論商業銀行住房抵押貸款風險

[摘 要]2007年至今，我國房地產業經歷了極速增長的三年，房價攀升、投資額加大的背后，是商業銀行所承擔的巨大風險。作為房地產業貸款業務的一大組成部分，個人住房抵押貸款扮演了極其重要的角色。本文從住房貸款規模、市場準入標準等方面分析當前住房抵押貸款業務的現狀，接著結合現狀探討了其中存在的違約風險、利率風險、流動性風險和政策風險，并提出思考。

[關鍵詞] 商業銀行 住房抵押貸款 風險

住房抵押貸款又稱按揭，指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，在未還清本息之前，用其購房契約和其他具有所有權的財產向銀行作抵押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任。若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，或向有連帶責任的擔保人追索。

一、商業銀行住房抵押貸款現狀

1. 住房貸款額急升

根據中國人民銀行發布的2010一季度金融統計數據報告，個人貸款，增加9202億元，同比多增4979億元，反映出房地產市場的火爆。

2.住房按揭貸款市場準入標準寬松

個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，首付比例低，且缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。

3.地產金融參與者相對單一， 過度依賴銀行貸款

在目前的房地產資金鏈中， 商業銀行參與了房地產開發的幾乎全過程，企業及居民買房的融資途徑也主要是依靠銀行貸款。這種單一地產金融機制，使商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。

二、我國商業銀行住房抵押貸款面臨的主要風險

1.違約風險

違約風險是商業銀行住房抵押貸款業務中面臨的最大風險，它是指借款人不還貸款的風險，包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，因為支付能力不足，有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，通常是比較住房帶來的收益與抵押貸款債務的大小，再作出違約與否的決策。

對被迫違約風險影響較大的因素有家庭收入、首付比例、還款收入比、購房能力、還款承受能力等。而對蓄意違約，或者說理性違約影響較大的則是房價、利率的變動。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使有償還能力，也有可能主動違約拒絕還款。

2. 利率風險

利率上升是導致大量違約的關鍵。2004 年開始，我國的樓市升溫已成趨勢， 為抑制房地產價格非理性上漲，央行開始加息。自2004 年10 月29 日到2007 年12 月21 日，中國人民銀行連續10 次加息，其中，5 年以上的貸款基準利率從5.76%上升至7.83%。在未來20-30年里， 中國經濟繁榮， 利率上升、優惠利率政策的改變難免發生。利率持續上調， 將會有一定比重的貸款人因“月供”超出預期而難以承受， 償貸能力將普遍下降，銀行房貸的違約風險將明顯升高。

3.流動性風險

流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

另一方面，如果房地產市場降溫，則會導致抵押房產變現能力不足。若按揭購買人斷供，銀行會收回此房產將進行拍賣處理，一般拍賣的價格會比購房當時的成交價格低，再加上拍賣時發生的費用，以及安排人力來辦理相關的繁雜手續，都將給銀行造成損失。

4. 政策風險

為了遏制房價過快上漲，政府提出加快研究制定“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”。2010年4月17國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，十條措施要求堅決遏制部分城市房價過快上漲，解決城鎮居民住房問題。5月31日，中國政府網公布《國務院批轉發展改革委<關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見>的通知》，提出“逐步推進房產稅改革”。6月2日，發改委在關于2010年深化經濟體制改革重點的意見說明會上表示，“逐步推進房產稅改革，將避免重復征稅”，并對地方試點房產稅表示支持。

一系列政策的出臺導致近來房地產市場的低迷，政策風險可能會帶來房價下跌，從而引發違約風險，并導致借款人抵押的房產價值縮水，給銀行帶來巨大損失。

三、結語

住房抵押貸款不僅涉及到商業銀行、借款人以及開發商三方的利益，更是關系到國計民生的大事。要使其帶來的風險降低到最小化，三方都應正確處理好業務發展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

參考文獻

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