淺析小產權房

［摘要］近年來，隨著城市的迅速擴張、房價的瘋狂上漲，一種新型的房地產形式—小產權房得到了迅速的發展。小產權房的出現雖然有其合理的一面，但是其產生的問題也層出不窮。本文以小產權房產生原因和造成的影響為切入點，提出解決小產權房問題的探討性建議。

［關鍵詞］ 小產權房原因對策

近些年，關于小產權房問題的爭論層出不窮，國土資源部也頻頻出面來遏制小產權房問題。但是由于小產權房本身存在的爭議，這一問題并未得到真正的解決。

所謂小產權房，是指未經法定的征地和審批等程序，由村集體組織（或聯合開發商）或村民在集體土地上建設并出售或出租的房屋。小產權房是相對于大產權房出現的概念，小產權并沒有真正的產權，不能獲得由國家建設部門頒發的房屋產權證書，只能得到由鄉鎮政府或村委會頒發的產權證書，所以稱之為小產權。

一般來講，小產權房具有以下幾方面的特征：（1）小產權房是建在集體所有土地之上；（2）小產權房是用于出售或出租的房屋；（3）小產權房沒有國家建設部門頒發的產權證書；（4）小產權房的供給主體是鄉鎮和村委會。

一、小產權房產生的原因

小產權房問題是一個綜合性的社會問題，其產生原因是多種多樣的。本文主要認為：城鄉二元制的社會結構制度是導致小產權房出現的根本原因，商品房價格瘋狂上漲是致使小產權房得以快速發展的主導原因，相關法律的不完善是小產權房問題不能得到很好解決的直接原因。

1.城鄉二元制的社會結構制度是導致小產權房出現的根本原因

我國城鄉二元制的社會結構制度導致其在土地管理上也表現出二元的特征。我國農村實行集體所有制的土地制度，農村集體建設用地沒有正式的土地使用權拍賣市場，對于建設在集體所有制的農村土地上的房屋當然也就沒有正式的產權，不能進行土地的轉讓和抵押活動。而城市建設用地擁有正式的土地使用拍賣市場，可以通過市場定價，將土地使用權拍賣出去，所以城市的建設用地都擁有產權，可以進行轉讓、抵押等活動。農村集體建設用地如果想進入房地產市場，必須經過國家相關部門的征收和審批才能將集體土地變成國有土地，然后由國家收取土地出讓金，給予農民一部分補償金，而農民得到的這筆補償金要遠小于建設小產權房出售所獲得的利益。所以這種城鄉土地制度的二元結構是導致小產權房出現的根本原因。

2.商品房價格瘋狂上漲是致使小產權房得以快速發展的主導原因

在城市中，日益飆升的房價使得中低等收入人群擁有一套屬于自己的房子成為了一種奢求。再加上政府提供的經濟適用房、兩限房等政策性住房的供應量相對大部分無房族來說是微不足道的，且分配中出現的漏洞使真正迫切的需求得不到滿足。這些問題都是促使小產權房快速發展的主導原因。 由于小產權房的建設不需要向國家繳納大量的土地出讓金以及各種稅費，所以其價格一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。小產權房以其價格低廉的優勢受到了中低等收入人群的青睞。對于開發商而言，城市建設用地的使用權取得越來越困難、拍賣價格也越來越高，而農村土地使用權取得相對容易且價格低，所以通過以租代征的方式取得農村集體土地建設房屋，開發商可以極大地降低開發成本，使其獲得更高的收益；對于集體土地所有者而言，通過出租土地獲得的收益也遠超出了國家征收后給予的補償金。正因為小產權房給需求和供給方帶來了雙贏，所以使其得到了迅速的發展。

3.相關法律的不完善是小產權房問題不能得到很好解決的直接原因

迄今為止， 憲法與法律并未明令禁止農村宅基地使用權流轉，有關部門禁止農房與宅基地使用權交易的行政干預，其本身是違憲違法的。依照《民法通則》的規定，農民應當依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。另外正式頒布的《物權法》中也刪去了原草案中禁止城市居民購買農村宅基地使用權的條款。而《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律法規中對土地資源的使用卻進行了嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。《土地管理法》 第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”由此可見，相關法律對于小產權房的規定還不是很明確，致使小產權房問題一直沒有得到很好的解決。

二、小產權房造成的影響

小產權房的產生和發展引發了一系列的問題。這些問題對我國的經濟環境以及城市發展造成了許多負面影響。本文認為小產權房在以下幾個方面的負面影響是非常突出的。

1.占用耕地，損害農民利益。

如果任由小產權房以現在的狀態繼續發展，會使利益相關者在利益的驅使下大量建造小產權房，占用農民土地，減少耕地面積，損害農民的根本利益，也使國家的糧食安全受到威脅。

2.購房者權益無法保障

由于小產權房現在還不受法律的認可和保護，購房者沒有國家統一發放的房產證，不能擁有房子的所有權，無法進行轉讓，在遇到拆遷補償等問題時利益難以得到保障。

3.擾亂房地產秩序

開發商通過以租代征的方式取得農村集體土地建設房屋，可以極大地降低開發成本，使其有更大的定價空間，這無疑對現有的房地產價格體系形成猛烈的沖擊，擾亂房地產秩序，嚴重時可能危害到國家金融安全和社會穩定。

4.影響城市總體規劃

城市的發展是需要統籌規劃的，城市規劃中的土地都有其功能定位并按照科學的方法加以開發利用，而小產權房的建造都是以短視的簡單開發收益為目的的行為，缺乏長遠的戰略性的指導和管理。這無疑對城市未來的發展形成了阻力，打亂了城市的空間布局和功能定位。

三、解決的措施

小產權房在發展過程中產生的問題不僅僅局限于上文提到的幾方面，其問題產生的影響也可能是非常深遠且無法預測的。為了從根本上解決小產權房問題，本文提出了以下幾條探討性的建議。

1.對于已經建成并出售的小產權房給予轉正措施

對于已經建成并出售的小產權房，為了維護社會的和諧與穩定，避免激化社會矛盾，政府應該積極推行措施將小產權房轉變成大產權房。如果將小產權房一刀切，全部摧毀，必將會引起社會的不滿，政策繼續執行的可行性無法預測。所以為了從根本上解決這部分小產權房，政府應該及早出臺措施，將小產權房轉正。

2.加快城鄉一體化，完善相關法律

城鄉二元制的社會結構制度是導致小產權房出現的根本原因。所謂治標先治本，實現城鄉一體化是解決小產權房問題的關鍵，對于土地政策的“一國兩制”應盡快解決。 盡快實現農民宅基地市場化，為真正實現“同房同權”理順法律關系，這是解決小產權房問題的法律基礎。完善現行的《土地管理法》、《物權法》、《房地產法》等相關法律，加快解決小產權房的流轉問題，確立農村集體土地使用權流轉的法律制度，尊重農村集體對土地的所有權，保障農民的土地收益。加快相關法律法規的出臺，對正在建設的或者有趨向要建的小產權房做出明確的政策性約定。

3.遏制商品房價格上漲趨勢，將房地產價格控制在合理的范圍內

房價問題已經成為國家迫切需要解決的重點問題。住房是人民生活的基本保障，房價直接影響著人民的生活質量。溫家寶總理在政府工作報告中明確指出，要積極遏制房價過快上漲的趨勢。所以將商品房的價格控制在合理范圍內，使大多數居民有能力去購買商品房，這能夠在很大程度上降低小產權房的購買需求，解決小產權房問題。

四、結語

小產權房存在的爭議已經得到了社會各界的重視，其牽涉到買房人、開發商、農村集體以及政府等多個主體的利益。小產權房問題的解決必須本著“以人為本”的精神出發，最大限度的保證人民的利益。而法律制度的初始設計也應當是維持利益均衡的，國家應該針對小產權房盡快制定或修改相關法律，在兼顧各方利益的基礎上，推行農村集體土地使用權的自由流轉，從而促進城鄉一體化的盡快實現。將已經建成并出售的小產權房盡快出臺措施給予轉正，并加大力度治理房地產市場，使房地產市場能夠更健康的發展，從而消除小產權房問題。

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