開征物業稅的制度選擇

[摘 要]物業稅開征必須有系統的制度選擇。財富分配功能定位應是制度目標，將受益納稅和量能納稅相結合原則作為制度標準，相關難點問題的破解作為制度條件。系統的制度選擇是物業稅“實轉”的必要保障。

[關鍵詞]物業稅 制度選擇 實轉

一、制度目標:財富分配功能定位

在學界物業稅被界定為財產稅，是對保有環節中的房地產征稅。物業稅財產稅屬性定位也就意味著財產(房地產)數量越多、越豪華，價值(評估價值)越大，物業稅越多，這是典型的財富分配功能作用機理和社會效應。現階段看，物業稅的財富分配功能定位是趨向社會發展的必然要求的，體現了社會公眾的共同愿望。一是物業稅的財富分配可破解社會貧富分化這一較嚴重的社會問題和政治問題。從經濟角度看，在收入分配上，目前，反映我國收入分配差距的國際性指標——基尼系數在2009年的《國際統計年鑒》中，仍然標注著2004年0.47的數據，說明近幾年的收入分配差距并沒有得到相應的改善。金字塔式的財富分布結構及社會結構帶來的不穩定性事件已呈現不斷增加之趨勢。在預期上，根據人民論壇“千人問卷”調查顯示，未來10年10項挑戰中，除腐敗問題列入第一大挑戰外，80.6%的人將“貧富差距拉大，分配不公激化社會矛盾”，列入第二大挑戰。在房價收入比上，據研究者測算，不同收入層次“房價收入比”(每戶住房總價÷每戶家庭年總收入)的差距較大，在不考慮生活消費支出的前提下，自2000年至2008年，高收入戶平均每2年左右就能買一套住宅，而低收入戶平均20年左右時間才能夠得起一套住宅。若考慮低收入家庭恩格爾系數偏大因素，要能夠得起房還會需要更多的時間，所以有人斷言，有的人一輩子都可能買不起一套房。這也為物業稅側重公平職能有效發揮提供了必要空間，物業稅開征勢在必行。從政治角度看，物業稅的開征得民心，順民意。物業稅的開征是將財富分配的對象集中在富人群體，對象選得準，可產生加快改變財富分布效應，對趨向具有梭狀式的穩定性社會結構邁進具有重要意義;二是物業稅財富分配功能定位可破解高房價，低收入矛盾。客觀地說，房價是由多種因素相互影響的結果，主要包括土地、房屋供給與需求、建材價格、拆遷成本、融資成本、各項稅費、管理效率等各方面。但有一點是不能否認的，那就是物業稅的“實轉”會導致房地產價值的累退性(不斷縮減價值)。不僅可以抑制房地產投機商減少非真實的需求，緩解房地產供求矛盾，而且徹底改變在物業稅空位前提下富人財富的累進性(靠房地產資本積聚財富，方式多種);三是物業稅具有調節存量財富分配的長期效應。物業稅納稅對象是存量資產，是對多年積累的資產存量征稅，征稅額度與資產存量成正比。對納稅人而言，可產生資產累退效應，而這些資產累退效應程度是現在主要靠調節收入的個人所得稅所不具備的，因為個人所得稅只對收入流量征稅，且體現較大的靈活性。所以，筆者認為，任何稅種，都有其本源功能和附帶功能，作為物業稅這一稅種，其本源功能就應是解決關鍵性的社會問題和社會主流問題。

二、制度標準:堅持受益納稅和量能納稅相結合

一種稅稅負合宜與否是這種稅能否讓公眾認可和得以順利推行的關鍵，稅負合宜與否要取決于稅收分擔原則。稅收分擔原則的選擇就是稅種目的性和傾向性選擇。從中外稅收原則中，公平原則可說是通約性原則。從經濟學鼻祖亞當#8226;斯密到西斯蒙第、馬斯格雷夫、奧茨等的經濟理論中都可反映這一點。這也為物業稅的財富分配功能定位奠定了堅實的理論支撐。亞當#8226;斯密認為，“一國國民都必須在可能的范圍內，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護下享得的收入比例，繳納國賦，維持政府。”亞當#8226;斯密確立了量能納稅和受益納稅的公平原則，且注重的不僅是橫向公平(一國國民)，更重視縱向公平。西斯蒙第倡導“對低收入者應該免稅”原則，主張“賦稅是公民換得享受的代價，所以不應該向得不到任何享受的人征稅;就是說，永遠不能對納稅人維持生活所必需的那部分收入征稅。”現代稅收理論中，更強調橫向公平和縱向公平。橫向公平強調普遍性，縱向公平強調相對性，在強調普遍性的同時更突出對相對性的重視，并且通過體現縱向公平的受益原則和能力原則來體現。

受益原則要求納稅人根據其從公共服務中所獲得的利益大小納稅。這實質是亞當#8226;斯密、西斯蒙第稅收原則理論和洛克(Locke，1689)、馬斯格雷夫(Musgrave，1959)、奧茨(Oates，1972)理論的解讀。洛克的交換說認為，個人為國家的納稅額應與其從該納稅額資助的公共支出中得到的利益結合起來，以實現對每個人的公平對待。馬斯格雷夫認為，在嚴格受益稅制下，每個納稅者交納的稅收和他對公共服務的需求相一致。奧茨研究發現，財產稅和公共服務上的差別反映在住房價值中，在學校較好和稅率較低的社區中，住房價值更高。基于此，他認為地方政府對財產稅的征收是基于受益準則，對享有地區公共產品支付的一種代價。

量能納稅是體現縱向公平的又一標準。是根據納稅人的納稅能力確定的的客觀標準。一般情況下，個人的納稅能力有所得、消費和財產三個具體標準。對所得和消費有各自的稅種對應，物業稅主要對應按財產征稅，即對不動產征收稅。針對中國復雜國情，由于不動產所有人的工作狀況、經濟實力、物業來源、負擔能力等都不相同，為物業稅稅制要素的確定帶來諸多變數。有的市民可能是以貸款買房子，有些房主可能是下崗職工，他們雖然有存量資產，卻沒有穩定的增量收入。所以針對各種復雜情況，需要做諸多細致地調研，以便更好地體現縱向公平原則。針對差別情況，要真正落實好縱向公平標準，必須要認真做好起征點、免征額、減稅、免稅等的確認工作。尤其是在稅率的確定上，地方政府要依據中央制定的幅度稅率，根據當地經濟、社會、文化狀況，選擇稅率和制定征管辦法，提升稅制對地方經濟的適宜性，以更好地體現量能納稅原則。

三、制度條件:物業稅難點問題破解

在諸多論文中，完善財政分權制度、產權制度、土地管理制度，房產評估制度、健全信息共享制度、健全部門間信息互換制度等內容，都已經得到高度重視，可以說這也是“空轉”中得出的經驗。筆者認為，這些制度對物業稅的有效運行，確實是必不可少的，但還不夠，應在以下幾個方面進行完善。

1.土地年租制度

前面說過，物業稅財富分配功能定位可破解高房價，低收入矛盾。其內在機理不僅在于物業稅的開征可產生房地產價值的累退性。而房地產價值的累退性效應只有在物業稅相關制度配套改革后的環境中效果更明顯，尤其是土地價格定價方式和收取方式改變，這是降低高房價的內因。筆者認為，成本推動是房價逐年呈階梯狀上漲的主因，眾所周知，房價中，土地成本占4成，其中地價上漲過快是主因的主因。高地價與高房價互為因果關系，所以，抑制高房價就應抓住主因——土地價格。我所說的抓住土地價格主因，并不是通過降低地價實現降低房價的目的。因為降低地價，必然浪費國有日趨稀缺的土地資源。物業稅的開征若產生土地資源的巨大浪費效應，那將是一種失敗，是不可取的。那么，如何通過降低地價抑制房價，筆者認為要進行以下變革，首先，要取消政府對土地資源的經營壟斷權，改變城鄉土地的二元結構，實現國有土地和農村用地同地、同權、同價，實現城鄉土地市場的一元化。其次，改變土地出讓金收取方式。通過土地出讓金收取方式的改變，實現房地產價格的改變。土地管理部門繼續實行土地批租制，公開競價確定土地出讓金，但在收取方式上要將現行的一次性收取改為土地年租制，由土地管理部門計算各年應分攤的土地年租金，與物業稅征收環節一道在土地保有環節按年收取課稅。第三，嚴格監督土地出讓程序。土地價格要按市價出讓，不要搞形式上的招拍掛，土地出讓程序要公開透明，堅決不允許以促進經濟發展為名低價出讓土地，堅決不允許開發商非理性競價導致的土地價格虛高。土地年租制的實施可大大降低房價結構中的土地成本，不僅降低房價(現在一般商品房和經濟適用房的差價最主要的就是土地成本之差)，降低了富人的投機刺激，減弱了財富積聚效應，可更好地實現物業稅的財富分配功能，而且也加強了地方政府財政收入的穩定性。

2.費用清理合并制度

據調查，現階段房地產管理及下屬部門收費項目，包括行政性收費、經營性收費、主要代收代繳項目多達30余項，確實存在著收費主體多元化、房地產商與購房者繳費主體不明朗、收費額度隨意、收費項目不合理等諸多問題。完善物業稅征收環境、確定合宜的稅負水平，提升公眾對該稅種的認可度，不能不考慮這些問題。筆者認為，應對現行的房地產管理部門的各項收費采取“清、留、轉、改”措施。清理房地產業不合法的收費，保留一部分有償服務、經營性收費和少量必要的行政事業收費，按照“收益者付費”的交換原則征收，將屬于地價的收費轉入地價中，將一部分具有稅收性質的收費改為稅收，清費利稅，為物業稅開征和稅制改革奠定基礎。

3.部門利益分享制度

物業稅的征管質量取決于稅務部門對個人房地產信息的掌握程度，稅務部門對個人房地產信息掌握程度越高，稅收征管引起的復議和訴訟就會越少。針對中國房地產涉及的眾多問題，若不實現信息共享，則無法跨出對個人房屋征稅這一步。物業稅開征對房地產基礎信息的掌控要求，必然倒逼信息共享機制的真正形成。所以，整合分散在不同部門的評稅數據和房地產信息，建立房地產信息共享平臺已迫在眉睫。但這也必然涉及信息平臺構建各部門的利益分享制度構建問題。若沒有信息共享的利益分配機制，信息共享將成一句空話，稅務部門實現較好的征管效果也不可能。所以，應建立各部門之間的利益分享制度。以利益共享制度約束、促進稅務部門、房地產部門、評估部門、統計部門、會計師事務所、律師事務所、社區管理部門、金融部門及公眾形成有效支持機制，建立各部門反映信息的平臺或操作軟件，直接為稅務部門提供信息。筆者認為，信息共享的利益分配制度構建，主要基于以下兩種方式，一是雇傭制。雇傭制是政府根據各部門工作量，定期向其提供勞務費，將征繳物業稅所涉及的信息提供確定為各部門協助納稅的一項任務，各部門所得的勞務費額度根據各部門為物業稅信息提供的范圍、量的大小及影響程度確定。比如房地產評估部門，政府或政府授權地稅部門通過社會招標的形式招聘有資質的具體的房地產評估機構，簽訂合同，根據評估機構對所轄范圍的房地產評估數量、評估質量等定期提供勞務費。二是貢獻制。貢獻制是對各部門提供的信息量及對征繳物業稅的重要程度提供勞務費的一種方式。相對前者來講，貢獻制體現非連續性、非確定性、實用性不強等特點。相比之下，雇傭制可作為利益共享制度的首選形式。因為這種制度可保證物業稅信息的及時準確提供，能真正高效地體現物業稅的財富分配功能。

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