高房?jī)r(jià)下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策分析

摘要：20世紀(jì)90年代以來我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一直施行從松的經(jīng)濟(jì)政策，目的在于快速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，長(zhǎng)時(shí)間的政策慣性助長(zhǎng)了房產(chǎn)投機(jī)商的高回報(bào)預(yù)期，致使房?jī)r(jià)一漲再漲，各種情況加大了銀行資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)：借貸雙方信息不對(duì)稱；假按揭鑄成銀行不良資產(chǎn)；同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使銀行變相從松放款條件；房?jī)r(jià)抑制政策增加房貸違約風(fēng)險(xiǎn)；抵押物品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)與銀行的資產(chǎn)安全預(yù)期相沖突。銀行需要完善對(duì)策體系保障其資金安全：滾動(dòng)更新客戶分級(jí)分類系統(tǒng)；加強(qiáng)銀行自我管理；嘗試金融產(chǎn)品創(chuàng)新；嚴(yán)格貸前調(diào)查和貸后管理；開發(fā)房貸保險(xiǎn)分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)；完善以政府為龍頭的擔(dān)保體系。

關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)；房貸政策；商業(yè)銀行；信用風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F822.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ 文章編號(hào):１００３－９０３１(２０1０)12－００16－０6DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.12.04

一、房貸政策的演變與實(shí)施效果分析

（一）房貸政策歷史回顧

我國(guó)的住房信貸政策起步于1991年，于當(dāng)年著手制定住房抵押貸款管理辦法。由于住房體制改革較慢以及投機(jī)者快速進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不到一年就出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，國(guó)家隨即在1993年對(duì)相關(guān)問題著手進(jìn)行控制。1995年中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，文件中規(guī)定的住房貸款條件比較嚴(yán)格：貸款最高期限為10年；借款人需要有質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保等雙重?fù)?dān)保；借款人在銀行的存款金額需要達(dá)到購(gòu)房?jī)r(jià)的30%且已經(jīng)有半年以上的存款期，這些相對(duì)較為嚴(yán)格的條件的目的在于遏制房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)過熱并影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。相對(duì)成熟的制度出臺(tái)意味著銀行的商業(yè)性住房貸款基本成型。1997年中國(guó)人民銀行又頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，對(duì)1995年出臺(tái)的文件提出了諸多修正，新的規(guī)定對(duì)原先的諸多規(guī)定進(jìn)行了放松，包括：不要求雙重?fù)?dān)保和明確的存款期限；在利率方面做了明確的規(guī)定；規(guī)定貸款只用于購(gòu)買用公積金建造的自用普通住房。1998年對(duì)如上規(guī)定又進(jìn)一步進(jìn)行了放松：擴(kuò)大了貸款的使用范圍，規(guī)定貸款可用于購(gòu)買所有自用普通住房；擴(kuò)大了貸款的實(shí)施城市范圍；擴(kuò)大了辦理個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)范圍，即由原來的工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行擴(kuò)大到了所有銀行；在利率方面更加優(yōu)惠。這些文件的目的在于使發(fā)展相對(duì)緩慢的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道。1999年中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%，并將房貸時(shí)間從20年延長(zhǎng)至30年，進(jìn)一步下調(diào)利率。這種新規(guī)定意味著購(gòu)房者可以盡量減少購(gòu)房首付款，并且很大程度上降低了借款人的還款壓力，這無疑給購(gòu)房投機(jī)者提供了更多的操作空間，當(dāng)然也使以居住為目的的購(gòu)房者有了更大的購(gòu)買力。2002年中國(guó)人民銀行進(jìn)一步降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平。2003年中國(guó)人民銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款做了一些從嚴(yán)的制度規(guī)定，規(guī)定貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，申請(qǐng)貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目獲得，企業(yè)的自由資金不低于開發(fā)總投資的30%。這標(biāo)志著銀行貸款不僅注重個(gè)人房貸，而且也將目光轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)事業(yè)的發(fā)展會(huì)使開發(fā)商向銀行貸款，對(duì)開發(fā)商的貸款如果制度設(shè)計(jì)不完善同樣會(huì)對(duì)銀行的資金安全產(chǎn)生重要影響。2010年為了遏制房?jī)r(jià)畸形發(fā)展，對(duì)二套房貸做出了不低于50%的首付的規(guī)定，并且要求首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%，并做出了“房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸”的規(guī)定。

（二）房貸政策的實(shí)施效果

綜上所述，我國(guó)自1991年實(shí)施房貸政策以來，不斷反復(fù)變化具體的管理辦法，但總的宗旨就是通過從松的經(jīng)濟(jì)政策逐漸刺激房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，將百姓住房由原來的福利房逐漸變化為商品房。但是由于長(zhǎng)期以來我國(guó)執(zhí)行的低工資高福利政策，使得百姓的購(gòu)買力在短時(shí)間內(nèi)很難有大的增長(zhǎng)，而老百姓本身也希望盡快擺脫低矮狹小的居住環(huán)境的狀況，為了盡快擴(kuò)大起購(gòu)買力，房貸自然是最好的選擇。隨著居民收入增長(zhǎng)率逐漸提高，居民也非常希望能夠?qū)⑽磥淼氖杖肽玫疆?dāng)前消費(fèi)并為其謀求更大的財(cái)富增長(zhǎng)，在房子價(jià)格增長(zhǎng)速度相對(duì)于居民收入增長(zhǎng)速度較低的情況下自然是理性選擇。所以更多的居民選擇了通過房貸方式購(gòu)買住房，用未來的收入還房貸是比較合算的事情。

國(guó)家為了推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展也在政策方面做出最大限度的有利于居民消費(fèi)的政策變化。加上我國(guó)快速城市化進(jìn)程的發(fā)展策略，更多從農(nóng)村析出的富余勞動(dòng)力成為了城市人口機(jī)械增長(zhǎng)的巨大動(dòng)力，同時(shí)也形成了住房供不應(yīng)求的局面，房子的價(jià)格一漲再漲。我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展僅20年，但房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)到30%。尤其是1998年以來，我國(guó)在擴(kuò)張的財(cái)政政策和貨幣政策的基礎(chǔ)上經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)事業(yè)也在此基礎(chǔ)上繁榮發(fā)展，銀行的住房抵押貸款的投放量也逐年增加，在2007年達(dá)到了中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的高峰，這些事實(shí)表明房貸政策與房?jī)r(jià)之間有著非常緊密的關(guān)系。很多相關(guān)專家預(yù)測(cè)，未來20年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌或者漲多跌少，會(huì)間接受到房貸政策的影響，但影響房?jī)r(jià)的主要因素不是房貸政策而是供求關(guān)系，并且做出二線城市較一線城市漲幅潛力更大的預(yù)測(cè)。雖然從松的經(jīng)濟(jì)政策目的在于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和拉動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。房?jī)r(jià)高燒不退的原因除了從松的房貸政策外，還有其他方面的原因，需要做出詳細(xì)分析。

二、住房?jī)r(jià)格居高不下的原因分析

2010年1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，文件提出二套房貸首付比例提高到40%。2007年上半年以來樓市“高燒”不退，國(guó)家為穩(wěn)定樓市而出臺(tái)多項(xiàng)政策，給高熱的樓市吃“退燒藥”，變金融危機(jī)以來的貨幣政策由從松為從緊。但是單從控制二手房貸首付比例入手期望降低房?jī)r(jià)，筆者認(rèn)為空間很小，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下是由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多方面原因所致。

（一）快速城市化進(jìn)程導(dǎo)致住房供不應(yīng)求

探索城市房?jī)r(jià)的原因不能離開供求定律，供求關(guān)系很大程度上并不遵循產(chǎn)品生產(chǎn)的成本原則。十年來房?jī)r(jià)穩(wěn)步抬升固然有經(jīng)濟(jì)政策方面的原因，但供求關(guān)系是所有原因中最重要的。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更多的農(nóng)民從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中析出從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，這些人到城市工作成為了城市住房的需求者之一。我國(guó)城市化進(jìn)程的速度在加快，預(yù)計(jì)到2025年我國(guó)的城市化率可以達(dá)到65%~70%，除了城市人口自然增長(zhǎng)的因素外城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿碓从诔鞘腥丝诘臋C(jī)械增長(zhǎng)，巨大規(guī)模的人口涌進(jìn)城市為催生城市房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)[1]。加上為投資而購(gòu)房的消費(fèi)者的推波助瀾，造成了住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象。多種社會(huì)因素促成房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市化進(jìn)程加快過程中高熱局面不會(huì)冷卻。在城市化進(jìn)程中，只有在城市人口流入與流出基本平衡時(shí)，住房的供求才能基本平衡，房屋的高熱狀態(tài)才會(huì)結(jié)束。

（二）信貸擴(kuò)張推動(dòng)房?jī)r(jià)畸形上揚(yáng)

1998年以來我國(guó)連續(xù)10次降息，常規(guī)的以存款獲利的普通百姓的思維方式受到挑戰(zhàn)，持續(xù)的低利率政策把儲(chǔ)蓄存款戶的目光引導(dǎo)向了房市，進(jìn)而催生了房地產(chǎn)投資的熱潮[2]。2004年以來房地產(chǎn)類貸款一直是銀行新增貸款最主要的力量，與此同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給了銀行。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高指示房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫雖然是不爭(zhēng)的事實(shí)，但人們投資于房地產(chǎn)的熱情依然不減。同時(shí)銀行也一如既往地向房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù)，致使住房?jī)r(jià)格虛高成為棘輪效應(yīng)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不佳導(dǎo)致銀行遭受損失，銀行出于自保就會(huì)出現(xiàn)銀企合謀操縱房?jī)r(jià)的狀況，進(jìn)而銀行對(duì)房地產(chǎn)過度放款，進(jìn)而在房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮的情況下房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。

（三）國(guó)際熱錢逐利捧火房產(chǎn)市場(chǎng)

出于逐利的本質(zhì)，在次貸危機(jī)和美元貶值的情況下使得更多的國(guó)際熱錢看好蒸蒸日上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱錢涌入中國(guó)市場(chǎng)通過與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)接以及收購(gòu)物業(yè)和爛尾樓等形式進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)[3]。這些資本的注入使得本來就非?；鸨姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮，加以中國(guó)快速城市化的城市發(fā)展宗旨，紛紛推出各種樓盤，在推動(dòng)豪華樓盤房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)也推動(dòng)了普通住房?jī)r(jià)格的攀高。當(dāng)然熱錢的涌入在推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也造成了潛在危機(jī)，即這些熱錢一旦撤離，就會(huì)使猛漲的樓市一下跌到谷底，房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱錢的炒作下變得岌岌可危。

（四）財(cái)富保值增值預(yù)期

隨著百姓生活的富裕，需要找到財(cái)富保值增值的途徑。將現(xiàn)金存入銀行所得到的利息還不如貶值來得快，經(jīng)營(yíng)各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體可能缺乏經(jīng)驗(yàn)和足夠的時(shí)間，所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走高，將財(cái)富投向房地產(chǎn)市場(chǎng)不但可以使財(cái)富保值，而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時(shí)自然會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆。謀求財(cái)富增值的預(yù)期使得已經(jīng)買房者盼望著房?jī)r(jià)只漲不跌，而欲購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)能夠止?jié)q回跌。但是樓市價(jià)格并不取決于購(gòu)房者的個(gè)人愿望，市場(chǎng)供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策等將樓市從一個(gè)高潮推向另一個(gè)高潮，雖然國(guó)家在購(gòu)房首付政策方面推出多項(xiàng)政策，一線城市的樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)雖然有所放緩，但二線城市本來樓價(jià)不是很高，作為投資手段還有很大的盈利空間，購(gòu)房作為財(cái)富的保值和增值手段被人們看好。

（五）過于超前的消費(fèi)觀念

隨著信貸事業(yè)的發(fā)展，更多的人希望盡早住上寬敞明亮的房子，但苦于沒有豐厚的經(jīng)濟(jì)收入，住房信貸解決了這個(gè)問題。人們不但通過信貸消費(fèi)購(gòu)買住房、汽車，而且日常生活用品包括冰箱、電腦等也都可以通過信貸消費(fèi)解決。超前消費(fèi)不但讓人們提高了生活質(zhì)量，享受著前輩們很難享受到的富裕的生活，可以負(fù)債15年甚至25年，即用15年甚至25年以后的收入拿到現(xiàn)在來消費(fèi)，老百姓的購(gòu)買力提高的不僅是十幾倍。當(dāng)更多的人具有拋棄小房子從蹩腳的小社區(qū)搬到高檔社區(qū)的愿望時(shí)，房子陡然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，加以炒房投資者的推波助瀾，自然會(huì)使房子價(jià)格居高不下。所以房?jī)r(jià)高和房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱是由于很多人將未來的購(gòu)買力透支到現(xiàn)在的結(jié)果，畸形的超前消費(fèi)導(dǎo)致了畸形的高房?jī)r(jià)。

（六）房產(chǎn)用地多次轉(zhuǎn)讓

房?jī)r(jià)高表面上看是住房產(chǎn)品本身的價(jià)格猛漲，實(shí)際上主要原因在于房地產(chǎn)商的開發(fā)成本不斷上升，這其中包括了土地出讓費(fèi)、開發(fā)商囤積土地、鋼筋水泥以及其他建材的價(jià)格上漲等，諸多因素造成商品房建設(shè)成本的上升。商品房建設(shè)牽動(dòng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，首先需要得到土地開發(fā)權(quán)，然后組建施工隊(duì)建設(shè)房屋。這個(gè)鏈條上任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的費(fèi)用提高都要加大開發(fā)商的成本，進(jìn)而在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)出來。開發(fā)商為了在獲得土地開發(fā)權(quán)的土地上獲得更多的收益，往往需要等待更好的開發(fā)時(shí)機(jī)，即具有土地開發(fā)權(quán)的開發(fā)商囤積土地的行為也會(huì)造成樓盤數(shù)量增長(zhǎng)緩慢，可選擇的住房供不應(yīng)求的局面，這自然會(huì)使房?jī)r(jià)抬升。土地開發(fā)商獲得的土地開發(fā)權(quán)往往不是直接從政府那里得到的，實(shí)際上政府的土地出讓費(fèi)并非很高，土地開發(fā)權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手到達(dá)最后的開發(fā)商手中，這時(shí)的土地出讓價(jià)格已經(jīng)很高，其中發(fā)生的費(fèi)用最終需要購(gòu)房者承擔(dān)。

三、信貸消費(fèi)下的次貸市場(chǎng)與房貸政策的效用分析

（一）信用消費(fèi)下的次貸市場(chǎng)

美國(guó)的次貸市場(chǎng)為我們提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)人在購(gòu)買住房、汽車等高檔消費(fèi)品時(shí)一般使用抵押貸款方式進(jìn)行分期付款，按照借款人的信用質(zhì)量分為優(yōu)質(zhì)貸款、次優(yōu)貸款和次級(jí)貸款等三個(gè)等級(jí)。優(yōu)質(zhì)貸款面向借款額度大、收入可靠從而有足夠還款保障的優(yōu)質(zhì)客戶。次優(yōu)貸款的客戶一般不能或者不愿提供收入證明，信用等級(jí)相對(duì)較差。次級(jí)貸款主要面對(duì)負(fù)債較重，不但不能提供收入證明而且不能定期還款的用戶，由于銀行對(duì)該群體的信用要求較低，所以貸款利率往往較一般的抵押貸款高出2%～3%。商業(yè)銀行推出針對(duì)第三種客戶的貸款服務(wù)主要因?yàn)槠淅麧?rùn)率很高，當(dāng)然在贏得很高的利潤(rùn)的同時(shí)銀行也承擔(dān)了借款人不能還款的高風(fēng)險(xiǎn)。次貸是次級(jí)住房抵押貸款的簡(jiǎn)稱，即商業(yè)銀行針對(duì)前文所說的第三種客戶提供的貸款服務(wù)，次貸面對(duì)的主要是低收入者，在資金不足的情況下借款人可以在無需提供任何收入證明的情況下獲得貸款并購(gòu)得住房，但要支付較一般利率更高的利率。次貸按付息方式，可以分為固定利率抵押貸款和可調(diào)整利率抵押貸款。

我國(guó)與美國(guó)在房貸業(yè)務(wù)方面有很大的不同，我國(guó)的房貸業(yè)務(wù)為銀行專營(yíng)，數(shù)量少但規(guī)模大，中間沒有過多的非政府組織參與，銀行在擔(dān)負(fù)發(fā)放貸款職能的同時(shí)還承擔(dān)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融命脈的職能，同時(shí)我國(guó)房貸的資金鏈條很短，以商業(yè)銀行為中介儲(chǔ)戶的資金直接成為借款人的貸款。而在美國(guó)則是由各種相關(guān)機(jī)構(gòu)組成的一個(gè)鏈條構(gòu)成，在利益被分割的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也被分割，為了使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)正常必須保證這個(gè)鏈條不斷，如果整個(gè)鏈條的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，則整個(gè)鏈條就會(huì)崩潰，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)就會(huì)一片混亂。次貸購(gòu)房者雖然還款信用不足，但只要經(jīng)濟(jì)是向上發(fā)展的，房子就不會(huì)貶值，只要貸款人手里持有房子，銀行持有的貸款人的房屋抵押產(chǎn)權(quán)就會(huì)賺錢。但如果經(jīng)濟(jì)下滑，銀行雖然持有房屋產(chǎn)權(quán)抵押證明也不能借以彌補(bǔ)購(gòu)房款額，這時(shí)整個(gè)利益鏈條就會(huì)崩潰。隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，購(gòu)房貸款一度變成全額借貸。住房?jī)r(jià)格的不斷飆升刺激人們借貸消費(fèi)，消費(fèi)者會(huì)通過次貸來滿足裝修房屋、出國(guó)旅游和購(gòu)買高檔轎車的愿望，提前消費(fèi)又助長(zhǎng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的新一輪的繁榮。所有貸款中次級(jí)貸款是最令人關(guān)注的，其信用不夠會(huì)給發(fā)放貸款的銀行帶來不必要的損失。對(duì)于我國(guó)而言，雖然還未詳細(xì)區(qū)分不同信用等級(jí)的貸款，政策變化在于調(diào)控房貸行為，但是由于借款人本身?xiàng)l件不同，導(dǎo)致房貸政策對(duì)不同人群的影響存在差異，最終對(duì)銀行產(chǎn)生負(fù)面影響的會(huì)是那些“類次貸”群體。

（二）消費(fèi)者分層與房貸政策的效用分析

2010年起，我國(guó)開始收緊對(duì)二套房貸的政策，政策目標(biāo)在于緊縮房地產(chǎn)投機(jī)，但該政策并不是對(duì)所有購(gòu)房者都能產(chǎn)生相同的效果。實(shí)際上購(gòu)房者可以分為自住型和投資型兩種類型，二套房貸政策對(duì)二類消費(fèi)者的影響有所不同。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)可以很好的衡量我國(guó)居民的住房購(gòu)買力，該指標(biāo)是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。一般而言投資型購(gòu)房者較自住型購(gòu)房者具有較低的房?jī)r(jià)收入比。一般認(rèn)為，“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)以3~6倍較適當(dāng)，但我國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一指標(biāo)，2007年諸多城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)20倍以上，北京、上海、廣州等一線大城市的住房收入比更高。在居民收入水平不能很快增長(zhǎng)的條件下，居民更多的需要選擇房貸方式提前消費(fèi)。國(guó)家在購(gòu)房首付比例政策的變化會(huì)影響到絕大多數(shù)人的購(gòu)房行為，但對(duì)二類購(gòu)買群體的影響不同。

房貸購(gòu)房首付比例對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)買行為能夠產(chǎn)生很大的影響，但這種影響對(duì)于中年人和年輕人的影響不同。年輕人剛剛參加工作不久，沒有更多的積蓄，這些人大多沒有自己的房子，購(gòu)房動(dòng)機(jī)大多出于自住性動(dòng)機(jī)，房貸首付比例提高對(duì)其購(gòu)買行為并不會(huì)產(chǎn)生較大的影響，即年輕人對(duì)于房貸首付提高的敏感性較低，年輕人做出的選擇是傾向于購(gòu)買小戶型的房屋，房屋的坐落位置和樓層同時(shí)適當(dāng)考慮。如果房貸首付的比例下降，這時(shí)年輕人可以考慮購(gòu)買面積相對(duì)較大的房屋，同時(shí)選擇相對(duì)更好的樓層和較好的區(qū)位。從這個(gè)角度而言，年輕人對(duì)于房貸首付上升的敏感度高于下降的敏感度。如果年輕人在父母的資助下購(gòu)房，相當(dāng)于降低了房貸的首付，這時(shí)年輕人傾向于購(gòu)買大戶型的房屋，年輕人購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上升的敏感性更低。對(duì)于中年人而言，已經(jīng)工作多年，大多已經(jīng)有了自己的房屋，這些人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)大多是出于投資目的。購(gòu)房首付需要出自自己的腰包，如果房貸首付比例提高自然會(huì)降低這些人的購(gòu)房比例，相反，房貸首付比例降低會(huì)增加這些人的購(gòu)買欲望，這個(gè)群體對(duì)于房貸首付比例提高或者降低的敏感性都較高。

按照這樣的邏輯，如果房貸首付比例降低，所有人購(gòu)房的愿望增加，但中年人以及有父母資助的年輕人的購(gòu)房愿望增加的強(qiáng)度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于無父母資助的年輕人，這些人會(huì)傾向于購(gòu)買大戶型的房屋。如果抬高房貸首付的門檻，雖然所有人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)都會(huì)降低，但是會(huì)將絕大部分無父母資助的具有購(gòu)房愿望的年輕人排除在購(gòu)房群體之外，而這部分人是最需要購(gòu)房的，這些人大多是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生并且并非城市的本地居民。中年人可以選擇少買房或者不買房，具有父母資助的年輕人也可以選擇購(gòu)買小戶型的住房，沒有父母資助的年輕人就不可能再買房。所以可得出的結(jié)論是：房貸首付比例提高相對(duì)于降低而言更加不利于年輕人購(gòu)房，但是房貸首付比例降低會(huì)使年輕人承受著中年人因?yàn)槌捶慷斐傻姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格攀高之痛，于是房貸首付處于兩難。正是出于如上考慮，國(guó)家出臺(tái)政策中明確規(guī)定房貸首付比例提高限于購(gòu)房者的第二套及以后的購(gòu)房行為，對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生在城市購(gòu)買住房不會(huì)由于房貸首付的限制而與購(gòu)房無緣，從而很大程度上限制中年人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。在購(gòu)房首付抬高的情況下，由于青年人等低收入者購(gòu)房行為的低彈性，使其在向銀行獲取貸款時(shí)傾向于隱瞞其真實(shí)信息，而該群體非常龐大，如果銀行審查借款人資質(zhì)不嚴(yán)格，就會(huì)為大規(guī)模的授信款額的資金安全帶來風(fēng)險(xiǎn)。低收入者就會(huì)成為“類次貸”消費(fèi)群體，商業(yè)銀行為此需要關(guān)注高房?jī)r(jià)背景下的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

四、高房?jī)r(jià)背景下的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行對(duì)策選擇

高房?jī)r(jià)一路走來為很多投機(jī)房地產(chǎn)的個(gè)人和商家?guī)砹素S厚的回報(bào)，廣大的低收入階層卻期盼著高燒的房?jī)r(jià)能夠冷卻。房地產(chǎn)的高回報(bào)終將不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，投機(jī)者始終會(huì)抱著高回報(bào)的態(tài)度通過房貸購(gòu)買房產(chǎn)，在購(gòu)房者信用不足、收入不穩(wěn)、回報(bào)降低以及各種突發(fā)事件的影響下就會(huì)導(dǎo)致銀行信貸的資金安全受到影響。所以分析高房?jī)r(jià)背景下的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行對(duì)策選擇就具有重要意義。

（一）住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)分析

樓市不斷走高與房貸支持特別是二套房貸首付不變執(zhí)行較松有很大關(guān)系。房貸作為商業(yè)銀行的優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)之一，銀行都想通過擴(kuò)大房貸彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)中利差縮小帶來的損失。放松多套房貸門檻爭(zhēng)奪市場(chǎng)自然就成為競(jìng)爭(zhēng)贏家的理性選擇。但是多套房貸者都屬于短期投資者，其買房前提是為贏利而非居住，這需要以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀高為前提，一旦市場(chǎng)波動(dòng)較大導(dǎo)致樓盤下跌進(jìn)而投資者利空，自然會(huì)影響商業(yè)銀行的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。遏制商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)需要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。

1.借貸雙方信息不對(duì)稱。我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中銀行所了解的個(gè)人信息與個(gè)人的實(shí)際信息不相符，這方面的問題主要表現(xiàn)在：一是借款人的個(gè)人收入證明水分較大。有固定工作單位的貸款者在開具收入證明時(shí)可以使自己的收入水平具有小幅度上揚(yáng)，無固定工作單位的貸款者也會(huì)通過各種方式開具收入不菲的證明材料，從而使得銀行了解到的貸款者收入信息摻水。二是銀行不能及時(shí)了解貸款人情況變動(dòng)。銀行貸款購(gòu)房屬于中長(zhǎng)期信用，期間內(nèi)貸款人會(huì)出現(xiàn)工作變動(dòng)以及其他各種情況造成的收入降低的可能，這實(shí)質(zhì)上意味著還款人的信用級(jí)別降低，但銀行仍然按以前的信用等級(jí)對(duì)待借款人，授信時(shí)間較長(zhǎng)會(huì)造成銀行的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三是浮動(dòng)利率下的違約風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房貸款均施行浮動(dòng)利率制度，這意味著在利率浮動(dòng)情況下借款人需要承擔(dān)更多的還款成本，在借款人難堪重負(fù)時(shí)就可能出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)[4]。

2.假按揭鑄成銀行不良資產(chǎn)。假按揭是指在開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不暢時(shí)為套現(xiàn)資金，將暫時(shí)沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購(gòu)下，從銀行套取購(gòu)房貸款。辦理程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間會(huì)同時(shí)簽訂有另外一個(gè)協(xié)議，其中可以規(guī)定：開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)；合同雙方需要對(duì)相關(guān)條款履行保密義務(wù)。這實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商聯(lián)合一些沒有提供首付款的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)者向銀行提交已付首付款的收據(jù)，進(jìn)而銀行向其經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)者提供按揭貸款的騙局。假按揭是房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)操作，但能夠?yàn)殚_發(fā)商周轉(zhuǎn)資金贏得空間。大規(guī)模的假按揭使得商業(yè)銀行的貸款資產(chǎn)質(zhì)量受到挑戰(zhàn)。

3.同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使銀行變相從松放款條件。商業(yè)銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。銀行盈利依托存貸款利率差，如果只有吸收存款而沒有發(fā)放貸款銀行就沒有盈利，為此銀行就需要挖掘客戶，而且需要通過各種優(yōu)惠的措施將借款人拉到自己門下[5]。不少銀行為此開發(fā)出各種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，包括固定利率房貸、接力貸、寬限期還貸等，這實(shí)際上就是變相降低了借款人的“門檻”，從而使得借款人更加輕松地得到款額。這些金融產(chǎn)品的創(chuàng)新程度不高加上非常受購(gòu)房貸款者的追捧，在各銀行間很容易復(fù)制，從而諸如此類的放松貸款門檻的變通措施在業(yè)內(nèi)擴(kuò)展開來。再加上各銀行不斷簡(jiǎn)化貸款條件甚至用完成的貸款任務(wù)指標(biāo)與員工個(gè)人業(yè)績(jī)、薪酬等相掛鉤，把次優(yōu)貸款做成優(yōu)質(zhì)貸款，在很大程度上加大了房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房?jī)r(jià)抑制政策增加房貸違約風(fēng)險(xiǎn)。多年來國(guó)家一直施行從松的經(jīng)濟(jì)政策以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，所以百姓購(gòu)房就會(huì)依賴這樣的制度慣性。但是政府不會(huì)總是執(zhí)行一貫的經(jīng)濟(jì)政策，而是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變化經(jīng)濟(jì)政策適當(dāng)調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和方向。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀政策高度相關(guān)，該產(chǎn)業(yè)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期變化而出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)并且城市化進(jìn)程加快，伴隨居民生活水平的提高，房地產(chǎn)事業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)繁榮景象。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中國(guó)家施行較長(zhǎng)期低利率政策，則會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)與住房的消費(fèi)需求。居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍傾向于良性預(yù)期，投資和投機(jī)的需求就會(huì)增加。經(jīng)濟(jì)發(fā)展滑坡導(dǎo)致居民的生活水平下降，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)顯現(xiàn)，國(guó)家會(huì)采取抑制房?jī)r(jià)上揚(yáng)的經(jīng)濟(jì)政策從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。

5.抵押物品質(zhì)變化與銀行資金安全相沖突。抵押物是在現(xiàn)金還款不能保障的條件下的次級(jí)還款來源，為了保障貸款安全，商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中絕大部分是抵押貸款，這是在借款人無力以現(xiàn)金歸還本息的情況下保障貸款的無奈選擇。表面上看抵押貸款具有資金保障，但存在著以下潛在風(fēng)險(xiǎn)：一是抵押物處置障礙。抵押貸款能夠獲得資金保障的前提是抵押物能夠及時(shí)變現(xiàn)，即抵押物具有足夠好的變現(xiàn)能力。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨不利局面時(shí)，按照預(yù)期的收益水準(zhǔn)，商業(yè)銀行就不能順利、足額的將抵押物變現(xiàn)，于是抵押物變現(xiàn)遇到困難，影響到商業(yè)銀行的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。二是抵押物遭遇不可抗力。抵押物以實(shí)物方式存在，其保值增值的前提不但依托經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境趨好，而且還要保障這些實(shí)物不受到不可抗力的侵害。如果抵押物遭受到自然災(zāi)害的損害，會(huì)導(dǎo)致抵押物貸款不能收回。三是抵押物貶值。抵押物貸款是以抵押物保值和增值為前提的，如果經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致抵押物貶值，會(huì)使以抵押物足值還貸的可能性降低，銀行進(jìn)而遭受風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)付房貸風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策選擇

1.滾動(dòng)更新客戶分級(jí)分類系統(tǒng)。對(duì)借款人進(jìn)行詳細(xì)分級(jí)分類可以讓商業(yè)銀行充分掌握借款人的信息，從而最大限度地保障銀行的資金安全，為此需要在銀行系統(tǒng)建立借款人詳細(xì)的個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)，該數(shù)據(jù)庫(kù)每年都要更新，以確保銀行與借款人能夠非常便捷的建立聯(lián)系。為了減少銀行在該方面的工作量，可以設(shè)計(jì)相應(yīng)的軟件，按照指定的參數(shù)進(jìn)行量化并設(shè)計(jì)相應(yīng)的計(jì)算系統(tǒng)，經(jīng)過系統(tǒng)根據(jù)每年更新的數(shù)據(jù)對(duì)借款人自動(dòng)進(jìn)行分級(jí)和分類，以此確定借款人的資信水平并對(duì)其設(shè)計(jì)出具體的追款對(duì)策。銀行每年要設(shè)計(jì)出相關(guān)的卡片，上面具有借款人以往填具的詳細(xì)信息，讓借款人在卡片上更新變化的信息，并由專門的工作人員更新數(shù)據(jù)庫(kù)中的相應(yīng)內(nèi)容。這樣就保障了借款人信息的動(dòng)態(tài)性，也增加了銀行的資金安全性。

2.加強(qiáng)銀行自我管理。為了減少房貸業(yè)務(wù)給銀行造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需要從完善銀行的各項(xiàng)制度入手，主要包括以下幾方面：一是建立按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度。通過完善按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度對(duì)借款人存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)盡早發(fā)現(xiàn)，避免發(fā)生亡羊又不能補(bǔ)牢的事情。二是嚴(yán)懲銀行信貸人員的違規(guī)操作行為。房貸風(fēng)險(xiǎn)有些時(shí)候是由于銀行工作人員的違規(guī)操作引發(fā)的，所以需要從嚴(yán)格執(zhí)行銀行內(nèi)部制度、規(guī)范工作人員的行為入手避免禍起蕭墻，防外祟也要防家賊。三是嚴(yán)格銀行貸前審查。避免出于業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)目的而變相地降低房貸門檻從而引發(fā)房貸回籠風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)貸款人的審查重點(diǎn)應(yīng)該放在開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力等方面，對(duì)個(gè)人貸款的審查重點(diǎn)應(yīng)該放在借款人的資金來源、償還比率以及信用水平等方面。

3.嘗試銀行資產(chǎn)證券化。隨著信貸購(gòu)房成為一種大眾消費(fèi)行為，住房按揭貸款近年來的規(guī)模越來越大，隨著按揭貸款在銀行資產(chǎn)中比重的上升，這會(huì)在很大程度上影響銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。通過資產(chǎn)證券化可以很好的解決這個(gè)問題，不但可以盤活銀行資產(chǎn)，而且可以給具有閑錢并想進(jìn)行投機(jī)的消費(fèi)者創(chuàng)造個(gè)人財(cái)富的升值空間。資產(chǎn)證券化的實(shí)施前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，購(gòu)買證券的人感到有升值的空間。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)非?？春玫那闆r下，可以考慮通過資產(chǎn)證券化的方式活化銀行的資產(chǎn)，即將缺乏流動(dòng)性但預(yù)期未來收益看好的住房抵押貸款進(jìn)行證券化處理，在投資者和銀行之間創(chuàng)造更大的雙贏空間。

4.嚴(yán)格貸前調(diào)查和貸后管理。為了最大限度地降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行不僅需要在貸前做好對(duì)借款人的資質(zhì)調(diào)查，還需要做好貸后的相關(guān)工作。為了保障房貸的安全性，需要全面掌握借款人包括年齡、體質(zhì)、負(fù)債、就業(yè)以及家庭成員等方面的詳細(xì)信息，建立檔案并周期性地對(duì)信息進(jìn)行滾動(dòng)更新，同時(shí)要強(qiáng)化借款人收入信息的真實(shí)性。防止開發(fā)商與借款人共謀進(jìn)行假按揭致使銀行放貸并非滿足購(gòu)房者的需要，而達(dá)到了開發(fā)商融資的目的。銀行放貸后還需要加強(qiáng)貸后管理，建立對(duì)目前仍為正常狀態(tài)的個(gè)人貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)篩選，及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款期內(nèi)出現(xiàn)的不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素并采取相應(yīng)的防范措施。及時(shí)辦理房屋抵押手續(xù)，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。

5.開發(fā)房貸保險(xiǎn)分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。為了增強(qiáng)住房抵押貸款的安全性，前文論述了住房抵押貸款證券化方法，除此之外還可以考慮對(duì)其進(jìn)行保險(xiǎn)，以分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面實(shí)際上已經(jīng)有了較多的實(shí)踐。通過完善對(duì)租房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制可以使住房抵押貸款市場(chǎng)更加規(guī)范。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)目前針對(duì)住房抵押貸款方面的保險(xiǎn)幾乎是零，這樣就會(huì)使得發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行獨(dú)自承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。這固然與保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)系，但主要還在于商業(yè)銀行未向保險(xiǎn)公司提出相應(yīng)的需求。所以銀行可以敦促保險(xiǎn)公司開發(fā)新險(xiǎn)種，為住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，在分散商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也為保險(xiǎn)公司增加了新的經(jīng)營(yíng)方向。

6.完善以政府為龍頭的擔(dān)保體系。分散房貸還款風(fēng)險(xiǎn)的另外一個(gè)思路就是建立住房貸款擔(dān)保制度，在這種制度下有政府牽頭成立相關(guān)的組織為購(gòu)房人作擔(dān)保，當(dāng)購(gòu)房人的收入來源遇到問題甚至中斷還款時(shí)，由這些擔(dān)保機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人還款。高收入的人群不需要政府相關(guān)機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，該機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象是中低收入人群。這些擔(dān)保機(jī)構(gòu)處于盈利目的就會(huì)很好地調(diào)查被擔(dān)保人的貸款資質(zhì)并持續(xù)跟蹤被擔(dān)保人的個(gè)人收入變動(dòng)情況，以便最大限度地降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，于是對(duì)被擔(dān)保人的監(jiān)督職責(zé)就由銀行轉(zhuǎn)移給了擔(dān)保公司，這實(shí)際上就是在商業(yè)銀行與擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間的一次社會(huì)分工，各自的工作會(huì)更加專業(yè)化?！?/p>

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