淺談房地產企業項目管理與成本控制

在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業面前一個急需且合理降低工程造價呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節，抓好管理是基礎，成本控制是核心。

一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制

我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但不能從源頭上進行管理和控制。工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。

1.投資決策階段的管理與投資控制。投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。

2.設計階段的管理與投資控制。在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，應從下面幾方面強化設計階段工程項目的管理與造價的控制:

(1)實行設計方案招投標準制度，以實現設計方案的最優化。

(2)實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。

(3)開展價值工程的應用。

(4)加強對設計圖紙的會審與審查工作。

二、抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

1.工程建設項目進行招投標;招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。

建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過投投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。首先對施工單位資質進行嚴格審查，必要時應進行實地考察。其次同時要嚴格掌握工程招投標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。再次合理低價中標。最后中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致、工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。

2.加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制。

在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。一要抓好合同管理，避免工程索賠。在工程施工前，必須進行工程量及造價增減的核算，并得到施工和設計單位的認可，現場簽證必須寫明時間地點、幾何尺寸、原始數據等不能籠統的標明工程量和工程造價，合同還應規定對工程造價產生重大影響的變動要報審批單位審批后，再進行工程造價的調整，還應注意同工程量清單的比較，防止工程量清單的重復計算，避免工程索賠的發生。二是在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。嚴格履行隱蔽工程的檢驗手續是工程成本控制的關鍵，隱蔽工程是隨著工程的進行而發生的，對隱蔽工程要求以圖紙為依據，表明被隱蔽部位的工藝、質量完成情況，還要表明項目幾何尺寸并附施工簡圖，簽署完整的隱蔽工程驗收記錄，嚴格控制施工現場的隱蔽工程簽證，以科學嚴謹的隱蔽工程量為工程結算的依據。三是要加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費。

3.加強監理力度，嚴格控制工程概算。

企業應建立工程造價管理全過程跟蹤負責的雙重監理機構，并聘用有資格的工程監理部門，對工程的設計、概算、施工結算等全面管理和控制，對施工過程中發生的一些價量變動給予分析和控制。從經濟、技術、合同等多方面采取措施，重點控制變更，認真作好現場簽證。在執行施工承包合同中，建設單位必須牢牢的把握支付的資金要嚴格審查，對總量進行分析和控制，防止超前過量支付，嚴防工程超概算的發生。

三、抓住關鍵，加強對工程竣工審計各環節的管理和控制

1.工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。

實行項目管理是提高勞動生產率和經濟效益的有效途徑;而加強項目成本管理，降低工程造價，更是項目管理中的重中之重，一是合理控制工程洽商;二是嚴格審查承包商的索賠要求;三是做好材料的加工定貨。開發商應尋工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門的職權，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確。要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，必要時還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由，幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。

2.加強工程概算的審核機制，準確控制工程決算。

通過對設計概算的審核，防止任意擴大投資或出現漏項少算等，縮小概算與決算之間的差距，是工程概算能全面、準確地反映整個工程建設造價，進而是建設單位能根據工程概算合理安排和籌措資金，根據概算與決算的實際差異及時調整投資進度，提高建設資金的投資效率。所以在審核中一定要堅持實事求是的原則，加大建設項目的決算的審核監督力度。

綜上所述，工程造價的控制與管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設和各個階段，時時都要有控制投資的經濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在項目建設各個階段中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產企業立足于這個激烈競爭的市場。