淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制管理

[摘要]成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營管理的績效，以及企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的可能性。對于日趨激烈的房地產(chǎn)市場，項目成本的控制同樣成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本控制主要體現(xiàn)在投資決策階段、工程設計階段和項目實施階段，在不同的階段對于項目成本控制的要求和關(guān)注點會有所不同，如何針對三個階段不同要求實施合理的成本控制方案，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 企業(yè) 成本控制

所謂成本控制，是企業(yè)根據(jù)一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。成本控制的過程是運用系統(tǒng)工程的原理對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程，同時也是一個發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。科學地組織實施成本控制，可以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，全面提高企業(yè)素質(zhì)，使企業(yè)在市場競爭的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益加劇，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本核算與控制必將成為房地產(chǎn)企業(yè)面對競爭，提升自身核心競爭力的關(guān)鍵所在。合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)房地產(chǎn)項目管理不同階段的特點對每個階段進行合理的成本控制。主要包括:投資決策階段、設計階段和施工階段。

一、項目投資決策階段

房地產(chǎn)項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設計等相關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對擬建房地產(chǎn)項目進行技術(shù)分析、經(jīng)濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目什么時間建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最佳方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益，為設計階段的成本控制建立目標，為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應特別加強以下幾方面的工作。

1.加強房地產(chǎn)市場調(diào)研分析

任何房地產(chǎn)項目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，了解政府、銀行對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。不認真分析項目的區(qū)域性特點和目標銷費群體的特點，以及項目的優(yōu)劣勢，可能會導致建設項目與市場需求不符，導致建設資金難以到位，施工管理、各專業(yè)技術(shù)跟不上，施工質(zhì)量和施工進度達不到計劃要求，并最終影響房地產(chǎn)項目的銷售，對企業(yè)目標產(chǎn)生負面影響。

2.加強項目建設方案優(yōu)化

在房地產(chǎn)建設項目決策階段，項目的各項技術(shù)指標、經(jīng)濟指標決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是項目成本控制評估的重要指標。目前項目建設的設計方案通常由工程技術(shù)人員提出，而項目的投資預算則由財務人員編制，由于項目設計和財務管理都具有較強的專業(yè)性，兩者追求的目標也不完全一樣，因此往往會造成項目設計方案的技術(shù)指標和財務指標相互矛盾的現(xiàn)象，在項目投資決策階段必須明確企業(yè)目標，并對項目設計方案的技術(shù)指標與經(jīng)濟指標進行優(yōu)化和調(diào)整，以求獲得最好效果。在項目建設方案的優(yōu)化過程中，應該加強工程技術(shù)人員和財務人員以及決策人員之間的相互溝通和團隊合作，結(jié)合項目的實際情況，將技術(shù)指標和經(jīng)濟指標有機結(jié)合，進行設計多方案的篩選和優(yōu)化，把項目成本控制的理念滲透到方案設計的各個環(huán)節(jié)中去。

3.合理選擇建設標準

建設標準的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目成本的高低、建設工期的長短、建設質(zhì)量的好壞，以及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設標準的確定對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要，但這并非意味著要求房地產(chǎn)企業(yè)一味的追求高標準，項目建設的標準應該和項目周邊的環(huán)境、配套措施等相匹配，要按照項目開發(fā)可行性報告中市場調(diào)查和預測的情況，以及房地長企業(yè)自己的特點來進行選擇，并符合目標銷費群體的銷費能力。

4.建立建全成本控制目標體系

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個環(huán)節(jié)。完善的項目成本控制是一個系統(tǒng)工程，必須建立合理的成本控制目標體系，并對后續(xù)的各個階段制定成本控制目標，以加強項目成本控制的管理。

二、 項目設計階段

項目設計階段是房地產(chǎn)項目進入實際實施的階段，是項目建設的靈魂。設計階段工作水平的高低，設計質(zhì)量的好壞，不僅影響到施工階段的投資金額，還將直接影響項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟收益。根據(jù)以往的經(jīng)驗，項目設計階段對投資的影響程度可能高達 70%—90%。設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)項目設計階段一般可分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)指標和經(jīng)濟指標，每一項指標都關(guān)系到項目成本。整個設計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段。在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，就是已經(jīng)確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。在設計階段應具體抓好以下幾方面的工作:

1.項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關(guān)設計資料及各種技術(shù)指標、經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設計方案的“經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性”間的關(guān)系。具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本控制。

2.開展限額設計控制造價。設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計及概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術(shù)指標和經(jīng)濟指標有機結(jié)合起來，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

3.初步設計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各技術(shù)專業(yè)部門要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。這一階段應著重注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術(shù)指標和經(jīng)濟指標，整個設計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素。因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習慣在建筑設計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)指標和經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工;對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，避免超預算設計。

4.施工圖設計階段。施工圖設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質(zhì)量”及設計期限，而忽視項目設計的成本控制，認為這些應該由財務管理人員去管理而不是設計人員去控制，這樣往往會造成施工設計成本過高，影響企業(yè)收益的情況。在施工圖設計階段應該對工程造價影響較大的內(nèi)容實施成本限額設計，以提醒施工圖設計人員成本控制的重要性。例如，在滿足設計質(zhì)量要求的前提下，對每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用等實施成本限額等，可以有效的控制項目成本。

三、項目施工階段

建設項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段，根據(jù)施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，尤其是對在設計階段制定的成本控制目標，進行間隔把關(guān)，落實成本控制的各項目標，主要包括以下幾個方面:

1.加強合同的管理和實施

建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同簽訂過程中，嚴格按照項目成本預算目標控制各項合同金額。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地進行成本控制。

2.加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理

通過優(yōu)化施工組織設計，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，盡可能減少由于設計可能對施工帶來的負面影響，同時還應該加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，尤其是對施工現(xiàn)場簽證應加強管理。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理，加強預算成本目標控制。對于現(xiàn)場簽證應該注意以下幾個方面的工作:

(1)嚴格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。

(2)簽證內(nèi)容必須與實際相符，要加強現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的工作作風，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

(3)簽證的范圍應正確，現(xiàn)場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。

3.加強設備、材料的采購管理

設備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應建立設備、材料的質(zhì)量和價格的認證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設備的質(zhì)量和價格，以降低工程造價。

項目成本控制是的實施和管理是企業(yè)實現(xiàn)組織目標，提高競爭力的關(guān)鍵，但這并不意味著對于成本的控制和追求可以忽視項目質(zhì)量和顧客的差異化需求，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制管理中也應該正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的開發(fā)成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率，降低企業(yè)財務成本。

參考文獻:

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