REITs 在我國發(fā)展的可行性分析及政策研究

[摘 要]我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以貸款類信托產(chǎn)品為主，同REITs相比有很大差別，存在較大風(fēng)險而且缺乏流動性。本文從資金供給、需求、風(fēng)險規(guī)避機(jī)制、法律配套等方面分析了REITs在我國的可行性，并提出了REITs在中國的發(fā)展模式和相關(guān)的政策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托融資REITs 可行性

房地產(chǎn)信托融資分為資金信托融資和財產(chǎn)信托融資，我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分屬于貸款類，存在較大風(fēng)險，缺乏流動性，REITs是在美國等國家運(yùn)作較為成功的房地產(chǎn)信托融資方式，對于我國有很強(qiáng)的借鑒意義。從資金供給、需求而言，REITs在我國存在很大的市場，在我國發(fā)展REITs必須考慮完善REITs發(fā)展所需要的金融和配套的體制環(huán)境

一、 REITs與我國房地產(chǎn)信托融資的基本情況

1.房地產(chǎn)信托的種類及特點

(1)房地產(chǎn)資金信托投資。房地產(chǎn)資金信托投資是指信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將所募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。根據(jù)資金運(yùn)用方式的不同，房地產(chǎn)資金信托融資又可以分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。

其中權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。經(jīng)營性權(quán)益融資這種融資方式比較接近于房地產(chǎn)投資信托(REITs)。

(2)房地產(chǎn)財產(chǎn)信托融資。

財產(chǎn)信托融資是指房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托收益權(quán)，并將收益權(quán)分級為優(yōu)先收益權(quán)和普通收益權(quán)，其中的優(yōu)先收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者。信托投資公司作為受托人，將信托財產(chǎn)所得優(yōu)先支付給投資人。

2.我國房地產(chǎn)信托特點

(1)資金運(yùn)用方式以貸款為主。 信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金貸給房地產(chǎn)項目的開發(fā)，貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動，約為年息4%—8%，一般要求貸款方提供貸款抵押或擔(dān)保來提高資金的安全度。其中大部分為“過橋貸款”，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在這方面的監(jiān)控、管理經(jīng)驗不如商業(yè)銀行，因而存在較大的信用風(fēng)險。

(2)資源配置策略單一化。資源配置的不合理表現(xiàn)在兩個方面:一是期限配置多為中短期，資金沒有形成良好的運(yùn)做、流通機(jī)制，容易引發(fā)流動性風(fēng)險。二是投資項目的單一化。房地產(chǎn)信托計劃大多投資于單一項目，不能分散化解金融風(fēng)險，反而將市場風(fēng)險再次引進(jìn)了信托業(yè)。

(3)信托產(chǎn)品的流動性差。我國目前的房地產(chǎn)信托計劃不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，其收益權(quán)憑證不具備證券的性質(zhì)，不能在證券交易所上市流通他，投資人轉(zhuǎn)讓收益權(quán)時存在諸多不便降低了信托計劃的吸引力。

3.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的介紹

(1)REITs的含義、特點和種類。 房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。不同的房地產(chǎn)信托投資基金根據(jù)投資人的要求和基金章程會有不同的物業(yè)類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區(qū)域的側(cè)重，屬于信托業(yè)務(wù)中的資金信托，實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

房地產(chǎn)投資信托基金的特征主要是:REITs是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合，其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證，而REIT除了接受貨幣資金外，還接受房地產(chǎn);REITs持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)，這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別;REITs價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。

(2) REITs的優(yōu)點:與債務(wù)融資類房地產(chǎn)信托相比，REITs具有以下優(yōu)點:①高度的流動性;②收益平穩(wěn)，受房地產(chǎn)總體市場的影響較小，波動性小;③由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理;管理層在房地產(chǎn)投資信托中占有很大的股份，能有效防止管理層與股東之間的利益沖突;④投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道;物業(yè)類型多樣化;物業(yè)所處地區(qū)的多樣化;資產(chǎn)多樣化。

那么，我國是否具備發(fā)展REITs的條件呢?

二 、我國引入REITs的可行性分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)資金需求問題

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是發(fā)展REITs的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善正在逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)， REITs方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一條有效途徑，可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，為房地產(chǎn)公司開辟一條全新而穩(wěn)定可靠的融資渠道，并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，利于公司的持續(xù)發(fā)展。

2.資金來源問題

改革開放以來，我國居民的個人金融資產(chǎn)迅速增長，居民儲蓄存款增長迅猛;雖然我國股市已經(jīng)運(yùn)行十余年，但其投資的系統(tǒng)風(fēng)險較大;國債市場近年也有所發(fā)展，但目前市場利率一直處于較低水平，投資風(fēng)險也逐漸增大，個人投資者非常需要更高收益的投資渠道。

由于房地產(chǎn)投資對資金需求量大，一般個人投資者根本無力問津，而隨著商業(yè)銀行開始提高對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻，一些正常的房地產(chǎn)投資項目也無法順利實施。而REITs的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足和國民經(jīng)濟(jì)增長之間的矛盾，使我國居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報率。所以從資金供給角度來看，REITs 在我國的發(fā)展不會遇到資金方面的巨大困難。

三 、發(fā)展我國REITs的政策建議

1.解決REITs的流動性問題，如與銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)合作，為信托投資者提供質(zhì)押和擔(dān)保服務(wù)。當(dāng)REITs發(fā)展成熟后，就可以在證券交易所公開交易，最終解決其流動性問題。

2.為我國REITs進(jìn)入實施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。

3.培育REITs組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。

4.完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊伍。

四、結(jié)論

一方面我國房地產(chǎn)業(yè)存在巨大資金需求，另一方面社會上存在大量閑置資金缺乏合適的投資渠道，客觀上要求新的資金融通方式，這為REITs在我國的發(fā)展提供了良好的資金基礎(chǔ)。為了使REITs充分發(fā)揮其優(yōu)勢，我國需盡快建立起有效的風(fēng)險防范體系，完善的REITs組織結(jié)構(gòu)，加快相關(guān)法律尤其是稅法建設(shè)，培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才，解決REITs的流動性問題。