住宅類文化地產系統結構及其評價體系研究

摘要:本文首先引入住宅類文化地產的定義及其內涵，住宅類文化地產的系統結構，同時分析住宅類文化地產的評價工作步驟，研究其評價的層次結構。本文研究對于文化地產的分析定位及其運行評價有一定的參考價值。

關鍵詞:住宅類文化地產 系統結構 評價體系

0 引言

近幾年，伴隨著房地產市場競爭的日趨激烈，很多房地產開發商開始引入全新的產品定位理念，采用多元化的競爭手段和全新的營銷策略來獲取競爭優勢，“文化地產”也隨之成為了廣受關注的焦點。“文化地產”最早源于房地產開發商的概念炒作，是為適應不斷變化的競爭環境而產生的一種全新的房地產營銷理念。對文化地產的內涵界定目前還存有爭議，梳理以往研究者的觀點，筆者認為較為切近事理的一種界定是:“文化地產是一種以知識為基礎的有明顯文化表征和深刻的文化內涵的地產形式。在文化地產項目中，地產是文化的載體，文化是地產的靈魂。”可見，在文化地產這一復合概念中，地產依舊是主角，而文化則賦予了地產新的面貌。若細化房地產項目用途之間的區別，則可進一步將文化地產分為廣義和狹義兩種:“廣義的文化地產包括了旅游地產、教育地產、景觀地產、體育地產等，而狹義的文化地產僅指以文化藝術方面的內容為主題的住宅地產。”

文化地產由產生發展到今天，大體經歷了三個主要發展階段:“文化與地產的簡單相加、文化與地產的初步結合(即自覺尋找文化與地產的結合點，以文化為載體，突出地產的賣點)以及文化與地產互為作用。”依據這一劃分，參照目前房地產市場強力回升的發展態勢，可以判斷出文化地產已經進入產品周期的成長期階段。在這一階段，消費者對產品的認同感已大幅提升并達到了較高水平，隨之而來的是產品銷量的激增和市場地位的不斷穩固，以及產品對下一階段產業發展的影響不斷深入。準確把握好這一戰略機遇期，對于文化地產及整個房地產業的發展都將產生深遠影響。這一時期，文化地產的發展應當不斷發掘新的市場興奮點，以進一步深化文化與地產的互為作用和內在聯系為導向，對市場需求進行積極引導，以調整促轉變，以期延長產品生命周期。在這之中，要特別注意辨識和處理好以下幾方面關系:

1 住宅類文化地產的定義及其內涵

從功能上看，廣義上的“文化地產”包括了各種功能的房地產，如:住宅、商業地產、博物館、寺廟等等。而在當前大多數文獻中對“文化地產”的定義實質上都是對“住宅類文化地產”的定義。目前對“文化地產”的定義主要是從文化與地產的關系、文化與地產的結合方式、文化地產的功能等方面作出的。

1.1 “文化地產”的定義應當是一種以知識為基礎的有明顯文化表征和深刻的文化內涵的地產形式。在文化地產項目中，地產是文化的載體，文化是地產的靈魂。

1.2 所謂“文化地產”即是指人居生活與居住環境的動態結合，它包括了建筑文化、地域文化和社區文化的結合。這一定義對“文化地產”的內涵揭示得不夠深刻，因而外延過于寬泛。

1.3 以某一類別文化作為項目精神主題的樓盤，從文化的角度入手，整合或嫁接某種文化的優勢思想，來形成項目的主題概念，和借此營造出某種濃厚的氛圍和獨特的情調，以吸引對該種氛圍和情調有遐想和向往的人群來關注和購買。這主要是從具體樓盤開發過程的角度來界定“文化地產”。

1.4 “文化地產”是指能讓小區居民充分享受各種文化資源、文化消費成為業主日常生活一部分的樓盤和社區，其內涵包括建筑本體的藝術性(整體規劃、建筑設計、景觀設計)、入住業主的高素質性(文化修養、道德修養)和片區環境的文化性(硬件設施、文化氛圍)等三個部分。三者之和所形成的“文化總量”，成為衡量一個樓盤文化價值大小的標準。這一定義認為“文化地產”是建筑、業主和小區環境三者的有機結合。

1.5 文化地產是具有優秀企業文化的房地產企業，以知識經濟為基礎，在所開發的房地產項目中，綜合運用先進文化，創造具有鮮明的文化審美藝術主題和深刻的文化內涵、能引領先進人居生活方式的復合地產形態。這一定義是2006年1月中國房地產業協會(簡稱“中房協”)在其主辦的中國文化地產試點工程的發布會上提出的。

2 住宅類文化地產的系統結構分析

系統是由諸多要素組成的，對于文化地產的系統，可以從三個方面進行研究，文化資源、地產資源以及生產者與使用管理者等，住宅類文化地產的獨特性在于其不僅要符合于當地人當時的文化需求，而且對于該地區歷史或者區域文化的傳承充當建筑載體，深入發掘地區文化資源的內涵，提煉能夠滿足人們在未來時期可能產生的文化需求的文化要素，適應區域文化或者在特定區域文化的基礎上進行調整變化。

文化資源包括地區文化資源，建筑文化資源，社區文化資源等，地產資源包括建筑材