房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素研究

［摘要］ 本文介紹了房地產(chǎn)項目成本控制的主要內(nèi)容，通過調(diào)查方法總結(jié)確定了影響房地產(chǎn)項目成本控制的因素集合；運用ISM模型方法，建立起影響房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵因素體系結(jié)構(gòu)，本文的相關(guān)研究對企業(yè)和政府加強房地產(chǎn)項目成本控制管理具有一定的參考價值。

［關(guān)鍵詞］成本控制房地產(chǎn)影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是保證企業(yè)完成既定成本目標(biāo)的重要手段，是成本管理的重要環(huán)節(jié)，也是企業(yè)全方位管理的最基本環(huán)節(jié)，成本控制的實施是降低產(chǎn)品成本、增加盈利、提高經(jīng)濟效益的重要途徑，其最終結(jié)果是給企業(yè)帶來一定的效益。成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，是以直接服務(wù)于企業(yè)為目的，是抵抗內(nèi)外壓力、求得生存、增加競爭力的保障。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，樓市進入了更深程度的調(diào)整，房價偏高，消費者持幣觀望。有業(yè)內(nèi)人士認為：“房地產(chǎn)目前正處在比較劇烈的調(diào)整過程中，從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，政府有必要給予穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境”。基于對國內(nèi)房地產(chǎn)形勢的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制與管理就更成為企業(yè)發(fā)展與生存的重中之重。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前階段，已經(jīng)從最初的粗放型開發(fā)模式逐步進入到精細化開發(fā)模式。房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，消費者日趨理性和成熟。無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是迫于開發(fā)企業(yè)之間日趨激烈的競爭，規(guī)范化的成本控制管理已經(jīng)成為開發(fā)商普遍關(guān)注，并需要急切解決的一個核心問題。加入了WTO之后，我國的企業(yè)開始直接面對眾多國際企業(yè)的激烈競爭，中國的造價管理也逐步由傳統(tǒng)的預(yù)算模式向工程量清單方式轉(zhuǎn)化。工程量清單是適應(yīng)市場變動的規(guī)范、有序的競爭機制，減少了工程結(jié)算中對工程造價的爭議和扯皮現(xiàn)象，是真正和市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的一種投標(biāo)報價模式，也是未來工程造價管理發(fā)展的必然趨勢。隨著計算機的技術(shù)的日臻完善，電腦為成本控制提供了極大的便利。

一、工程成本控制的基本內(nèi)容

程造價控制的兩種含義：建設(shè)工程投資費用控制，建設(shè)工程價格控制。建設(shè)工程全面造價控制包括：全壽命期造價控制、全過程造價控制、全要素造價控制、全方位造價控制。工程造價控制制度：是指為了合理地確定和有效地控制工程造價，保證整個工程造價控制工作正常運行，并取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，所制定的一系列工作方法，內(nèi)容和工作程序。

工程造價的有效控制是指在項目投資決策階段，設(shè)計階段，承發(fā)包階段和項目實施階段，采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設(shè)中能合理使用人力，物力，財力，取得較好的投資效益和社會效益。有效控制工程造價體現(xiàn)三個原則：一，以設(shè)計階段為重點的建設(shè)全過程造價控制。二，主動控制，以取得令人滿意的結(jié)果。三，技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價最有效的手段。

建設(shè)工程項目總投資構(gòu)成為：建設(shè)投資；流動資產(chǎn)投資(鋪底流動資金）

建設(shè)投資：建筑安裝工程費用；設(shè)備及工、器具購置費用；工程建設(shè)其他費用；預(yù)備費；建設(shè)期利息；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。建筑安裝工程費用：直接費；間接費；利潤；稅金。直接費：直接工程費；措施費。間接費：規(guī)費；企業(yè)管理費。設(shè)備及工、器具購置費用：設(shè)備購置費(設(shè)備原價，設(shè)備運雜費）；工、器具及生產(chǎn)家具購置費。工程建設(shè)其他費用：土地使用費；與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用；與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用。預(yù)備費：基本預(yù)備費；漲價預(yù)備費。直接工程費：指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費，材料費和施工機械使用費。措施費：指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目費用，包括環(huán)境保護費，安全文明施工費，臨時設(shè)施費，夜間施工增加費，二次搬運費等。規(guī)費：指政府和有關(guān)權(quán)利部門規(guī)定必須繳納的費用。企業(yè)管理費：指項目開發(fā)企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。利潤：指項目開發(fā)企業(yè)完成工程獲得的盈利，按照不同的計價程序，利潤的形成也有所不同。稅金：指國家稅法規(guī)定的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅及教育費附加等。設(shè)備購置費：國產(chǎn)設(shè)備原價或進口設(shè)備抵岸價與設(shè)備運雜費之和。

二、成本控制影響因素影響因素的確定

成本控制影響因素的研究中，由于收集影響因素的目的是為了制定更佳的建設(shè)項目成本控制措施，因此從企業(yè)以及實際項目的情況出發(fā)，所調(diào)查的對象必須是對在建設(shè)項目中具有實際項目管理經(jīng)驗，并能從全局或重要局部分析現(xiàn)狀和未來的相關(guān)人員。本著這個原則，此次調(diào)查的對象確定為主管部門領(lǐng)導(dǎo)、部分主要職能部門負責(zé)人、施工單位、業(yè)主以及項目管理人員等。本文調(diào)查采用“問卷法”與“座談法”相結(jié)合的方式進行，通過對調(diào)查問卷及訪談結(jié)果的統(tǒng)計分析，識別出以下10種因素，如表1所示。

表1 項目成本控制影響因素表

編號因素名稱編號因素名稱

S1項目設(shè)計S2財務(wù)分析

S3工程招標(biāo)S4工程談判

S5合同管理S6變更管理

S7施工組織S8反索賠

S9保修服務(wù)S10竣工

三、構(gòu)建影響因素的ISM模型

解釋結(jié)構(gòu)模型法（Interpretative Structural Modeling Method 簡稱ISM分析法）的特點是把復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)(要素)，利用人們的實踐經(jīng)驗和知識，以及計算機的幫助，最終將系統(tǒng)構(gòu)造成一個多級遞階的結(jié)構(gòu)模型。按照總結(jié)出的各個影響因素的實際意義，根據(jù)要素間二元關(guān)系的傳遞性，邏輯推斷各要素間各次遞推的二元關(guān)系，并加用括號的標(biāo)示符表示。最后，再加入反映自身到達關(guān)系的關(guān)系矩陣，建立起系統(tǒng)要素的可達矩陣，如圖1所示：

VVS1項目設(shè)計

VVVVS2財務(wù)分析

VVS3工程招標(biāo)

VVS4工程談判

VVVVVS5合同管理

VS6變更管理

VS7施工組織

VS8反索賠

VS9保修服務(wù)

VS10竣工

S11項目成本

圖1各因素影響關(guān)系方格圖

根據(jù)圖2，加入單位矩陣及間接關(guān)系建立可達矩陣。最終將多級遞階有向圖陣轉(zhuǎn)化為解釋結(jié)構(gòu)模型，解釋結(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

四、結(jié)論

根據(jù)本文房地產(chǎn)項目成本控制影響因素模型構(gòu)建，可以看出房地產(chǎn)項目成本控制影響因素較多，這些影響因素分為兩個層次。其中主要的成本包括了變更管理，施工組織，反索賠，保修服務(wù)，竣工等5個大方面，而每個大的方面又包括若干個影響因素。而對房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制時，則更應(yīng)從最底層因素進行管理，即項目設(shè)計成本，財務(wù)分析成本，工程招標(biāo)成本，工程談判成本，合同管理成本等。這些因素是影響項目成本控制的直接關(guān)鍵性因素。

參考文獻：

[1]陳一貴武 葛鳳玲譯：管理經(jīng)濟學(xué)[M].機械工業(yè)出版社，2005.8

[2]成虎：施工項目成本和工期的動態(tài)控制方法[J].建筑經(jīng)濟， 1997，(10):39-40

[3]邵良杉：煤炭建設(shè)工程造價動態(tài)管理及其系統(tǒng)研究[D].北京，國家圖書館，1993