國家政策調控形勢下轉變房地產業發展思路探討

[摘 要]當前密集出臺的一系列國家調控政策將對我國房地產業造成一定沖擊。在新的形勢下，房地產業如何轉變思路以適應發展環境的變化成為一個亟待解決的任務。本文在對房地產業發展現狀闡述的基礎上，結合當前我國房地產政策調控的主要內容及影響，分析了房地產業在國家調控政策形勢下發展面臨的機遇與挑戰，最后給出轉變房地產業發展思路的建議。

[關鍵詞]政策調控 房地產業 轉變思路

房地產業是我國國民經濟的重要龍頭產業和新的經濟增長點。但近年來，部分城市的房地產市場出現了過熱現象，價格不合理持續上漲、房地產投機炒作等市場不規范現象普遍存在。這些問題的存在不僅嚴重影響房地產業的健康發展，同時也引發諸多社會矛盾。為解決這些問題，長期以來，政府針對房地產領域出臺了一系列的調控措施。特別是近期，從2009年底至今，國家房地產調控政策的密集出臺標志著新一輪房地產調控序幕正迅速拉開。在新的形勢下，房地產業只有轉變發展思路適應新環境，才能獲得成長與發展。

一、房地產業發展現狀

從2009年12月到現在，一系列的房地產調控政策已經對市場產生一定影響，部分城市已經開始出現成交量明顯下滑及消費者觀望態勢。總體來說，房地產業的發展現狀可體現在以下三個方面。

1.房地產企業數量增多，市場集中度有所提高

截至2008年底，全國房地產開發企業已經達到87562個，其中國有企業3941個，房地產企業數量有所增多。同時，全年銷售金額過百億的企業達到22家，在2008年基礎上翻了近一倍，房地產業市場集中度得到提高。

2.消費者觀望情緒明顯

從2009年12月開始，一系列調控政策已對房地產業的發展產生較明顯的影響，房地產熱有所降溫，部分城市已經開始出現較明顯的成交量下滑，消費者觀望的態勢濃厚。普通購房者不愿意接受目前的高房價，而投資型買家則擔心“高位入市”后被市場套牢，也不敢貿然行動。

3.行業景氣指數出現下降

國家統計局發布的數據顯示，2010年4月份，全國房地產開發景氣指數在連續12個月上漲后首次出現下降，景氣指數為105.66，比3月份回落0.23點。12個月上漲后的首次回落釋放出強烈的市場調整信號，這從某種程度上表明，市場目前已經進入觀望的調整階段。

二、當前我國房地產政策調控的主要內容及其影響

1.近年來重要房地產政策的演變

1998年7月3號，國務院發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這一通知決定，1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。至此，我國已實行了近40年的住房實物分配制度退出歷史舞臺。隨著房價的持續走高，為抑制房地產過熱， 2003年6月，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，不再執行優惠住房利率規定。但是，在“非典”后促進經濟增長，2003年8月，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，逆轉了旨在調控房地產過熱的央行121號文件。

隨著房地產業的發展，諸多問題不斷暴露出來，針對一些具體問題，國務院采取措施，試圖予以解決。2004年政府出臺政策規定加強土地市場的調控力度，嚴禁非法壓低地價招商。2005年政策進一步深入，提出了促進房地產業健康發展的六項措施(“國六條”)，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面措施。2008年在雷曼兄弟宣布破產保護后不久，中國人民銀行9月15日突然宣布下調貸款基準利率，發出了從緊貨幣政策放松的信號。這之后一系列的“救市”和刺激經濟的政策紛紛出臺，直至2009年底調控政策方向才再次發生改變。

2.當前房地產政策調控的主要內容及影響

(1)當前房地產政策調控的主要內容

隨著房價的日益走高，從2009年年末開始提出“加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，2010年更是密集出臺了一系列調控政策，以期調整和控制房地產市場秩序和價格。

(2)當前房地產政策調控的影響

雖然政策調控后的房價總體上仍然處于上漲狀態，然而，調控的效果已經開始顯現，主要體現在成交量的萎縮上。以廣州為例，根據廣州陽光家園數據統計顯示，5月份廣州一手住宅網簽成交量為4054套，比4月份的網簽總數5595套下降了1541套，環比下跌28%。總體上來看，國家政策調控短期內將對房地產業造成較大沖擊，表現為成交量的縮減及房地產開發企業股價的下挫等。但從長期來看，這一系列調控政策對維持正常穩定的房地產市場秩序，引導房地產業走向更健康可持續發展的軌道必不可少。

三、國家政策調控形勢下房地產業面臨的挑戰與機遇

1.國家政策調控形勢下房地產業面臨的挑戰

(1)資金壓力陡增

中國房地產企業融資主要依靠的是銀行，然而，在國家一系列金融信貸政策調控形勢下，央行逐步收緊銀行信貸投放量，房地產企業獲得的銀行貸款將越來越少，資金壓力陡增。此外，中國房地產測評中心等聯合發布的報告指出，在2010年4月宏觀調控之后，上市房地產開發企業股價均大幅下挫達30%以上。作為房地產企業進行項目周轉的核心元素，政策調控形勢下加劇的資金壓力將成為房地產企業面臨的一個嚴峻挑戰。

(2)市場觀望態勢明顯

在“二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停貸”、“認房又認貸”等調控政策的強勢沖擊下，房地產市場出現了觀望氛圍。據東莞某調查研究中心針對白領階層、中產人士現階段購房意向做了調查，結果顯示，有97%的受訪者認為“觀望比購買更安全”。房子很難賣出去已是事實， 一二手房市場住宅成交量開始有下滑趨勢，特別是在對政策反應敏感的一線城市。同時，一些處于銷售階段或是正打算推售的商業地產項目也不同程度地受到新政觀望情緒的影響，面臨兩難境地。

2.國家政策調控形勢下房地產業面臨的機遇

(1)開發商和購房者將更加理性

經歷了這輪政策調控，房地產業在經濟調整過程中可能元氣大傷。經歷了教訓之后，不管是購房者或是開發商，將會變得更加理性。一方面購房者能夠更理性的對形勢進行判斷，培養科學理性的購房消費觀，另一方面開發商能夠更理性拿地、理性對待市場，從而房地產業有望走上一條更健康正常的可持續發展軌道。

(2)產業結構調整的良機

目前房地產業規模化開發程度不高，開發方式模仿嚴重，規劃設計水平低，短期行為嚴重，主要靠消耗土地和房屋漲價求效益。經過這一輪政策調控，將迫使一些弱勢房地產企業退出市場，使房地產業加快升級轉型。而對于優質的、資金實力雄厚的房地產企業來說，此輪調控則成為其加速發展的良好機遇，通過股權并購、合作方式等使其成為行業整合者。總之，此輪調控在充滿挑戰的同時，也成為加快房地產業轉型升級、行業整合、市場集中度提高的良機。

四、國家政策調控形勢下房地產業轉變發展思路的建議

在國家宏觀政策大力調控下，房地產業的發展環境已經發生了變化。為了適應這種變化，房地產業只有隨之轉變自身發展思路才有可能健康可持續發展下去。房地產開發企業作為房地產業的主體，很大程度上決定了產業的發展狀況。同時，政府作為政策制定者，對產業的發展也起到重大影響作用。

1.保證政府政策的可持續性及地方政府執行力度

引導房地產市場健康可持續發展，并非某一條調控政策或者某些細則就能一蹴而就的，真正理順“市場”與“管制”，“效率”與“公平”的關系，形成一套關于住房全方位的社會制度才是根本之舉。因此，要改變房地產市場的趨勢和格局，政府需要出組合拳，并保證政策的可持續性。同時，國家對房地產的調控雖早已出臺了一系列政策，但有法不依，執法不嚴的情況非常嚴重，這使得一連串的調控政策效果不夠明顯，地方政府的監管、執行不力是出現這種狀況的主要原因。因此，此輪調控政策效果的明顯性很大程度上取決于地方政府的執行、監管力度。在政策實施過程中，必須要通過完善的制度等督促地方政府的執行力度。

2.以股權融資、信托融資等創新方式拓寬融資渠道

資金是房地產企業生存發展的核心要素，中國房地產企業融資主要依靠的是銀行，而其他諸如股權融資、信托融資等方式并沒有被充分利用。然而，在國家政策調控形勢下，央行逐步收緊銀行信貸投放量，房地產企業獲得的銀行貸款將越來越少，資金壓力陡增。因此，為了適應市場需求，企業必須拓寬融資渠道，利用多種方式來籌集資金，股權融資、信托融資等創新方式成為房地產企業的籌集資金的重要選擇。大型優質房地產企業可通過上市進行股權融資，而中小型企業難以達到上市要求，則可通過房地產信托投資達到融資目的。

3.加大二三線城市開發力度

從短期來看，在國家政策調控形勢下，二、三線城市的政策偏松，對政策反應不敏感，而一線城市對政策反應非常敏感。反映在銷量上，一線城市銷量萎縮非常明顯，而二三線城市變化較小;反映在價格表現上，一線城市開始呈現下跌趨勢，而二三線城市基本處于略長或滯漲狀態。因此，基于短期利潤考慮，對二、三線城市進行開發更適合目前調控形勢。而從長期看，不少二三線城市正處于工業騰飛的階段，工業化進程中伴隨的住房需求將不斷加大，房地產經濟在這些地區呈上升趨勢。因此，不管出于短期或者長期的考慮，加大二三線城市房地產開發力度，都成為房地產開發企業明智的選擇。

4.進行產業鏈下游延伸

產業鏈的發展情況往往能反映產業持久競爭能力，產業鏈的完整為產業的發展奠定了基礎。通過產業鏈延伸，房地產業可節省上下游企業搜索原料產品的成本和交易費用，比較容易獲得配套的產品和服務，及時了解本行業市場及競爭相關信息，從而降低成本。在國家政策調控形勢下，房地產開發企業可把產業鏈延伸至裝修、樓盤銷售、物業管理等衍生服務，通過產業鏈下游延伸，整合上下游產業鏈，提供多元化服務以增強競爭力。

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http://www.chinanews.com.cn/estate/estate-qnht/news/2010/06-03/2320819.shtml，2010-06-03/2010-06-05