商業銀行個人住房信貸風險成因探析

摘要：隨著我國國民經濟的發展，居民的住房需求得到了快速增長。居民住房需求的快速增長帶動了商業銀行個人住房貸款業務的迅猛發展。使得個人住房貸款占商業銀行貸款業務的比重快速上升。個人住房貸款作為一項中長期貸款品種，由于貸款周期長、客戶群體分散度高、信息不對稱更加嚴重，因而在住房金融市場中同樣存在其它金融市場中固有的風險并且更加突出。加之我國房地產市場起步較晚、各種法律制度還不健全、加上商業銀行迫于市場競爭壓力的不規范運作，使個人住房貸款的風險日益顯現。在這一背景下，力求揭示個人住房貸款風險的形成機制，防微杜漸，從根源上避免個人住房信貸風險的產生。

關鍵詞：商業銀行；個人住房信貸；風險

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2010)11-0176-02

個人住房信貸一般采用住房抵押的方式，因此被認為是安全系數較高的信貸業務。但是，由于個人住房信貸存在著專業性與區域性的特點，使得住房信貸的風險具有長期的累積性，一旦發生質變，必將引發大規模的金融風暴，產生嚴重的經濟動蕩。因此，要想避免個人住房信貸風險的產生與積累，防微杜漸，就必須努力探尋個人住房貸款風險的形成原因，從根源上加強商業銀行個人住房信貸業務風險的防范。

1 個人住房貸款市場信息不對稱

在商業銀行個人住房抵押貸款活動中，所有影響未來貸款收益的分析、判斷和估計的資料，都是信息。根據借貸雙方所獲得的市場信息的差異，可將信息分為對稱信息和不對稱信息。對稱信息是指借貸雙方掌握著相同程度的市場信息。不對稱信息是指借貸雙方所獲得的市場信息存在某種程度的差異，即借款人擁有私人信息，而商業銀行信息一般都是對外公開的。不對稱信息主要表現在兩方面：宏觀方面，銀行無法對國家宏觀經濟狀況的改變，國家貨幣政策的變化，房地產政策的調整，房地產周期的波動，社會政治因素的變動以及自然災害等不可抗拒因素的產生做出準確的預測，從而導致銀行不能對個人還貸能力、抵押物的價值和抵押物的變現能力做出的準確的判斷。微觀方面，主要表現為銀行在對個人住房抵押貸款的申請過程中，無法根據貸款申請者所提供的信息(收入、職業、擔保等)，對貸款申請者的資信做出準確的判斷，只能根據社會的平均資信度制定貸款條件，使得在發放貸款時，使市場中一些資信好的貸款者因需要付出相對較高的成本而退出信貸市場，而一些信用差的借款者因付出的成本相對較低而愿意借款。由于商業銀行與個人在貸款之前的信息不對稱或在貸款之后的信息不對稱，造成有的借款人在貸款到期時，不能或不愿意償還貸款，增加了商業銀行對個人貸款的信用風險。個人信貸市場上的不對稱信息是個人住房抵押貸款風險產生的主要原因。

2 社會信用制度不健全

住房抵押貸款是一種投入資金大、期限長以致于風險相對較高的信貸業務。對于銀行來說，掌握借款人的信用狀況，是防范風險的關鍵。在那些個人住房貸款市場成熟并且規范的國家都有一整套完備的個人信用報告體系。如在美國，貸款人通常依靠商業性信用報告機構來完成信用調查工作，這些機構專門負責收集、保存和出售申請人的信用資料。而且所有的信用報告機構都簽署了可以相互利用各自資料庫的協議，因而遷居到別處的申請人的信用資料立即就能被新居地的信用發放機構獲取。成熟完備的信用報告行業，不僅提高了貸款人把握貸款申請人信用情況的準確性，還節省了貸款人對貸款申請人信用的調查時間，大大提高了貸款的審批和發放效率。但在我國，個人財產申報制度還沒有建立，儲蓄實名制剛開展不久，個人信用制度基本上還是一片空白。有關個人的社會信息資源極為分散，個人的現金收入、支出，個人的債權、債務等信息都沒有系統的數據資料，缺乏個人資信評估的基本標準和基礎數據，無法形成統一完備的個人信用檔案，對個人的信用評估就無從下手。雖然由中國人民銀行牽頭建設的個人征信系統己經投入運行，能對商業銀行規避借款人信用風險起到一定的積極作用，但由于該系統信息量小，商業銀行和社會的參與度不高，因而使用效率低下，作用非常有限。

而且，由于各商業銀行間出于競爭等因素的考慮，相互間對儲戶的情況不交流，這就造成了兩種情況：一是銀行與客戶之間的信息不對稱。客戶在申請貸款的時候對各商業銀行的資產、負債、利率的高低等情況了如指掌，可以多方選擇，而銀行方面卻恰恰相反，他們缺少儲戶真實的收入證據以及以往信用的記錄，只有客戶申請書上標稱的收入情況以及用來貸款的抵押證明，基本上可以說是“兩眼摸黑”，至于客戶在申請后收入能否保障，如果違約應受到怎樣的懲罰等問題，行為的能力就非常有限了。二是銀行與銀行之間的信息不對稱，也就是銀行與銀行之間的信息不透明，各銀行之間沒有專屬的網絡相互溝通，這樣，一個客戶可以在A銀行拖欠一堆債務再到B銀行繼續貸款，從而使得兩家銀行都蒙受損失。

3 住房產業政策長期目標的短期化

住房產業之所以對經濟有較強的拉動作用，在于住房消費是居民的大額消費，投資乘數大。個人住房消費水平本質上取決于國民經濟發展狀況和國民收入增長狀況，而不是不是取決于金融的社會資金配置能力。通過促進住房消費帶動國民經濟的增長，在中國應是一個長期的過程。目前我國的實際情況是：一方面，與個人消費能力嚴重脫節的高房價，使相當一部分商品房有行無市；另一方面，這種供需不平衡被片面的理解為個人住房有效需求不足，希望銀行多貸款給個人，依靠擴張性的貨幣政策來擴大住房需求，希望短期內提高中國居民的住房需求，而不考慮個人的收入狀況、未來的償還能力，片面希望銀行給與個人高額住房貸款。這些都不可避免的增加了銀行住房信貸業務的風險，不利于個人住房信貸的健康發展。

4 房地產市場不規范

目前，我國個人住房信貸市場還處于起步和發展階段，發育極不成熟，市場準人和市場競爭規則尚不健全，同業之間的惡性競爭助長了該市場的混亂和無序。

以一個完整的房地產行業周期來進行分析，在其起步階段，由于個人住房貸款業務剛剛開辦，商業銀行辦理個人住房貸款業務的信貸人員尚未熟練掌握業務，操作流程也不規范，從而使商業銀行面臨內部因素造成的操作風險。同時，由于個人住房貸款業務信用風險一般在貸款持續期(20年-30年)的前半個周期結束時(即10年-15年)才顯露出來，房地產行業起步階段的信用風險并不太明顯；進入快速發展階段后，商業銀行個人住房貸款業務內部操作流程日益規范，但由于此時房地產行業處于快速上升的過程，眾多房地產開發商急于擴大規模，開始出現以個人住房貸款形式騙取商業銀行資金的現象。而房地產市場的繁榮景象也會使商業銀行的信貸人員疏于貸后檢查，由此引發外部欺詐導致的操作風險和流程執行不嚴格造成的操作風險；經過快速發展之后，房地產市場進入震蕩整理階段。在這一階段，政府出于整個市場健康發展的考慮，往往會出臺一些調控措施，或者是禁止限制期房轉讓的政策、或者是提高二套房貸首付比例的政策等等。在此情況下，商業銀行個人住房貸款業務就會面臨政策風險。而相關政策的出臺也會使得房價上漲速度減緩，甚至會出現小幅的下滑。此時，房地產行業的租金收益和投資收益低于預期，很多投資(機)者開始出現信用風險。在政府相關政策的調控下，房地產行業進入平穩發展階段，此時，商業銀行個人住房貸款業務面臨的風險較小。如果政府調控不成功，房地產行業極有可能進入衰退階段。房地產行業的下滑使得抵押房屋的價值急劇縮水，很多借款人紛紛選擇違約。因為，對借款人而言，當房屋的市場價值下降到低于其在銀行的抵押價值時，選擇違約是最有利的。此時，房地產的市場風險就轉化成了借款人的信用風險。

5 外部法律制度和銀行內部管理制度不健全

個人住房貸款業務的法律法規不健全，難以保障該項業務有一個安全的法律環境，給一些蓄意破壞此項業務健康秩序的人以可乘之機。目前我國個人住房貸款業務面臨較大法律風險，在我國正努力建立法制經濟和法制社會的今天，法律法規的不健全，必然危害與之相關的經濟活動，個人住房貸款業務也不例外。

同時，個人住房貸款業務內控制度的不完善，也給個人住房貸款業務帶來了風險。目前，商業銀行對個人住房貸款業務是一邊開拓，一邊摸索業務管理模式，要建立和完善與市場發展相適應的個人住房信貸業務的內控制度還需要一個漫長的過程。即使有了完善的內控制度也還要人去實施執行，對內控制度的熟悉掌握和靈活運用也有一個過程。執行走樣，有章不循，違章不糾等這些來自于貸款銀行內部的風險因素也是個人住房貸款業務風險產生的不可忽視的重要原因。在商業銀行內部，一邊是個人住房貸款業務在快速發展，而另一邊是業務管理和業務人員素質難以跟上，管理與發展的矛盾短期內難以克服，使業務操作風險更加明顯。