房地產開發公司投資控股架構選擇芻探

[摘 要] 選擇適當的投資控股架構進行房地產開發是管理層作出投資決策和房地產開發前期的一個主要問題，投資控股架構在整個房地產開發流程中將會自始至終對房地產企業的商業、財務、稅務及其他方面產生影響。鑒于各種商業目標、行業規章制度的限制、稅務目標等原因，在投資房地產業時，管理層應當根據本企業的情況進行分析，選擇適當的投資控股架構。

[關鍵詞] 投資控股架構 單層控股 多層控股 境內控股 境外控股

從不同的角度出發，投資控股架構可以有多種分類。根據當前房地產開發企業普遍存在的各種控股架構，本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構的優勢及其所需考慮的問題，協助房地產開發企業管理層了解當前房地產業各種投資控股架構的利弊。以便房地產開發企業(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內控股和境外控股兩種。境內控股是指房地產開發企業及其母公司(控股公司)均在境內。境外控股是指房地產開發企業在境內但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境內控股

1.優勢

(1)公司投資設立和撤出的流程和要求較為簡單，無需經過商務部或外經貿部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統一;(3)控股公司收取的股息，無需再繳納企業所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。

2.需考慮的問題

(1)不便于境外戰略性投資者參與;(2)境外融資方式受限，僅能通過境內機構尋求借款;(3)運營環節中涉及的當地稅費可能較多;(4)境內控股公司對股權轉讓所得需繳納企業所得稅，但可按實際情況進行稅務籌劃。

3.主要商業考慮

(1)便于引入境內戰略性投資者，但境外投資者參與投資需要經過商務部或外貿部門審批;(2)便于境內上市;(3)運營、管理成本可能較低。

4.相關法規規定

內資房地產開發企業設立的審批程序簡單，無需經過外經貿部門審批，亦無需申請外匯登記。

5.財務管理要求

(1)投資控股公司和房地產開發企業可按中國的會計準則編制財務報表，不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業所得稅;(2)在企業清算或股權轉讓的審批上，內資房地產開發企業的自行清算或股權轉讓無須經當地商務部門或外經貿部門的審批，程序方面較外資企業簡單，時間花費較短;(3)在企業清算的稅務處理方面，企業清算所得=企業的全部資產可變現價值或者交易價格—資產凈值—清算費用—相關稅費;投資方企業從被清算企業分得的剩余資產，其中相當于從被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分，應當確認為股息所得(免予繳納企業所得稅);剩余資產減除上述股息所得后的余額，超過或者低于投資成本的部分，應當確認為投資方投資資產轉讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產轉讓所得或損失繳納企業所得稅或按照稅法規定在企業所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內資企業股權轉讓的稅務處理方面，企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅;企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額;“產權轉移書據”屬于印花稅納稅憑證，因此，股權轉讓雙方應就股權轉讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權轉讓不用繳納增值稅和營業稅;(5)內資房地產開發企業清算后不涉及外匯監管問題。

第二、境外控股

1.優勢

(1)便于境外股權轉讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經驗，提高企業資質;(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環節中涉及的當地稅費較少;(5)境外股權轉讓無需境內審批機構的審批且不涉及中國稅務。

2.需考慮的問題

境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規定。

境內房地產開發企業需考慮的是:(1)公司投資設立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產開發企業，在股權轉讓給境內公司時，是否符合《10號令》的規定，需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經貿部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同，需適當調整配合;(5)對境外支付款項時，扣繳相關稅負，但可進行稅務籌劃;(6)與戰略投資者合作時，注入到境外控股公司的相關融資資金只能以權益性投資匯入(一般為增資)到房地產開發企業，且需要有較長的審批時間，影響房地產開發企業的資金使用效率。

3.主要商業考慮

(1)便于引入境外戰略性投資者，但境內投資者參與投資可能會形成“返程投資”，具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高，需考慮境外控股公司當地的營商環境、可能產生額外的設立和營運成本。

4.相關法規規定

(1)外資房地產開發企業設立程序較內資企業復雜，需外經貿部門審批，在商務部備案。(2)申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權、或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或產權的預約出讓/購買協議;(3)境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產開發企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工，處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金;(4)外資房地產開發企注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貨款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯;(5)外資房地產開發的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。

5.財務管理要求

(1)投資控股公司和房地產開發企業因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統需滿足不同會計制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當地與中國收協議而定);(2)在企業清算或股權轉讓的審批方面，外資企業在境內的自行清算或股權轉讓須經當地商務部門或外經貿部門的審批，程序方面較為復雜，時間花費較長;若將境外控股公司的股權轉讓予中國境內其他公司，商務部或外經貿部門可能將其視為《10號令》所指的規避對于通過設立境外特殊目的公司監管;外資企業境外最終控股公司可考慮在境外轉讓境外直接控股公司，因不涉及中國境內企業的股權轉讓，所以無需境內商務部門或外經貿部門的審批，但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關規定;(3)在企業清算的稅務處理方面，外資房地產開發企業清算的具體計算方式與內資企業相同，但視同股息所得和投資資產讓所得部分按稅收協定的優惠稅率或10%的企業所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅;(4)在控股公司對外資企業股權轉讓的稅務處理方面，境內股權轉讓的具體稅務處理與內資企業相同;可以考慮通過轉讓其境外越位控股公司的股權，避免涉及中國的各項稅負，但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響;(5)在外匯監管方面，清算所得或投資方股權轉讓所得人民幣須經主管外匯管理局批準后，向有關金融機構購匯匯出;企業清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構層次劃分

按控股架構層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產開發企業投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資，直接控股公司再對房地產開發企業投資。

第一、單層控股

1.優勢

(1)投資架構直接、簡單;(2)節省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產集團中心，有利于整合各房地產開發企業的實力，提高集團貸款授信的融資能力，未來亦有機會成為集團的財務中心，從事集團內的融資，有利于房地產開發企業的融資。

2.需考慮的問題

(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業風險;(2)當境外戰略性投資者對單一項目有投資興趣時，需通過商務部或外經貿部門審核，資金進入到房地產業開發企業所需的時間較長;(3)境內控股公司需取得銀監會的批準，才能從事相關集團內企業間資金拆借的經營行為。

第二、多層控股

1.優勢

(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產開發企業之間互相受商業、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產開發企業，得有利吸引境外戰略性投資者。

2.需考慮的問題

(1)投資架構相對復雜，集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產開發企業的利潤向母公司分派。

三、境、內外控股架構結合控股架構層次分析

1.境內控股且單層控股

(1)以內資控股公司作為直接投資者，設立房地產開發企業的單層控股模式，相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內，便于集團在境內上市以及吸引境內的戰略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內部的融資中心，從事集團企業間的資金拆借，但需取得銀監會的批準。

2.境內控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內，房地產開發企業為內資企業:(1)相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境內控股的部分;(2)房地產開展企業的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響，更多的利潤被留存在中國境內。

母公司在境外，直接控股公司的境內，房地產開發企業為內資企業:①相關的商業考慮、相關法律要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內控股的部分，另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關規定;②若境內控股公司不是房地產發企業可以借外債，但境內控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產開發企業的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響，更多的利潤被留存在中國境內。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者，設立房地產開發企業的單層控股模式，相關的商業考慮、相關法規要求、設立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外，便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣，則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外，將無法擔當集團內部的融資中心，從事集團內企業間的資金拆借;(5)房地產開發企業的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外，房地產開發企業為外資企業:(1)以外資控股人司作為直接投資者，設立房地產開發企業的單層控股模式，相關的商業考慮、法規要求、設立流程、運營成本，稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產開發企業的利潤將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻:

[1]商務部等六部委:《關于外國投資者并購境內企業的規定》. [2006]第10號令

[2]商務部、國家外匯管理局:《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知 》:商資函[2007]50號

[3]商務部:《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》.商資函[2008]23號

[4]國家外匯管理局綜合司:《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》.匯綜發[2007]130號

[5]國家外匯管理局綜合司:《關于完善外商投資企業外匯資本金支付結匯管理有關業務操作問題的通知》.匯綜發[2008]142號

[6]中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會:《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》.銀發[2007]359號