發展農民住房貸款的基本經驗和對策建議

新農村建設是一項系統工程，而改善農民住房條件是新農村建設的重要內容。在目前部分農民的財富積累尚未達到自建住房的情況下，金融部門的住房貸款支持就顯得尤為必要，據筆者在肥城市的調查，農村信用社是當前農民住房信貸市場上的主要供給者，當地一系列相關金融產品和金融服務的創新，對農民住房條件的改善發揮了至關重要的作用，但同時又面臨許多困難和問題，限制了該項業務的穩定健康發展。

一、肥城市農民住房貸款的基本經驗

山東省肥城市農村信用社自2009年6月開始著手開拓農民住房貸款市場，一年多來，累計發放農民住房貸款432筆，金額3607萬元，累計到期貸款80筆，到期回收率達到100%。目前，該項貸款余額達到2677萬元，其中，農村社區公寓貸款2042萬元，城鄉結合部農村住房小區建設貸款635萬元。

概括起來看，肥城市農村信用社開發農民住房貸款市場的基本經驗主要有:一是制定詳細的操作規程，對貸款對象、申貸條件、申辦程序和貸款方式、期限、利率等內容做了明確規定。農民住房貸款包括自建房貸款(含危房改造貸款)、村民公寓貸款、商品房貸款和二手房貸款四種類型;貸款對象為業務往來密切、經營狀況和信用記錄良好、有住房需求的文明信用農戶;貸款期限最長不超過10年，一般為3-5年;貸款額度不超過建房或購房總價款的60%。二是堅持“單獨評級授信、專款專用、靈活借還”原則;可采取抵押、質押和保證擔保方式;由村民理事會統一組織，農信社“一站式”辦公，集中辦理各種貸款手續。三是嚴格控制信貸風險。購房戶必須擁有首付總價款的40%(含)以上，并將自有資金存入在信用社開立的個人結算賬戶，剩余資金可在信用社貸款;貸款一律轉入借款人在信用社開立的個人結算賬戶，確保專款專用。房地產開發商作為保證人，向信用社提交貸款額的20%作為保證金。農村信用社對農民住房貸款實施全方位、動態跟蹤管理。

二、農民住房貸款市場開發的限制因素

盡管農村住房貸款是個潛力巨大的市場，但肥城市農村信用社在市場開發過程中也遇到了一些制度和技術性障礙。主要表現在五個方面:

一是農村住房作為抵押物缺乏法律法規支持。目前的《擔保法》、《土地管理法》和《物權法》都不支持農民宅基地成為有效抵押品，肥城市農村信用社在實踐過程中不得不采取了資金專戶儲存和房地產開發商擔保的補救措施。二是房產交易變現難。農村房產產權流轉制度不完善，一、二級市場發展滯后，沒有資產評估機構，導致農村房產交易變現困難多、費用高、時間長。這一問題，在肥城縣級城市表現得尤為突出。三是缺乏必要的風險分擔和補償機制。農民住房貸款業務屬于高風險業務，但出于減輕農民建房負擔的考慮，農村信用社并沒有要求農民為此業務辦理保險;而且，地方政府對農村住房貸款財政補貼問題也始終沒能破題。四是貸款成本高、期限短。目前，肥城市農民住房貸款利率一般上浮70-80%，年利率平均為8.64%，比城市高4.61個百分點;而且，農民住房貸款首付比例也比城市住房貸款高10個百分點;為期5年的還款期限遠不能和城市相比。這無形之中加大了農民的還貸壓力。五是農村金融競爭不夠充分。在肥城市只有農村信用社在從事農戶住房貸款業務，其他金融機構均未參與其中。壟斷的市場格局，難以提升服務質量等。

三、發展農民住房貸款的對策建議

首先，要盡快完善農村住房相關法律和制度建設，明確界定以農村宅基地及其地上房產進行貸款抵押的法律效力，為農村房產實現抵押、實施金融創新奠定法律基礎。

其次，需要政府職能部門盡快建立農村產權交易，培育土地使用、房產等農村產權的一、二級流轉市場，完善農村土地等產權流轉制度，明確農民產權交易的法律依據，促進其正常流通，為農村房產自由流轉排除阻力，使金融機構能及時有效處置貸款抵押物，確保第二還款來源的可行性。

第三，要對農民住房建設在村鎮規劃、土地選用、手續審批等方面給予政策支持，以較低的費用、較短的時間、較好的服務惠及廣大農戶;對農民住房貸款實施低利率、低稅率和財政補貼，提高金融機構發放貸款的積極性。

第四，要根據農民信用、還款來源等因素，參照城市居民住房按揭貸款規定，適當降低自有資金比例，合理確定貸款期限，減輕農民的還貸壓力。

第五，要完善農民建房資金供給體系。探索建立農村住房公積金制度，拓寬農民建房融資渠道;引導農業銀行等涉農金融機構發放農民住房貸款，鼓勵社會力量組建村鎮銀行和小額信貸組織，并引導其涉足農民住房貸款業務。

(責任編輯 劉西順)