房貸壓力測試加碼:房價跌50%誰先倒下?

從房價下跌10%、20%到30%，再到50%，2010年以來監管層步步加碼了房貸壓力測試。

這是一場表面上關乎中國地產泡沫有多深的行動，但實際結果或將助力宏觀決策明朗化:如果銀行在層層加碼的壓力面前輕松過關，投鼠忌器的宏調政策或將更加決絕。

8月20日，記者從商業銀行獲悉，多家上市商業銀行已按照監管部門要求，完成新一輪房貸壓力測試，即考慮房價下跌50%情形下，商業銀行貸款質量如何。

這些最新房貸壓力測試結果顯示，若房價下跌50%，民生銀行個人住房貸款、房地產開發貸不良率水平將分別上升1.2個百分點、2.1個百分點;而招行情形也大體相似，即房價下挫50%，住房按揭貸款和房地產開發貸不良率將上升1~2個百分點。

2009年一輪房價上漲潮中沖在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盤的商業銀行情況并不樂觀。一位接近中國銀行的人士透露，該行房貸壓力測試結果顯示，若房價下跌50%，該行個人住房貸款將上升兩個百分點;而房地產開發貸則要上升4個百分點。

同時，房價上漲過快地區，諸如京、滬、深、渝、杭等城市，商業銀行分支機構則面臨更大壓力，中行北京分行壓力測試結果顯示，若房價下跌50%，該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

在此之前，首家公布最近房貸壓力測試結果的交通銀行情形亦大致如此，即房價下跌50%，交行對公貸款和對私貸款不良率將分別會上升1.6和1.2個百分點。

但更多的銀行業人士認為，房貸壓力測試更像是一場“狼來了”的游戲，人們只看到房貸壓力測試的步步升級，卻未見到房價有任何下挫的明顯跡象。

2.27萬億的增量陷阱

實際上，各家銀行已按照監管層要求進行了壓力測試。

前期壓力測試結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

“房價下跌50%并非沒有可能”，8月20日，一位股份制銀行高層坦言，“以北京為例，房價下跌50%，也就相當于房價重新回到2009年一季度時的水平，若宏觀經濟大轉向，出現二次探底，在目前調控政策力度步步趨緊之下，出現50%的下跌完全是有可能的，監管部門并不是空穴來風”。

房價果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房價上漲潮中沖鋒陷陣的一批大小銀行，而在2009年個貸競賽中，不乏中行、招行、民生等身影。

據央行統計數據顯示，2009年全年，我國個人住房貸款新增將近1.4萬億，相當于去年1.8萬億全部新增個人消費貸款的75%;這一數字也是2008年的5倍和2007年的2倍;再加上2010年上半年新增的8703億，個人住房貸款過去一年半中新增量達到2.27萬億。

“2009年很多人首付比例也就一到兩成，房價下跌50%，大量棄供是可以想象的，2.2萬億新增住房貸款敞口就會很大。”上述股份制銀行高層表示。

2009年，2.2萬億個人住房貸款競賽中，原先房貸龍頭建行被工行、中行全面超越，而招行、民生均不甘人后。

2009年年報顯示，截至2009年年末，工行和中行個人住房貸分別新增2768億和2567億元，超過建行2493億的新增量。

一位大行零售部人士介紹說，2009年下半年，建行由于拒絕向房地產中介“返點”，而遭二手房中介全面封殺，因而基本退出了二手房市場，以北京為例，中行2009年以咄咄逼人之勢，拿下了北京二手房市場房貸老大的寶座。

建行的相對謹慎，或為其贏得這場地產調控持久戰埋下堅實基礎。

“由于一定程度預判性，建行的情況很樂觀。”據接近建行的人士介紹，早在監管層明確要求之前，該行就已測試過60%房價跌幅下的貸款違約率變化情況。

建行房貸壓力測試結果顯示，若房價跌幅超63%時，該行違約率會明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。

不過，2009年2萬億增量備受考驗，但大型國有銀行由于其體量較大，且2009年前的存量貸款占比較高，風險系數要稍低。

上述股份制銀行人士分析，對于大行來說，房價下跌50%，對2009年前發生的信貸基本影響不大，“經過近3年的還本付息，再加上利率變化所導致的提前還貸，2007~2009年間發生的個人住房貸款實際上風險敞口并不大”。

高位接盤者的“套”

與此同時，一些商業銀行大力搶占二手房市場的策略，卻暗藏巨大風險。

“風險最不可控的便是二手房市場”，一位股份制銀行風險管理部人士分析，“2009年房價上漲潮中，出現了大量假首付、假按揭，甚至房地產中介伙同客戶一起造假;若房價下跌50%，這部分違約情況不可估量”。

與大行相比，股份制銀行的競爭則更為激烈，此前數據顯示，招行、民生、浦發、中信幾大股份制銀行，2009年個貸新增量分別達到1380億、650億、481億、406億。

進入2010年，在房地產調控日趨收緊之時，股份制銀行中仍不乏高位接盤者，其中渤海銀行就曾因違規發放房貸遭到監管層警告。

最新公布的2010年半年報顯示，2010年上半年，中信銀行個人住房按揭貸款達1357.54億元人民幣，比上年末增長30.96%;這一增幅超過了同期招商、民生11.40%和6.51%的水準。

不過，已公布中報的各家銀行數據顯示，個人住房貸款不良水平仍然相當樂觀。以中信、招行為例，2010年上半年，中信銀行住房按揭貸款不良貸款率0.13%，比上年末下降0.04個百分點;而招行個人住房貸款占整體貸款比重下降的同時，不良貸款余額和不良率均比年初有所下降，不良貸款為3.72億元，不良率為0.12%。

“對上市銀行來說，若房價下跌50%，在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2個百分點，影響不小，但與整個資產規模相比，無足輕重。”上述股份制銀行人士表示。

同時，進入2010年，一些股份制銀行亦正試圖對房貸比重過高的零售貸款結構做出調整。

以民生銀行為例，2010年上半年，該行推出醞釀多時的“商貸通”個人經營貸款業務，截至2010年6月30日，該行“商貸通”貸款余額872.68億元，比年初增加424.59億元，較年初增長94.76%。

開發貸好于個貸?

按照監管機構房貸壓力測試要求，商業銀行報送數據除個人住房貸款外，還應包括房地產開發貸款和土地儲備貸款。

一位大行風險管理部人士透露，針對房地產開發貸款和2009年遍地開花的土地儲備貸款，商業銀行被要求預測房價下跌及利率上升情況下，房地產企業還款能力如何，即房價下跌之下，房貸抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。

據上述接近中行的人士介紹，此次中行采用專門信用管理系統做FAIRISSAC，進行壓力測試，涉及部門包括“個金”和風控兩大部門，其中“個金”部門主要負責個人住房貸款壓力測試，而風控部門則負責公司貸款。

據央行公開數據顯示，2009年新增房地產貸款2萬億元，拋卻1.4萬億的個人住房按揭貸款外，房地產開發貸款增量在6000億左右;再加上2010年上半年新增的4423億房地產開發貸款，一年半時間房地產開發貸增量在1萬億左右。

不過，在上述大行風險管理部人士看來，即便房價下跌50%，當以上述1萬億開發貸來說，風險并未如想象中那么大。

“相比個人住房按揭貸款，開發貸在各家銀行年報中的比重均有所下降。”上述大行風險管理部人士分析，“近年來多次房地產調控，使得商業銀行逐漸改變策略，減少中長期貸款，短期流動資金貸款比重漸增，目前，各行開發貸中長期貸款和短期流動資金貸款之比一般是4:6”。

同時，開發貸一般采取的“不斷滾存，借新還舊”的還款模式，也使得開發貸風險系數有所下降。

上述接近中行的人士表示，中行壓力測試，著重關注一些小型開發商的資金鏈情況。“針對2009年拿地、2010年開發的小型地產商發放的貸款，現在處于一個急于回收的過程，如果回收順利的話，這個問題并不是特別大;如果回收比較慢，觀望期比較長的話，確實會有一部分開發貸出現問題。”

不過，這并非全部真相。大量隱于地方融資平臺、土地儲備等名目下涉及房地產的貸款，無法獲得真實的統計數據;而房貸下跌并不能被孤立評估。

一位接近監管層的人士表示，7月底銀監會便要求今后持續開展房地產壓力測試，關注跌幅大的地區并做好跟蹤分析，對房地產關聯度大的三大行業:鋼鐵、水泥、建材等做好分析，也要作壓力測試。

一份建行風險管理部的研究報告顯示，與房地產相關的上下游行業，至少包括建筑業、鋼鐵業以及上游原材料制造、下游原材料制造等10多個行業。而一位銀行業分析師指出，若房價下跌50%，被房地產綁架的中國經濟走勢必然發生逆轉或所謂的二次探底，到時候就不是房地產的問題了。■