高房價下的房貸政策與商業銀行信用風險規避對策分析

摘要：20世紀90年代以來我國對于房地產市場一直施行從松的經濟政策，目的在于快速推進房地產市場的運行，長時間的政策慣性助長了房產投機商的高回報預期，致使房價一漲再漲，各種情況加大了銀行資產的潛在風險：借貸雙方信息不對稱；假按揭鑄成銀行不良資產；同業競爭使銀行變相從松放款條件；房價抑制政策增加房貸違約風險；抵押物品質風險與銀行的資產安全預期相沖突。銀行需要完善對策體系保障其資金安全：滾動更新客戶分級分類系統；加強銀行自我管理；嘗試金融產品創新；嚴格貸前調查和貸后管理；開發房貸保險分散抵押貸款風險；完善以政府為龍頭的擔保體系。

關鍵詞：高房價；房貸政策；商業銀行；信用風險

中圖分類號：F822.0文獻標識碼：Ａ 文章編號:１００３－９０３１(２０1０)12－００16－０6DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.12.04

一、房貸政策的演變與實施效果分析

（一）房貸政策歷史回顧

我國的住房信貸政策起步于1991年，于當年著手制定住房抵押貸款管理辦法。由于住房體制改革較慢以及投機者快速進入房地產行業，不到一年就出現了房地產熱，國家隨即在1993年對相關問題著手進行控制。1995年中國人民銀行出臺了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，文件中規定的住房貸款條件比較嚴格：貸款最高期限為10年；借款人需要有質押擔保和保證擔保等雙重擔保；借款人在銀行的存款金額需要達到購房價的30%且已經有半年以上的存款期，這些相對較為嚴格的條件的目的在于遏制房地產在短時間內過熱并影響國民經濟的正常運行。相對成熟的制度出臺意味著銀行的商業性住房貸款基本成型。1997年中國人民銀行又頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，對1995年出臺的文件提出了諸多修正，新的規定對原先的諸多規定進行了放松，包括：不要求雙重擔保和明確的存款期限；在利率方面做了明確的規定；規定貸款只用于購買用公積金建造的自用普通住房。1998年對如上規定又進一步進行了放松：擴大了貸款的使用范圍，規定貸款可用于購買所有自用普通住房；擴大了貸款的實施城市范圍；擴大了辦理個人住房貸款的金融機構范圍，即由原來的工商銀行、建設銀行、農業銀行三家銀行擴大到了所有銀行；在利率方面更加優惠。這些文件的目的在于使發展相對緩慢的房地產市場進入快車道。1999年中國人民銀行下發了《關于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，并將房貸時間從20年延長至30年，進一步下調利率。這種新規定意味著購房者可以盡量減少購房首付款，并且很大程度上降低了借款人的還款壓力，這無疑給購房投機者提供了更多的操作空間，當然也使以居住為目的的購房者有了更大的購買力。2002年中國人民銀行進一步降低個人住房公積金貸款利率水平。2003年中國人民銀行對房地產開發企業向銀行申請貸款做了一些從嚴的制度規定，規定貸款嚴禁跨地區使用，申請貸款只能通過房地產開發貸款科目獲得，企業的自由資金不低于開發總投資的30%。這標志著銀行貸款不僅注重個人房貸，而且也將目光轉移到了房地產開發企業的貸款，因為房地產事業的發展會使開發商向銀行貸款，對開發商的貸款如果制度設計不完善同樣會對銀行的資金安全產生重要影響。2010年為了遏制房價畸形發展，對二套房貸做出了不低于50%的首付的規定，并且要求首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%，并做出了“房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸”的規定。

（二）房貸政策的實施效果

綜上所述，我國自1991年實施房貸政策以來，不斷反復變化具體的管理辦法，但總的宗旨就是通過從松的經濟政策逐漸刺激房地產事業的發展，將百姓住房由原來的福利房逐漸變化為商品房。但是由于長期以來我國執行的低工資高福利政策，使得百姓的購買力在短時間內很難有大的增長，而老百姓本身也希望盡快擺脫低矮狹小的居住環境的狀況，為了盡快擴大起購買力，房貸自然是最好的選擇。隨著居民收入增長率逐漸提高，居民也非常希望能夠將未來的收入拿到當前消費并為其謀求更大的財富增長，在房子價格增長速度相對于居民收入增長速度較低的情況下自然是理性選擇。所以更多的居民選擇了通過房貸方式購買住房，用未來的收入還房貸是比較合算的事情。

國家為了推動這個市場的發展也在政策方面做出最大限度的有利于居民消費的政策變化。加上我國快速城市化進程的發展策略，更多從農村析出的富余勞動力成為了城市人口機械增長的巨大動力，同時也形成了住房供不應求的局面，房子的價格一漲再漲。我國房地產事業發展僅20年，但房價年增長率達到30%。尤其是1998年以來，我國在擴張的財政政策和貨幣政策的基礎上經濟發展勢頭迅猛，房地產事業也在此基礎上繁榮發展，銀行的住房抵押貸款的投放量也逐年增加，在2007年達到了中國房價漲幅的高峰，這些事實表明房貸政策與房價之間有著非常緊密的關系。很多相關專家預測，未來20年內中國房價只漲不跌或者漲多跌少，會間接受到房貸政策的影響，但影響房價的主要因素不是房貸政策而是供求關系，并且做出二線城市較一線城市漲幅潛力更大的預測。雖然從松的經濟政策目的在于刺激經濟增長和拉動房地產事業的發展。房價高燒不退的原因除了從松的房貸政策外，還有其他方面的原因，需要做出詳細分析。

二、住房價格居高不下的原因分析

2010年1月10日國務院辦公廳頒布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，文件提出二套房貸首付比例提高到40%。2007年上半年以來樓市“高燒”不退，國家為穩定樓市而出臺多項政策，給高熱的樓市吃“退燒藥”，變金融危機以來的貨幣政策由從松為從緊。但是單從控制二手房貸首付比例入手期望降低房價，筆者認為空間很小，房地產市場價格居高不下是由于宏觀經濟發展的多方面原因所致。

（一）快速城市化進程導致住房供不應求

探索城市房價的原因不能離開供求定律，供求關系很大程度上并不遵循產品生產的成本原則。十年來房價穩步抬升固然有經濟政策方面的原因，但供求關系是所有原因中最重要的。隨著我國城市化進程加快和產業結構調整，更多的農民從農業產業中析出從事非農產業，這些人到城市工作成為了城市住房的需求者之一。我國城市化進程的速度在加快，預計到2025年我國的城市化率可以達到65%~70%，除了城市人口自然增長的因素外城市發展的主要動力來源于城市人口的機械增長，巨大規模的人口涌進城市為催生城市房地產業奠定了基礎[1]。加上為投資而購房的消費者的推波助瀾，造成了住房市場供不應求的假象。多種社會因素促成房地產市場在城市化進程加快過程中高熱局面不會冷卻。在城市化進程中，只有在城市人口流入與流出基本平衡時，住房的供求才能基本平衡，房屋的高熱狀態才會結束。

（二）信貸擴張推動房價畸形上揚

1998年以來我國連續10次降息，常規的以存款獲利的普通百姓的思維方式受到挑戰，持續的低利率政策把儲蓄存款戶的目光引導向了房市，進而催生了房地產投資的熱潮[2]。2004年以來房地產類貸款一直是銀行新增貸款最主要的力量，與此同時房地產市場的風險也在一定程度上轉嫁給了銀行。房地產市場價格虛高指示房地產市場存在泡沫雖然是不爭的事實，但人們投資于房地產的熱情依然不減。同時銀行也一如既往地向房地產業拓展業務，致使住房價格虛高成為棘輪效應。在激烈的市場競爭下，一旦房地產業發展狀況不佳導致銀行遭受損失，銀行出于自保就會出現銀企合謀操縱房價的狀況，進而銀行對房地產過度放款，進而在房地產市場虛假繁榮的情況下房價繼續上揚。

（三）國際熱錢逐利捧火房產市場

出于逐利的本質，在次貸危機和美元貶值的情況下使得更多的國際熱錢看好蒸蒸日上的中國房地產市場，熱錢涌入中國市場通過與房地產開發商對接以及收購物業和爛尾樓等形式進駐房地產市場[3]。這些資本的注入使得本來就非常火爆的房地產市場更加繁榮，加以中國快速城市化的城市發展宗旨，紛紛推出各種樓盤，在推動豪華樓盤房價飆升的同時也推動了普通住房價格的攀高。當然熱錢的涌入在推動房地產事業迅猛發展的同時也造成了潛在危機，即這些熱錢一旦撤離，就會使猛漲的樓市一下跌到谷底，房地產市場在熱錢的炒作下變得岌岌可危。

（四）財富保值增值預期

隨著百姓生活的富裕，需要找到財富保值增值的途徑。將現金存入銀行所得到的利息還不如貶值來得快，經營各類經濟實體可能缺乏經驗和足夠的時間，所以更多的人將目光投向房地產市場。近些年房地產市場一路走高，將財富投向房地產市場不但可以使財富保值，而且可以解決養老問題。更多的百姓有這樣的心理時自然會使得房地產市場異常火爆。謀求財富增值的預期使得已經買房者盼望著房價只漲不跌，而欲購房者期望房價能夠止漲回跌。但是樓市價格并不取決于購房者的個人愿望，市場供求天平的結果是供大于求。1991年以來從松的宏觀經濟政策等將樓市從一個高潮推向另一個高潮，雖然國家在購房首付政策方面推出多項政策，一線城市的樓市價格上漲趨勢雖然有所放緩，但二線城市本來樓價不是很高，作為投資手段還有很大的盈利空間，購房作為財富的保值和增值手段被人們看好。

（五）過于超前的消費觀念

隨著信貸事業的發展，更多的人希望盡早住上寬敞明亮的房子，但苦于沒有豐厚的經濟收入，住房信貸解決了這個問題。人們不但通過信貸消費購買住房、汽車，而且日常生活用品包括冰箱、電腦等也都可以通過信貸消費解決。超前消費不但讓人們提高了生活質量，享受著前輩們很難享受到的富裕的生活，可以負債15年甚至25年，即用15年甚至25年以后的收入拿到現在來消費，老百姓的購買力提高的不僅是十幾倍。當更多的人具有拋棄小房子從蹩腳的小社區搬到高檔社區的愿望時，房子陡然呈現出供不應求的局面，加以炒房投資者的推波助瀾，自然會使房子價格居高不下。所以房價高和房地產市場高熱是由于很多人將未來的購買力透支到現在的結果，畸形的超前消費導致了畸形的高房價。

（六）房產用地多次轉讓

房價高表面上看是住房產品本身的價格猛漲，實際上主要原因在于房地產商的開發成本不斷上升，這其中包括了土地出讓費、開發商囤積土地、鋼筋水泥以及其他建材的價格上漲等，諸多因素造成商品房建設成本的上升。商品房建設牽動一個產業鏈，首先需要得到土地開發權，然后組建施工隊建設房屋。這個鏈條上任何一個環節上的費用提高都要加大開發商的成本，進而在房價上體現出來。開發商為了在獲得土地開發權的土地上獲得更多的收益，往往需要等待更好的開發時機，即具有土地開發權的開發商囤積土地的行為也會造成樓盤數量增長緩慢，可選擇的住房供不應求的局面，這自然會使房價抬升。土地開發商獲得的土地開發權往往不是直接從政府那里得到的，實際上政府的土地出讓費并非很高，土地開發權幾經轉手到達最后的開發商手中，這時的土地出讓價格已經很高，其中發生的費用最終需要購房者承擔。

三、信貸消費下的次貸市場與房貸政策的效用分析

（一）信用消費下的次貸市場

美國的次貸市場為我們提供了豐富的經驗。美國人在購買住房、汽車等高檔消費品時一般使用抵押貸款方式進行分期付款，按照借款人的信用質量分為優質貸款、次優貸款和次級貸款等三個等級。優質貸款面向借款額度大、收入可靠從而有足夠還款保障的優質客戶。次優貸款的客戶一般不能或者不愿提供收入證明，信用等級相對較差。次級貸款主要面對負債較重，不但不能提供收入證明而且不能定期還款的用戶，由于銀行對該群體的信用要求較低，所以貸款利率往往較一般的抵押貸款高出2%～3%。商業銀行推出針對第三種客戶的貸款服務主要因為其利潤率很高，當然在贏得很高的利潤的同時銀行也承擔了借款人不能還款的高風險。次貸是次級住房抵押貸款的簡稱，即商業銀行針對前文所說的第三種客戶提供的貸款服務，次貸面對的主要是低收入者，在資金不足的情況下借款人可以在無需提供任何收入證明的情況下獲得貸款并購得住房，但要支付較一般利率更高的利率。次貸按付息方式，可以分為固定利率抵押貸款和可調整利率抵押貸款。

我國與美國在房貸業務方面有很大的不同，我國的房貸業務為銀行專營，數量少但規模大，中間沒有過多的非政府組織參與，銀行在擔負發放貸款職能的同時還承擔著國民經濟發展的金融命脈的職能，同時我國房貸的資金鏈條很短，以商業銀行為中介儲戶的資金直接成為借款人的貸款。而在美國則是由各種相關機構組成的一個鏈條構成，在利益被分割的同時風險也被分割，為了使得整個經濟運轉正常必須保證這個鏈條不斷，如果整個鏈條的任何一個環節出現了問題，則整個鏈條就會崩潰，整個國民經濟就會一片混亂。次貸購房者雖然還款信用不足，但只要經濟是向上發展的，房子就不會貶值，只要貸款人手里持有房子，銀行持有的貸款人的房屋抵押產權就會賺錢。但如果經濟下滑，銀行雖然持有房屋產權抵押證明也不能借以彌補購房款額，這時整個利益鏈條就會崩潰。隨著美國房地產市場的火爆，購房貸款一度變成全額借貸。住房價格的不斷飆升刺激人們借貸消費，消費者會通過次貸來滿足裝修房屋、出國旅游和購買高檔轎車的愿望，提前消費又助長了宏觀經濟的新一輪的繁榮。所有貸款中次級貸款是最令人關注的，其信用不夠會給發放貸款的銀行帶來不必要的損失。對于我國而言，雖然還未詳細區分不同信用等級的貸款，政策變化在于調控房貸行為，但是由于借款人本身條件不同，導致房貸政策對不同人群的影響存在差異，最終對銀行產生負面影響的會是那些“類次貸”群體。

（二）消費者分層與房貸政策的效用分析

2010年起，我國開始收緊對二套房貸的政策，政策目標在于緊縮房地產投機，但該政策并不是對所有購房者都能產生相同的效果。實際上購房者可以分為自住型和投資型兩種類型，二套房貸政策對二類消費者的影響有所不同。房價收入比指標可以很好的衡量我國居民的住房購買力，該指標是指一個地方每戶居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。一般而言投資型購房者較自住型購房者具有較低的房價收入比。一般認為，“合理的住房價格”的房價收入比應以3~6倍較適當，但我國遠遠超出這一指標，2007年諸多城市的房價收入比達20倍以上，北京、上海、廣州等一線大城市的住房收入比更高。在居民收入水平不能很快增長的條件下，居民更多的需要選擇房貸方式提前消費。國家在購房首付比例政策的變化會影響到絕大多數人的購房行為，但對二類購買群體的影響不同。

房貸購房首付比例對購房消費者的購買行為能夠產生很大的影響，但這種影響對于中年人和年輕人的影響不同。年輕人剛剛參加工作不久，沒有更多的積蓄，這些人大多沒有自己的房子，購房動機大多出于自住性動機，房貸首付比例提高對其購買行為并不會產生較大的影響，即年輕人對于房貸首付提高的敏感性較低，年輕人做出的選擇是傾向于購買小戶型的房屋，房屋的坐落位置和樓層同時適當考慮。如果房貸首付的比例下降，這時年輕人可以考慮購買面積相對較大的房屋，同時選擇相對更好的樓層和較好的區位。從這個角度而言，年輕人對于房貸首付上升的敏感度高于下降的敏感度。如果年輕人在父母的資助下購房，相當于降低了房貸的首付，這時年輕人傾向于購買大戶型的房屋，年輕人購房對房價上升的敏感性更低。對于中年人而言，已經工作多年，大多已經有了自己的房屋，這些人的購房動機大多是出于投資目的。購房首付需要出自自己的腰包，如果房貸首付比例提高自然會降低這些人的購房比例，相反，房貸首付比例降低會增加這些人的購買欲望，這個群體對于房貸首付比例提高或者降低的敏感性都較高。

按照這樣的邏輯，如果房貸首付比例降低，所有人購房的愿望增加，但中年人以及有父母資助的年輕人的購房愿望增加的強度會遠遠高于無父母資助的年輕人，這些人會傾向于購買大戶型的房屋。如果抬高房貸首付的門檻，雖然所有人的購房動機都會降低，但是會將絕大部分無父母資助的具有購房愿望的年輕人排除在購房群體之外，而這部分人是最需要購房的，這些人大多是剛剛畢業的大學生并且并非城市的本地居民。中年人可以選擇少買房或者不買房，具有父母資助的年輕人也可以選擇購買小戶型的住房，沒有父母資助的年輕人就不可能再買房。所以可得出的結論是：房貸首付比例提高相對于降低而言更加不利于年輕人購房，但是房貸首付比例降低會使年輕人承受著中年人因為炒房而造成的房地產市場價格攀高之痛，于是房貸首付處于兩難。正是出于如上考慮，國家出臺政策中明確規定房貸首付比例提高限于購房者的第二套及以后的購房行為，對于剛畢業的大學生在城市購買住房不會由于房貸首付的限制而與購房無緣，從而很大程度上限制中年人對房地產市場的炒作。在購房首付抬高的情況下，由于青年人等低收入者購房行為的低彈性，使其在向銀行獲取貸款時傾向于隱瞞其真實信息，而該群體非常龐大，如果銀行審查借款人資質不嚴格，就會為大規模的授信款額的資金安全帶來風險。低收入者就會成為“類次貸”消費群體，商業銀行為此需要關注高房價背景下的房貸風險。

四、高房價背景下的住房貸款信用風險與商業銀行對策選擇

高房價一路走來為很多投機房地產的個人和商家帶來了豐厚的回報，廣大的低收入階層卻期盼著高燒的房價能夠冷卻。房地產的高回報終將不會長期持續下去，投機者始終會抱著高回報的態度通過房貸購買房產，在購房者信用不足、收入不穩、回報降低以及各種突發事件的影響下就會導致銀行信貸的資金安全受到影響。所以分析高房價背景下的住房貸款信用風險與商業銀行對策選擇就具有重要意義。

（一）住房貸款的信用風險分析

樓市不斷走高與房貸支持特別是二套房貸首付不變執行較松有很大關系。房貸作為商業銀行的優勢資產之一，銀行都想通過擴大房貸彌補經營中利差縮小帶來的損失。放松多套房貸門檻爭奪市場自然就成為競爭贏家的理性選擇。但是多套房貸者都屬于短期投資者，其買房前提是為贏利而非居住，這需要以房地產市場價格不斷攀高為前提，一旦市場波動較大導致樓盤下跌進而投資者利空，自然會影響商業銀行的持續運營。遏制商業銀行經營風險需要嚴格執行二套房貸政策。

1.借貸雙方信息不對稱。我國個人住房貸款業務中銀行所了解的個人信息與個人的實際信息不相符，這方面的問題主要表現在：一是借款人的個人收入證明水分較大。有固定工作單位的貸款者在開具收入證明時可以使自己的收入水平具有小幅度上揚，無固定工作單位的貸款者也會通過各種方式開具收入不菲的證明材料，從而使得銀行了解到的貸款者收入信息摻水。二是銀行不能及時了解貸款人情況變動。銀行貸款購房屬于中長期信用，期間內貸款人會出現工作變動以及其他各種情況造成的收入降低的可能，這實質上意味著還款人的信用級別降低，但銀行仍然按以前的信用等級對待借款人，授信時間較長會造成銀行的資金流動性風險。三是浮動利率下的違約風險。購房貸款均施行浮動利率制度，這意味著在利率浮動情況下借款人需要承擔更多的還款成本，在借款人難堪重負時就可能出現違約風險[4]。

2.假按揭鑄成銀行不良資產。假按揭是指在開發商資金周轉不暢時為套現資金，將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下，從銀行套取購房貸款。辦理程序一般如下：開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬，有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據合同向開發商放款。開發商和身份證持有人之間會同時簽訂有另外一個協議，其中可以規定：開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務；合同雙方需要對相關條款履行保密義務。這實質上是開發商聯合一些沒有提供首付款的經濟關聯者向銀行提交已付首付款的收據，進而銀行向其經濟關聯者提供按揭貸款的騙局。假按揭是房地產市場的違規操作，但能夠為開發商周轉資金贏得空間。大規模的假按揭使得商業銀行的貸款資產質量受到挑戰。

3.同業競爭使銀行變相從松放款條件。商業銀行同業競爭也非常激烈。銀行盈利依托存貸款利率差，如果只有吸收存款而沒有發放貸款銀行就沒有盈利，為此銀行就需要挖掘客戶，而且需要通過各種優惠的措施將借款人拉到自己門下[5]。不少銀行為此開發出各種創新的金融產品，包括固定利率房貸、接力貸、寬限期還貸等，這實際上就是變相降低了借款人的“門檻”，從而使得借款人更加輕松地得到款額。這些金融產品的創新程度不高加上非常受購房貸款者的追捧，在各銀行間很容易復制，從而諸如此類的放松貸款門檻的變通措施在業內擴展開來。再加上各銀行不斷簡化貸款條件甚至用完成的貸款任務指標與員工個人業績、薪酬等相掛鉤，把次優貸款做成優質貸款，在很大程度上加大了房貸業務的風險。

4.房價抑制政策增加房貸違約風險。多年來國家一直施行從松的經濟政策以刺激房地產市場發展，所以百姓購房就會依賴這樣的制度慣性。但是政府不會總是執行一貫的經濟政策，而是隨著經濟發展而變化經濟政策適當調控經濟發展速度和方向。房地產行業的發展與宏觀政策高度相關，該產業會隨經濟周期變化而出現較大幅度的波動。如果經濟持續增長并且城市化進程加快，伴隨居民生活水平的提高，房地產事業就會呈現繁榮景象。如果經濟發展過程中國家施行較長期低利率政策，則會進一步刺激房地產開發與住房的消費需求。居民對房地產市場普遍傾向于良性預期，投資和投機的需求就會增加。經濟發展滑坡導致居民的生活水平下降，房地產泡沫就會顯現，國家會采取抑制房價上揚的經濟政策從而導致房價下跌，房貸的違約風險就會加大。

5.抵押物品質變化與銀行資金安全相沖突。抵押物是在現金還款不能保障的條件下的次級還款來源，為了保障貸款安全，商業銀行發放的住房貸款中絕大部分是抵押貸款，這是在借款人無力以現金歸還本息的情況下保障貸款的無奈選擇。表面上看抵押貸款具有資金保障，但存在著以下潛在風險：一是抵押物處置障礙。抵押貸款能夠獲得資金保障的前提是抵押物能夠及時變現，即抵押物具有足夠好的變現能力。如果經濟發展波動，尤其是房地產市場整體面臨不利局面時，按照預期的收益水準，商業銀行就不能順利、足額的將抵押物變現，于是抵押物變現遇到困難，影響到商業銀行的持續運營。二是抵押物遭遇不可抗力。抵押物以實物方式存在，其保值增值的前提不但依托經濟發展環境趨好，而且還要保障這些實物不受到不可抗力的侵害。如果抵押物遭受到自然災害的損害，會導致抵押物貸款不能收回。三是抵押物貶值。抵押物貸款是以抵押物保值和增值為前提的，如果經濟波動導致抵押物貶值，會使以抵押物足值還貸的可能性降低，銀行進而遭受風險。

（二）商業銀行應付房貸風險的對策選擇

1.滾動更新客戶分級分類系統。對借款人進行詳細分級分類可以讓商業銀行充分掌握借款人的信息，從而最大限度地保障銀行的資金安全，為此需要在銀行系統建立借款人詳細的個人信息數據庫，該數據庫每年都要更新，以確保銀行與借款人能夠非常便捷的建立聯系。為了減少銀行在該方面的工作量，可以設計相應的軟件，按照指定的參數進行量化并設計相應的計算系統，經過系統根據每年更新的數據對借款人自動進行分級和分類，以此確定借款人的資信水平并對其設計出具體的追款對策。銀行每年要設計出相關的卡片，上面具有借款人以往填具的詳細信息，讓借款人在卡片上更新變化的信息，并由專門的工作人員更新數據庫中的相應內容。這樣就保障了借款人信息的動態性，也增加了銀行的資金安全性。

2.加強銀行自我管理。為了減少房貸業務給銀行造成的經營風險，需要從完善銀行的各項制度入手，主要包括以下幾方面：一是建立按揭貸款的風險報告制度。通過完善按揭貸款的風險報告制度對借款人存在的潛在風險盡早發現，避免發生亡羊又不能補牢的事情。二是嚴懲銀行信貸人員的違規操作行為。房貸風險有些時候是由于銀行工作人員的違規操作引發的，所以需要從嚴格執行銀行內部制度、規范工作人員的行為入手避免禍起蕭墻，防外祟也要防家賊。三是嚴格銀行貸前審查。避免出于業務競爭目的而變相地降低房貸門檻從而引發房貸回籠風險，對貸款人的審查重點應該放在開發商的資質、實力等方面，對個人貸款的審查重點應該放在借款人的資金來源、償還比率以及信用水平等方面。

3.嘗試銀行資產證券化。隨著信貸購房成為一種大眾消費行為，住房按揭貸款近年來的規模越來越大，隨著按揭貸款在銀行資產中比重的上升，這會在很大程度上影響銀行資產的流動性。通過資產證券化可以很好的解決這個問題，不但可以盤活銀行資產，而且可以給具有閑錢并想進行投機的消費者創造個人財富的升值空間。資產證券化的實施前提是房地產市場看好，購買證券的人感到有升值的空間。在目前房地產市場非常看好的情況下，可以考慮通過資產證券化的方式活化銀行的資產，即將缺乏流動性但預期未來收益看好的住房抵押貸款進行證券化處理，在投資者和銀行之間創造更大的雙贏空間。

4.嚴格貸前調查和貸后管理。為了最大限度地降低房貸風險，銀行不僅需要在貸前做好對借款人的資質調查，還需要做好貸后的相關工作。為了保障房貸的安全性，需要全面掌握借款人包括年齡、體質、負債、就業以及家庭成員等方面的詳細信息，建立檔案并周期性地對信息進行滾動更新，同時要強化借款人收入信息的真實性。防止開發商與借款人共謀進行假按揭致使銀行放貸并非滿足購房者的需要，而達到了開發商融資的目的。銀行放貸后還需要加強貸后管理，建立對目前仍為正常狀態的個人貸款進行風險篩選，及時發現借款人在借款期內出現的不利于銀行風險防范的因素并采取相應的防范措施。及時辦理房屋抵押手續，降低借款人違約風險。

5.開發房貸保險分散抵押貸款風險。為了增強住房抵押貸款的安全性，前文論述了住房抵押貸款證券化方法，除此之外還可以考慮對其進行保險，以分散抵押貸款風險，發達國家在這方面實際上已經有了較多的實踐。通過完善對租房抵押貸款的保險機制可以使住房抵押貸款市場更加規范。相對于發達國家而言，我國目前針對住房抵押貸款方面的保險幾乎是零，這樣就會使得發放住房抵押貸款的商業銀行獨自承擔較大的風險。這固然與保險公司的經營思路有關系，但主要還在于商業銀行未向保險公司提出相應的需求。所以銀行可以敦促保險公司開發新險種，為住房抵押貸款提供保險，在分散商業銀行經營風險的同時也為保險公司增加了新的經營方向。

6.完善以政府為龍頭的擔保體系。分散房貸還款風險的另外一個思路就是建立住房貸款擔保制度，在這種制度下有政府牽頭成立相關的組織為購房人作擔保，當購房人的收入來源遇到問題甚至中斷還款時，由這些擔保機構為購房人還款。高收入的人群不需要政府相關機構提供擔保，該機構的服務對象是中低收入人群。這些擔保機構處于盈利目的就會很好地調查被擔保人的貸款資質并持續跟蹤被擔保人的個人收入變動情況，以便最大限度地降低壞賬風險，于是對被擔保人的監督職責就由銀行轉移給了擔保公司，這實際上就是在商業銀行與擔保機構之間的一次社會分工，各自的工作會更加專業化。■

參考文獻：

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