住宅金融公庫(kù)為核心主體，以商業(yè)銀行為輔助機(jī)構(gòu)，以公庫(kù)住房融資擔(dān)保協(xié)會(huì)、住房金融普及協(xié)會(huì)、公庫(kù)團(tuán)體信貸特約人壽保險(xiǎn)公司為中介服務(wù)者的金融組織機(jī)構(gòu)及其體系相互的協(xié)調(diào)，兼顧效率與公平。在日本，凡是居民建造或購(gòu)買的住房在是國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，均可向住宅金融公庫(kù)申請(qǐng)低息貸款，其平均利率比商業(yè)銀行的貸款低30%左右，貼息則由財(cái)政部門承擔(dān)。財(cái)政補(bǔ)貼和融資制度是日本建設(shè)指導(dǎo)和管理住房建設(shè)的重要途徑，不僅個(gè)人能申請(qǐng)，地方政府如住房建設(shè)資金短缺也可向公庫(kù)或公團(tuán)申請(qǐng)，而且民營(yíng)企業(yè)也可以通過公庫(kù)的中長(zhǎng)期低息貸款進(jìn)行各種項(xiàng)目的住房建設(shè)。日本的民間金融機(jī)構(gòu)在住房信貸方面也非常活躍，提供眾多的符合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品。這樣，民間和官方相互結(jié)合，公平與效率兼顧，較好地滿足了日本住房金融的資金需求。

三、我國(guó)政策性住房金融運(yùn)行目標(biāo)的選擇

針對(duì)公平優(yōu)先、效率優(yōu)先、效率與公平兼顧三類政策性住房金融運(yùn)行目標(biāo)，各國(guó)根據(jù)本國(guó)的實(shí)際情況，在住房發(fā)展中對(duì)效率與公平采取不同的取向，我國(guó)應(yīng)建立政策性住房金融效率與公平兼顧的運(yùn)行機(jī)制。

1.發(fā)達(dá)的住房金融是政策性住房金融發(fā)展的先決條件

要解決居民尤其是中低收入階層的住房問題，就必須在住房金融的調(diào)節(jié)中實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，所以，必須構(gòu)建政策性住房金融體系，即圍繞住房由政府發(fā)起或支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系，以調(diào)控住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住房貸款流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)住房金融市場(chǎng)的政策性促進(jìn)職能。所以，建立發(fā)達(dá)的住房融資體系，勢(shì)必能使住房投資資金進(jìn)入良性循環(huán)，也有助于住房市場(chǎng)合理均衡地發(fā)展，降低住房金融的風(fēng)險(xiǎn)。

2.政策性住房金融的重點(diǎn)仍應(yīng)以消費(fèi)者金融為主

在西方的住房解決實(shí)踐中，從20世紀(jì)60至80年代也曾有過大量建造經(jīng)濟(jì)適用房、低價(jià)房的情況。但自20世紀(jì)80年代以來(lái)，這種政策己經(jīng)在西方國(guó)家被逐漸徹底拋棄，已經(jīng)幾乎看不到任何發(fā)達(dá)國(guó)家的政府有直接或間接出面建造經(jīng)濟(jì)適用房的政策。其原因應(yīng)該是人們逐漸發(fā)現(xiàn)這種經(jīng)濟(jì)適用房政策效果并不佳，產(chǎn)生很多的副作用，存在著重大的內(nèi)在缺陷。

而與以建造經(jīng)濟(jì)適用房為主的供應(yīng)主義路線相比，許多發(fā)達(dá)國(guó)家住房政策中，對(duì)中低收入者的住房支持主要從需求入手，即，通過各種形式的政策性住房金融來(lái)幫助中低收入者提高在住房消費(fèi)上的支付能力，由中低收入者自己去選擇在市場(chǎng)上的購(gòu)買或租賃，自己選擇所需要的住房。目前，我國(guó)九十年代中期以來(lái)形成的以經(jīng)濟(jì)適用房為中心的住房金融體系建設(shè)已經(jīng)走到一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，充分吸取國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，順應(yīng)國(guó)際潮流，建立適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況的政策性住房金融體制。

3.完善的住房社會(huì)保障體系是政策性住房建設(shè)金融發(fā)展的必要保證

完善住房保障和建立分類住房供應(yīng)體系是實(shí)現(xiàn)住房公平的基礎(chǔ)條件。在住房問題解決得好的國(guó)家，無(wú)一例外地建立起住房社會(huì)保障制度，形成住房分類供應(yīng)體系。可以肯定的是，各國(guó)居民中的中低收入階層特別是低收入階層，如果沒有政府的政策支持和經(jīng)濟(jì)支持，是很難解決好住房問題的;解決居民住房問題的最佳方法，是實(shí)行分類供應(yīng)，即對(duì)高收入者住房不給優(yōu)惠，對(duì)中低收入者住房以政策性優(yōu)惠，分類供應(yīng)讓居民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入獲得相應(yīng)的住房，又能各盡其能，相比較而言，優(yōu)于其他住房供應(yīng)體系。

4.實(shí)現(xiàn)效率與公平的有機(jī)融合

確定適合本國(guó)國(guó)情的政策性住房金融運(yùn)行目標(biāo)，是關(guān)系政策性住房金融發(fā)展成效的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略問題。要解決住房問題，增加社會(huì)福利，需要“綜合治理”和一系列的適配條件。盡管我國(guó)的政策性金融是以借鑒新加坡中央公積金制度的成功經(jīng)驗(yàn)為開端的，但在具體的各個(gè)方面卻有很多不同之處。我國(guó)地域遼闊，住房市場(chǎng)高度分散，各地環(huán)境與條件迥異，地價(jià)差距很大，因此我國(guó)并不能完全仿造新加坡建立完全公平優(yōu)先的政策性住房金融。效率優(yōu)先的美國(guó)模式更加不適合我國(guó)，因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人多地少的國(guó)情、居民收入結(jié)構(gòu)、金融市場(chǎng)效率等方面的條件與其有明顯差異。因此，現(xiàn)實(shí)的選擇是效率公平兼顧型的發(fā)展模式，而公平與效率兼顧型模式又有不同的發(fā)展道路，必須選擇適合我國(guó)國(guó)情的道路。

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