引進“共有產權”新概念優化經濟適用房效率

[摘 要]隨著我國經濟的發展和城市化進程的加劇，我國住房保障問題越來越受到社會各界的關注。尤其近來經濟適用房“連號”等事件的曝光，經濟適用房的效率改進成為社會的熱點話題;與此同時，江蘇省淮安市房管局局長邵明提出的經濟適用房“共有產權”備受關注。本文通過對淮安模式的分析，在肯定“共有產權”制度創新意義的同時，提出其推廣過程中可能面臨的難題。

[關鍵詞] 共有產權 經濟適用房 效率優化

一、案例概況

1.淮安模式簡介

所謂共有產權經濟適用房，是指以出讓方式取得經濟適用住房用地，總價格參照普通商品住房執行政府指導價(一般低于同期、同區段普通商品住房銷售價格的5-10%)，購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，購房人和政府各自的出資比例構成共有產權，具有保障性質的政策性住房。

共有產權經濟適用住房，由政府提供政策優惠，限定套型面積，按照合理標準建設，通過政府產權分攤購房人出資負擔，面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障，變經濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單軌制。

具體說來，淮安的共有產權住房制度包括以下幾個方面內容:

(1) 共有產權房的對象

淮安市共有產權房的購房人的收入標準，以總人口20%來劃定最低收入標準，定位人均700元每月(2007年，2009年調整為800元)。由此可見，其主要針對中低收入家庭。

(2) 共有產權房的用地取得、建設及價格構成

共有產權房的用地通過“招拍掛”的方式競價公開出讓;由開發商按照政府標準建設，提倡與商品房混搭建設;價格構成與普通商品房一樣，包括土地出讓金及各種稅費。

(3) 共有產權房的購買及產權分配

根據購房者的收入情況，目前淮安實行政府與家庭按3:7或5:5的比例出資從市場上購買共有產權房;同時，政府按出資份額享有相應產權，并在權證上進行登記。政府將自己產權部分的占用權和使用權無償讓渡給購房者，保留退出時的收益權和處置權。

(4) 共有產權房的準入機制

淮安的共有產權房準入采用申報和三級審核制，及購房者先向街道申請購房，又接到審核公示后提交區住房保障部門、市住房保障部門審核并公示。

在審批過程中，放棄全國普遍采用的“輪候制”，采用逐級提高的“門檻制”，及先滿足特殊困難群體，再以情況逐步放寬。

2.淮安模式試點現狀

自2007年淮安市出臺《淮安市市區保障性住房建設供應管理辦法》以來，在試點的兩年間，將申購條件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月，家庭人均住房建筑面積低于16平方米，調整為2009年人均月收入800元/月。

2010年，申購條件進一步放寬為家庭人均月收入1000-1200元/月，已建成交付房源60套，在建房源1600套，將動工房源250套，半年內開工房源3900套。

二、淮安模式的創新特點及現實意義

1.共有產權房與現行經濟適用房的比較

共有產權房和經濟適用房的本質都含有保障性和商品性的雙重屬性，但二者有有著很大的區別，與現行的經濟適用房相比，共有產權住房的創新主要體現在以下幾個方面:

(1) 改變了土地取得方式。土地取得方式從行政劃撥改變為“招拍掛”公開競價;

(2)改變了房屋建設方式。房屋建設有政府組織建設、政府購買方式轉變為以市場的方式組織開發商建設，政府僅在建筑面積等方面作出要求和限制;

(3) 改變了房屋價格組成。房屋的定價又不完全向完全轉化，與普通商品房一樣，將土地出讓金、稅費計入成本;

(4) 改變了房源供應方式。房源的供應由集中建設經濟適用房逐步轉變為與商品房類似的分散建設;

(5) 改變了政府補貼方式。政府的補貼方式更為靈活，由單一的免除土地出讓金并且稅費減半轉變為可根據購房者情況選擇的不同出資比例;由“磚頭補貼”轉變為“人頭補貼”，由財稅補貼轉為貨幣補貼;

(6) 改變了房屋交易方式。房屋退出時的交易方式由購房者單方面決策轉變為政府以共有產權人的身份參與決策，分享處置權和收益權。

綜上所述，共有產權房與經濟適用房相比的創新實質，就是“堅持共有財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立‘政府與個人按份共有產權的經濟適用房制度’”，實現將政府財政性支出轉化為兼顧公平的投資，在保持經濟適用房保障性的同時降低“計劃”對其商品性帶來的扭曲。

2.淮安共有產權住房創新的現實意義

(1) 有利于壓縮套利者牟利空間，以退出機制反制“入口”機制。

經濟適用房的牟利空間遠遠大于普通商品房和共有產權住房。共有產權房由于將政府隱性的產權顯性化，從退出入手，壓縮了套利者的利潤空間。加上共有產權住房的審批機制更加嚴格，在成本和收益的權衡比較之下，一部分套利者退出。

這一點在淮安是的試點運行中也有所證實。淮安市房管局局長邵明表示，在共有產權住房正式向非拆遷安置戶開放后，申購者的數量明顯下降，甚至出現了“房等人”的局面。

另外，若購房者相依明顯低于市價的價格將房產轉手給利益相關人后牟利，由于政府是房產的共同共有人，依照物權法的規定，共有財產轉讓時，共同共有人有優先購買權。因此，可以杜絕這種行為。

(2) 有利于減少逆向選擇和道德風險。

在現行的經濟適用房體制中，由于政府與申購者之間總是存在著信息的不對稱性，逆向選擇嚴重，不乏有“裝窮者”住進經濟適用房，而真正的補貼對象卻沒有能力獲得補貼。共有產權房仍然存在著逆向選擇的風險，但由于政府擁有住房的部分產權，當發現“裝窮者”時，政府可立即向其收取市場租金甚至懲罰性租金。另外，對購房者的道德風險，如掠奪性的使用、不加以必要維護等，可在共有產權住房政策中規定不管購房人所占產權比例為多少，維護費用全部由購房者承擔，這與購房著享受全部的使用權是權責對應的。

(3) 有利于減少尋租。

經濟適用房對于房地產市場不可忽視的一個影響是造成了住房價格的雙軌制:

①商品房建設用地需繳納土地出讓金，通常占住房價格的20%，而經濟適用房建設用地行政劃撥，并有一系列稅費的減免;

②政府嚴格限制開發商開發經濟適用房的利潤不超過3%。

以上兩點造成了在一個市場上同時存在高價的商品房和只相當于其價格50%-60%的經濟適用房。這種價格的落差必然吸引一部分人通過各種關系，購買經濟適用房再轉租或轉賣以從中牟利，即出現經濟學上的尋租現象。

所謂尋租，是指如果讓政府行政干預資源分配，那么權力就一定會在市場上尋求自己的價格;也就是說，如果體制內能以大大低于市場交易的成本獲得資源，那么必定會有人愿意通過賄賂來獲得資源。

要解決尋租問題，光靠提倡大政府、堅強政府管制是不能達到目的的，而應該真正從源頭根治，即加快政府職能的轉變，推進市場化變革，讓政府全力退出資源分配領域。共有產權房以近似市場的方式運作，讓保障性住房根據市場機制形成價格，再通過政府參與購買減輕購房者壓力，而后一個過程，其實就是一個“二次分配”的過程。雖然，政府在由誰獲得購房權的問題上還是存在尋租的可能性，但由于價格差距的微小(僅5%-10%)，這種可能性已被大大減小。

(4) 有利于提高社保資源使用效率

經濟適用房確切的說是一種準公共產品，其提供方式按高低共分為三個層次:第一層為政府直接組織建設供應;第二層為以政府采購方式定點專供;第三層為直接向收益人提供貨幣補貼。在住房保障體系中，也就體現為從“磚頭補貼”到“人頭補貼”的過度。在姚玲珍的《中國公共住房政策模式研究》等文獻中已經論述了我國現階段經濟適用房政策實行“人頭補貼”轉變的可行性，而從西方經濟學的斯勒茨基分解來分析共有產權住房(作為一種“人頭補貼”)相對于現行經濟適用房(作為一種“磚頭補貼”)更加有效率，即消耗同樣的社保資源能達到更高的效用水平。

如上圖所示，以X軸表示住房的消費量，Y軸表示除住房外的其他商品的消費量。AB為購房者的預算約束線，U為購房者的無差異曲線。政府提供任何住房保障措施以前，購房者的消費組合為a點，效用為U1 。假設政府采用現行的經濟適用房對購房者進行補貼，相當于降低了住房的價格，購房者的預算約束線變為AC，與更高的無差異曲線U2相切，消費組合移至b點。若此時，我們在保證購房者還能消費b點的組合而換用“共有產權”的方式補貼的話，相當于將預算約束線向外平移至DE，能與更高的無差異曲線U3相切，購房者消費組合移至c點。

(5) 有利于社保資源的積累和實現經適房“內循環”體系

現行的經濟適用房用地行政劃撥，意味著地方財政失去了很大一塊收入來源;另外，經濟適用房滿足規定年限后便可由購房者決定上市交易，退出住房保障體系。這兩方面的原因加重了財政提供經濟適用房的壓力，打擊政府提供經濟適用房的積極性，造成住房保障政策的不連續性。

相比較而言，共有產權住房充分考慮了房地產的長期有效性和貧困的流動性之間的矛盾，在退出機制中為政府保留了回購的選擇權。這樣，政府就有可能通過政策的引導，鼓勵富裕起來的家庭回售共有產權房，使其又流回住房保障系統，形成一個可循環利用的回路，緩解財政資金不斷增加保障性住房的壓力，使社保資源能夠不斷累積，以為居民提供更廣泛的保障。

三、總結及淮安模式的推廣建議

首先，應加大試點的廣泛性。淮安作為一個地級市，其代表性有一定的局限。我國地域廣闊，各個地方經濟、社會環境差異較大，住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、廣州、深圳四大城市，不僅住房問題最為嚴峻，且房價日益飆升，這對淮安模式中資金來源必是一個挑戰。因此，應將淮安模式在全國不同規模的城鎮開展有區別的試點工作，以不斷探索最適合的方式。

其次，應逐步調整保障對象。在淮安模式的試運行中，保障對象基本還是中低收入家庭，由于共有產權保障方式靈活機動，推廣中可根據各地情況適當擴大其對象范圍。尤其可以考慮在一線城市中將“共有產權”住房保障的對象擴大至“上夾心層”，主要是剛出校門無法買房的大學生。

再次，“共有產權”雖能在很大程度上提高經濟適用房的效率，緩和住房問題，但它畢竟是一種社會保障手段，不能從根本上解決住房矛盾。因此，在探索和推廣“共有產權“住房保障體系的同時，還應不斷完善我國住房立法，改善房地產市場供求狀況。

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