論當(dāng)前房地產(chǎn)狀況對中國未來10年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響

[摘 要] 從中國房地產(chǎn)的起伏發(fā)展歷程看它對中國經(jīng)濟現(xiàn)在的重要影響，繼而預(yù)測其對中國未來10年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響--房地產(chǎn)業(yè);高科技、高附加值產(chǎn)業(yè);中小企業(yè)， 服務(wù)產(chǎn)業(yè)的影響。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 發(fā)展歷程 經(jīng)濟依賴 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 重要影響

今年年初網(wǎng)上流傳的一份“房地產(chǎn)崩盤時間表”引發(fā)各方關(guān)注。這張表回顧了日本1985年到1991年的房地產(chǎn)市場走勢，并稱，發(fā)現(xiàn)和中國2005年到2008年房地產(chǎn)市場走勢相近。在日本，1985年日元升值;1986年資金流向房地產(chǎn);1987年房價飆升3倍;1988年房價下跌，“地王”拉升房價;1991年，房價再次下跌，房地產(chǎn)崩盤。在中國，2005年人民幣升值;2006年資金流向房地產(chǎn);2007房價飆升三倍;2008年房價下跌，“地王”拉升房價;時間表的作者預(yù)言，中國房地產(chǎn)會在2011年崩盤!

這個預(yù)測會不會應(yīng)驗，筆者不想過多評價，現(xiàn)在從另一面來分析一下當(dāng)前房地產(chǎn)狀況對中國未來10年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響。

一、中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程

1.起伏歷程。(1)1991年～1995年非理性炒作與調(diào)整階段;(2)1995年～2003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段;(3)2003年～2007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段;(4)2007年～2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段。

2.中國房地產(chǎn)業(yè)的重要分水嶺——1998年房改。房地產(chǎn)的爆破歲月——九八年房改，一改由單位或國家分配住房的方式，改為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，通過房改個人以比較低的價格擁有住房，這一大批人又將住房以市場價格拋出，商品房實現(xiàn)在極大自由度的流通，在一次一次的轉(zhuǎn)讓之中，價格不斷遞增，這就使很多人一夜之間財產(chǎn)倍增。房改將幾十年積累下來的財富在短時間內(nèi)猛烈地釋放出來，整個社會的實際財富在短短的幾年，成千上萬億地劇增。

二、房地產(chǎn)對中國目前所產(chǎn)生的重要影響。

1.地方財政對房地產(chǎn)的依賴。經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)達到無以復(fù)加的地步。地價越高，土地收益越多，地方財政補貼能力越強，產(chǎn)業(yè)的競爭力就越強，中央政府的財政收入就越好。2009年地方財政是1.5萬億的土地收入，占到了地方財政收入的40%，這些都使得房價不會輕易下降。

2.“地王”不斷產(chǎn)生，房價不斷上漲。兩會剛剛結(jié)束，在一片高房價的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。今年3月15日，北京誕生了“地王”。經(jīng)過64輪競價，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價競得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X I-1B)，總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號地的50 .5億元，創(chuàng)下北京拍地最高總價。

隨著各地“地王”不斷的產(chǎn)生， 房價也是不斷上漲，2010年的北京春季房展會上， 北京五環(huán)的房價已經(jīng)從去年的平均每平米14000元飆升到今年的平均每平米25000元。

三、對中國未來10年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響

1.大量資金將流向房地產(chǎn)

(1)兩成上市公司涉足房地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，滬深兩市1763家A股上市公司中，包括111家地產(chǎn)公司在內(nèi)，直接涉及房地產(chǎn)的企業(yè)有300余家，占比約20%。從地域分布看，廣東130家上市公司，涉足房地產(chǎn)的有14家，占比超10%;江蘇129家上市公司有23家參與地產(chǎn)業(yè)，占比近兩成。如此眾多的上市公司對房地產(chǎn)趨之若鶩，無不是沖著超高的利潤而來。

(2)企業(yè)、民間資金大量流向房地產(chǎn)。房產(chǎn)市場旺盛的投機行為恰恰就反映了民間資本強烈的投資需求。溫州炒房團怎么來的?不光溫州，其實各地都有不同規(guī)模的炒房團。炒房團背后是小規(guī)模的民間資本，企業(yè)合伙人、私營業(yè)主，甚至一般工薪階層的結(jié)余資金，他們都有投資增值的強烈愿望。另外，山西煤炭產(chǎn)業(yè)整合之前，一直有大量的“煤老板”投資流入房市;產(chǎn)業(yè)整合之后，退出煤炭產(chǎn)業(yè)折現(xiàn)的上千億煤商資金，選擇轉(zhuǎn)型的畢竟是少數(shù)，更多的依靠其多年的投資慣性大量選擇了投入房市。

2.房地產(chǎn)對中國未來10年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響

從以上各方面分析，筆者認為中國房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)很難下降，即便是國家調(diào)控政策的不斷加強，最多只能是緩慢增長。它將給中國未來10年產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來嚴重的影響。

(1)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到迅猛的增長。從不斷上漲的鐵礦石價格可以看出中國經(jīng)濟發(fā)展對能源材料的強大需求， 房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)—鋼鐵、水泥、建筑材料的迅速增長，以之配套的原料價格也會隨之上漲。

(2)國家急需發(fā)展的高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。 現(xiàn)在大多數(shù)的企業(yè)、投資者都認為房地產(chǎn)業(yè)是最賺錢的產(chǎn)業(yè)，所以才會有七成的中央企業(yè)涉足房地產(chǎn)，地價的不斷上漲對房價起到推波助瀾的功效，廣大的投資者也認為房地產(chǎn)是只賺不賠的投資，所以才會有以“溫州炒房團”為代表的房地產(chǎn)投資者。而國家國家急需發(fā)展的高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)存在高風(fēng)險，投資回收期長，除了國家直接投資外，其他渠道的資金、技術(shù)對高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)的投資難以增長，甚至?xí)霈F(xiàn)下降趨勢，將使高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。

(3)中小企業(yè)發(fā)展困難，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐放慢。自全球金融危機以來，中小企業(yè)遇到前所未有的困難，大多出現(xiàn)了資金緊張，出口下降的狀況。房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫將使各方資金、技術(shù)更不愿意投資到風(fēng)險高，投資回報少的中小企業(yè)，將使中小企業(yè)發(fā)展困難。

服務(wù)業(yè)需要有廣大的消費者增加消費，服務(wù)業(yè)才能壯大，如今各方資金都大量投向房地產(chǎn)，隨者房價的不斷上漲，買房支出占家庭支出比重將呈增長趨勢，使得廣大的普通消費者不得不壓縮消費支出，這將影響使整個服務(wù)業(yè)的發(fā)展速度放慢。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)不是一個單獨的產(chǎn)業(yè)，是一個牽一發(fā)而動全身的復(fù)雜產(chǎn)業(yè)， 對其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生嚴重的影響，是需要我們認真研究，積極應(yīng)對的重要內(nèi)容。

參考文獻 :

[1]李仿 :《中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程回顧》(學(xué)說聯(lián)線http://www.xslx.com )

[2]馮越:《21世紀的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產(chǎn)來說，似乎有些寒冷》(聯(lián)合早報)

[3]陳進:《你罵房價我抬地價 兩會后北京再現(xiàn)新“地王”》(經(jīng)濟參考報)