淺析房地產開發與經營的風險與防范

[摘 要]近幾年，盡管受到金融危機的影響，盡管國家出臺了一系列政策來調控房地產市場，但中國的房地產業扔持續升溫。因此，仍有大量投資者進入到房地產開發與經營的活動中區。由于房地產具有的種種特性，房地產開發與經營過程中會伴隨著多種風險。本文對這一過程中的種種風險進行識別，并對其中占主要地位的幾種風險進行具體詳細的分析，最后，結合我國房地產業的現狀，提出風險的防范措施。

[關鍵詞]房地產 開發與經營 風險 防范 對策

一、我國房地產開發與經營的現狀及主要問題

1. 我國房地產業的現狀

近年來，房地產業逐漸成為中國的經濟支柱，隨著房價的不斷上漲，人們對房地產業的關注越來越密切，畢竟，住房是人民生活的最基本要求和保障。然而，現階段房地產業發展地過于快速，以致出現了一種不正常的發展軌跡和一股房地產熱。自1998年以來，房地產每年開發投資額平局增長率為22.6%，而國內生產總值平均價增長率為12.9%，由圖1可見，房地產開發投資額的增長遠遠超過了GDP的增長，帶來了房地產增速過快、發展過熱的局面。商品房每年新開工面積平均以19.6%的增速增長，具體見圖2所示。

為了調控我國的房地產市場，抑制房地產業的現象，國家出臺了一系列政策和法規，以降低房價，限制房地產開發，控制房地產業的不正常發展。盡管國家進行了大力度的調控，房地產發展過熱的現象仍然存在。2010年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，環比上漲0.2%。全國房地產開發景氣指數為105.07，比4月份回落0.59點，比去年同期提高9.13點，見圖3所示。商品房空置面積分類指數為103.48，比4月份提高1.70點，比去年同期提高14.43點。

2. 我國房地產市場存在的主要問題

分析我國房地產業的發展現狀，我們可以看出，目前我國商品房房價仍然過高，商品房空置率也在增加，房價與空置率之間處于一種不平衡的關系。房價產投資過快增長，連續幾年超過了國內生產總值的增長，每年商品房新開工面積也以極快的速度增加。這些現象導致了房地產市場越來越熱，繼而帶來一些問題。首先，房地產業的不正常快速發展必會引起國家的重視，為了保證房地產市場的正常運行，國家會采取嚴厲的措施來打壓房價、調控市場。其次，炒房團應運而生，這些群體利用手中閑置資金，在大中城市大量購置房屋，再轉手以高價賣出，賺取其中差額，達到投機的目的。炒房團的存在進一步導致了房價的居高不下。再次，房價過高導致普通消費者無力購買，銀行貸款無力償還。另外，投資者為了獲取更多的利益，大量投資開發，這可能會帶來資金周轉鏈斷裂的后果。

二、房地產開發與經營所面臨的主要風險及其影響因素

1. 主要風險

房地產與一般商品相比，具有位置固定性、品質差異性、需求普遍性、供給稀缺性、使用的耐久性和用途的多樣性等特點，而房地產開發是一個長期的過程，它具有開發周期長、投資規模大等特點。房地產的經營往往會遇到營銷策劃、物業管理方面的問題。這些，會給房地產的開發與經營帶來很大的不確定性，而這些不確定性會帶來很高的風險。另外，我國房地產業過熱的現狀也會帶來一定的投資風險。基于市場調查的風險識別方法，在房地產開發與經營的過程中，我們可以識別到以下幾類風險。

(1)政策風險。在房地產開發與經營過程中的政策風險主要有政治環境風險、經濟體制改革風險、房地產業政策風險、金融政策變化風險、土地政策風險、住房政策風險、法律風險等等。政策風險對房地產市場的影響是全局性的。

(2)經濟風險。經濟風險主要是指由于經濟環境和經濟發展的不確定性因素，對房地產市場產生影響，導致房地產投資經營者遭受損失的可能性。包括市場供求風險、通貨膨脹風險、資金變現風險、開發費用變化的風險、稅率變動的風險、地價變化風險、國民經濟狀況變動風險等。

(3)自然風險。房地產開發項目有不能移動、施工時間長、露天作業等特點，決定了其受自然因素的影響比一般項目大很多。在房地產開發與經營過程中的自然風險有火災風險、風暴風險、洪水風險、地震風險、雪災風險、氣溫風險、地質狀況風險等。

(4)經營風險。經營風險存在于房地產項目的經營活動之中，主要有策劃風險、管理風險、融資風險、合同糾紛風險等等。經營風險如果處理得不好，就可能導致整個開發過程前功盡棄，造成投資者的巨大損失。

2. 風險的影響因素

房地產開發與經營是一個長期而復雜的過程，存在許許多多的不確定因素，對所有的影響因素進行具體分析不大可能也沒有必要，現選取幾個對結果影響較大的風險影響因素，結合現階段的具體行業情況分析。

(1)政策因素。政策因素中對房地產業影響較大的是房地產業政策、土地政策和稅收政策。2010年上半年，國家推出的政策文件有:《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)、《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》、《中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國民政部、中華人民共和國財政部關于加強廉租住房管理有關問題的通知》、《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》、《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》、《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》等等。由這些文件可以看出，國家正在積極地在宏觀方面調控房地產市場，抑制房地產市場的不正常發展，使其能穩定、合理、有序地發展。對于房地產投資商和經營者來說，頻繁的出臺的抑制房地產過熱的政策會帶來開發方式、開發時機、開發規模選擇的改變，也會帶來開發成本、投資回收期限、實際利潤等的變化，可能會導致房地產項目偏離本來的意圖或達不到預期目標，甚至可能導致虧損。

(2)市場供求。現階段，市場對住房的需求的確大于供給，以上海為例，2006年上海市人口比上年增加了0.62%，2007年人口數環比增長了0.85%，2008年人口數比2007年增長了0.96%，2008年末達到了1321.7萬人。可見，上海是人口呈現加速度的增長。每年都有大量外來人員進入上海工作或學習，因而產生大量對于住宅的需求，而上海本地人對住房的需求也是有增無減，因此，可以說，市場上對于住房的需求是極大的，房地產市場供不應求。而事實上，許多開發出來的樓盤并不能滿足人們的住房需求，高房價使得大多數人望而卻步、“望房興嘆”，而買房子的很多都是炒房團或投機者。這導致了另一種供求不平衡現象:一般收入的人需要的是中低檔的、有能力負擔的自住房，而開發商開發出的樓盤房價太高，買不起;開發商建造的住宅吸引來的不是住房的需求者而是投機者，只買不住，并抬高房價，轉手賣出，造成空置率升高和房價的進一步上升，從而致使普通人更加買不起房。這一現象的存在對房地產投資者來說也是一種風險。

(3)融資。房地產的開發是一項規模大、周期長的活動，需要大量的資金的連續注入，如果資金鏈中斷，就會導致開發過程不能正常進行，經營活動也就無從談起了，也就無法保證資金的流動。因此，融資活動是保證房地產開發與經營活動順利進行的基石。資金的來源的渠道主要有自籌資金、銀行貸款、外商投資、發行債券、發行股票等。自籌資金來源安全、使用成本低，因而，使用自籌資金風險很小。但是，自籌資金數量有限，只能用于項目前期的費用支付，分析近十年房地產開發投資資金來源(見表)可知，其在所有資金來源中所占的平均比重不超過30%。銀行貸款具有財務杠桿效應，但是銀行貸款的限制條件很多，并且受利率影響較大，具有一定的風險。根據測算，國內銀行貸款占融資金額的平均比重為21%。利用外資和外商直接投資在融資金額中所占比重較小，分別為3.19%何2.33%，故不予分析。剩余45.52%的資金來源于其他融資渠道，包括發行債券、股票和其他金融工具。這類融資方式比較靈活，沒有沉重的利息負擔，使用期限限制不大，可以有效地保障資金的周轉。但這種融資方式相應地存在一定的風險，不僅僅有財務上的風險，還涉及公司形象等問題。

表 1999年-2009年各年房地產開發投資資金來源(單位:萬元)

年份國內貸款利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來源資金來源小計

199911，115，6642，566，0221，804，80713，446，21020，631，95647，959，012

200013，850，7561，687，0461，348，02616，142，12228，192，90559，976，309

200116，921，9681，357，0441，061，15021，839，58736，705，56276，963，877

200222，203，3571，572，2841，241，28527，384，45146，198，96197，499，536

200331，382，6991，700，0401，162，66737，706，89161，060，503131，969，224

200431，584，1262，282，0011，425，58752，075，62785，625，867171，687，669

200539，181，0002，578，0001，714，09370，004，000102，215，576213，978，000

200653，570，0004，002，0003，030，47685，971，000127，813，327271，356，000

200770，156，0006，410，0004，853，862117，725，000180，487，514374，780，000

200876，057，0007，282，0006，349，940153，121，000159，733，517396，194，000

2009112，927，0004，697，0003，917，000179，060，000274，592，000571，276，000

(4)房地產經濟周期。與宏觀經濟的周期性波動一樣，房地產業也存在這樣一種周期性的波動規律，稱之為房地產經濟周期。房地產經濟的周期性波動是由供給與需求的周期性波動造成的(見圖4)。房地產經濟周期大致分為四個階段，繁榮階段、衰退階段、蕭條階段、復蘇階段。因此，對于投資者而言，房地產經濟周期對其開發與經營的影響說到底就是開發的時機選擇的問題。如果開發時機選擇不當，可能無法帶來預期的效益，甚至可能有所損失。

三、風險防范的對策

房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險，其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險，對這類風險，投資者不易進行判斷和控制;另一類是非系統風險，包括經營風險和技術風險，這是易于控制與防范的風險。針對以上提出的各種風險，結合我國房地產業現狀，提出一些風險防范的對策。

1. 做好全面的市場調研，以盡量避免項目開發與經營決策的失誤

在進行房地產開發前，進行細致的市場調研，找準切入點，正確選擇項目的目標定位并確定目標群體。調查項目所處的政治、經濟、自然、社會、文化環境，發現并分析潛在的風險因素。針對發現的風險因素，尋找應對策略，盡量回避或轉移一些風險，對于無法回避的風險，制定詳盡的風險管理計劃和風險控制措施。完備、全面、細致的開發前市場調研能有效地規避和認識風險，達到風險預防的目的。

2. 進行區域化、多樣化投資，以分散風險

由于各個區域房地產供給與需求存在差異，因此，各區域房地產經濟周期的波動也存在差異，有些地區處于繁榮期的同時一些地區可能正處于房地產衰退期，這為跨區域的投資策略提供了可能和前提。跨區域的投資策略可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時可以減少地方性的經濟動蕩帶來的風險。另外，不同類型的房地產產品的風險及收益也有很大的區別，投資者可以采用組合投資策略，同時投資于不同類型的房地產，既能夠獲得可觀的收益，又能夠有效控制風險。運用這兩種策略可以實現風險分散的目的。

3. 購買適當保險，以轉移風險

對于開發過程中可以預測損失并且損失程度適當的一些風險，可以購買保險，通過向保險公司支付一定的保險費用的方式，將風險轉嫁給保險公司。投保人繳納了保險費后，如果發生了風險損失，保險公司必須分攤損失，給投保人以經濟補償。在這一過程中，可以購買的保險有建筑安裝工程保險、貨物運輸保險、雇主責任保險、工程第三者責任保險、合同保證保險和人身保險等。盡管只有限定范圍的風險可以購買保險，但這一風險轉移方式還是能夠及時、有效地控制一部分風險的。

4. 簽訂必要的合同文件，以轉嫁風險

通過簽訂正當、合法的合同，可以將房地產開發與經營過程中的一些可能發生的風險損失的財務負擔或法律責任轉嫁給簽訂合同的另一方，達到減少自身風險的目的。某些無法通過投保方式控制的風險，也可以通過合同條款的擬定來實現對其的控制管理。在房地產開發與經營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。

5. 優化融資結構，以降低財務風險

由于不同的融資方式伴隨著不同程度的風險，因此，合理地選擇融資模式，選擇最優的融資結構可以降低融資風險。首先，拓寬融資渠道，選擇多種融資方式，實現資金來源分散化。其次，計算各種融資方式的資本成本，并估計其風險大小。再次，結合不同融資渠道，平衡各種融資方式的風險，提出多種融資方案。最后，選擇資本成本低、風險小的融資方案作為最優融資結構。最優融資結構具備低資本成本、最大程度地融得資金、低風險的特點。

6. 縮短開發周期，以降低市場的政策風險

房地產開發的長周期是帶來許多潛在風險的根源，開發周期越長，對開發期內的政治經濟形式變化就越難調整，就越無能為力。因此，縮短開發周期也是一個控制風險的方法。當然，縮短開發期并不意味著工程質量的相應“縮水”，也不意味著以耗費更多的成本為代價。縮短開發期要求引進更高效率的技術、設備等，加強對開發人員的培訓與教育，加強項目管理，保證工程質量，并在此基礎上合理地控制成本。

四、結語

目前，我國的房地產市場處于調整期，國家正在積極調控房地產市場。在這一時期的房地產項目面對著多種壓力與挑戰，投資者要能夠識別出各種風險，并時刻關注各種潛在的風險因素，尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的風險，應用各種風險防范措施，做好風險的防御應對工作，及時、合理地管理和控制各種風險，從而保證房地產業穩定、健康、持續地發展，進而帶動整個社會的健康發展。

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