樓市拐點(diǎn)十人談

有人說，同行都是冤家，但如果讓任何一個(gè)職業(yè)的全體成員組成一個(gè)槍斃行刑隊(duì)，只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家們會(huì)圍成一個(gè)圓圈。

可嘆的是，人民需要預(yù)言，即使專家們各說各話，聽者自會(huì)各取所需。

今年4月和6月，國務(wù)院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國十條”——《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》和“二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，近期樓市成交量處于難得一見的低迷狀態(tài)。樓市拐點(diǎn)是否來了?業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者各執(zhí)一詞，本文選取國內(nèi)10位房地產(chǎn)界意見領(lǐng)袖和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，對照他們以往樓市預(yù)測的準(zhǔn)確性，希望可以相對客觀地把脈當(dāng)下樓市。

謝國忠:2012泡沫破碎

今年7月，謝國忠在其新書《再危機(jī):泡沫破碎時(shí)，我會(huì)通知你》的發(fā)布會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，從目前的房價(jià)收入比、房租回報(bào)率等方面來看，國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場確實(shí)存在泡沫，而這些泡沫將因?yàn)槌惺懿蛔⊥泬毫Φ脑黾佣频簦瑫r(shí)間點(diǎn)可能就出現(xiàn)在2012年。他還說:“上海的平均房價(jià)約為每平方米2.6萬元，相當(dāng)于人均月收入的7~8倍;而日本東京的房價(jià)最高時(shí)，這兩者比例是在4倍左右。從房租回報(bào)率來看年租金為房屋總價(jià)的6%至7%是正常的，但目前國內(nèi)很多城市都達(dá)不到這樣的水平。”謝國忠是中國經(jīng)濟(jì)的唱衰者，尤其對股市和樓市毫不留情。他2008年12月表示“股市回升需3年，樓市冬天更漫長”，想不到2009年3月樓市就回暖了，一路飆升至今年4月的調(diào)控政策才有所收斂。

預(yù)測靠譜指數(shù):50%

郎咸平:火山隨時(shí)爆發(fā)

今年5月，郎咸平在《新帝國主義在中國2》中指出，樓市可以比作一座火山、一座隨時(shí)爆發(fā)的火山。當(dāng)前的所謂房產(chǎn)稅等政策，不能從根本上解決高房價(jià)問題。如果把它堵住的話更糟糕，因?yàn)閹r漿沒有消失，一定從地殼最薄弱環(huán)節(jié)爆發(fā)。也許未來房價(jià)或?qū)⑾碌嬲龑?shí)現(xiàn)居者有其屋，僅靠現(xiàn)在這些政策仍然不夠。目前破解房價(jià)高企有三條路徑:一是抑制投機(jī)性資金流入，二是增加保障性住房，三是調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能標(biāo)本兼治使樓市降溫。

2008年中，郎咸平曾指出:中國樓市的環(huán)境很復(fù)雜，不存在所謂的拐點(diǎn)問題。像美國就有拐點(diǎn)。利率一提高，全美國的房價(jià)都在下跌，利率一下降，全美國的房價(jià)都在上升，因?yàn)樗且辉w系，沒有過熱與過冷。中國不一樣，過熱與過冷同時(shí)并存。

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

王石:不自律，必自斃

今年3月，在“2009復(fù)旦大學(xué)EMBA年會(huì)”上，王石表示房價(jià)的上漲讓他感到驚訝，并認(rèn)為已經(jīng)產(chǎn)生泡沫了。他預(yù)測這個(gè)泡沫2010年終將破裂，而萬科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。作為全國開發(fā)商的老大，王總在市場最瘋狂的時(shí)候，對大局的判斷仍十分冷靜，頭腦之清醒在當(dāng)時(shí)無人出其右。

作為國內(nèi)領(lǐng)軍開發(fā)企業(yè)萬科地產(chǎn)的“老大”，王石的言談極為謹(jǐn)慎，但其“逆向思維”卻每每言中，最有名的莫過于2008年1月就“先知”般拋出的“拐點(diǎn)”論。今年2月，王石表示中國未來三年的房價(jià)是繼續(xù)往高走，但是一定要控制。2010年一季度，樓市進(jìn)入瘋狂狀態(tài)，王石表示了對房地產(chǎn)泡沫化無所顧忌的擔(dān)心，并預(yù)測說:“我相信政府抑制房價(jià)上升的決心和能力。如果房價(jià)繼續(xù)瘋漲，民怨變成民怒，那就不是地產(chǎn)泡沫破裂那么簡單了。不自律，必自斃。”

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

任志強(qiáng):大家“從”了吧

多年來一直唱漲的任志強(qiáng)，今年“新政”后，這位華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長終于在今年7月首次呼吁開發(fā)商“降點(diǎn)價(jià)”。他說降價(jià)是為避免政府出手更加嚴(yán)厲的政策。開發(fā)商如果繼續(xù)不“從”，很可能被繼續(xù)出臺(tái)的政策打壓。

2008年4月，任志強(qiáng)在博鰲論壇很有信心地拋出新理論:政策有拐點(diǎn)，房價(jià)無拐點(diǎn)。他說，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，拐點(diǎn)是三角形，要么直線向下、要么直線向上，通常不會(huì)看著一段曲線來說拐點(diǎn)。從2008年到現(xiàn)在，抑制房價(jià)過快上漲的政策出了不少，但是房價(jià)還是往上漲，“任大炮”似乎和章魚保羅差不多。

預(yù)測靠譜指數(shù):90%

潘石屹:價(jià)格會(huì)下跌兩成

今年5月，SOHO中國董事長潘石屹預(yù)言:“在這輪政府密集出臺(tái)政策的調(diào)控下，住房價(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%~20%，住房的價(jià)格回到2009年初的水平。”

作為國內(nèi)最活躍、最具有鮮明個(gè)性的地產(chǎn)商，潘石屹成功地利用其個(gè)人博客和微博推廣SOHO品牌，只一家網(wǎng)站的瀏覽量就達(dá)數(shù)千萬。2008年9月，市場形勢進(jìn)一步冷淡，老潘與任志強(qiáng)一起在《鏘鏘三人行》做節(jié)目時(shí)，承認(rèn)“住宅開發(fā)商在絕望中哭聲一片”，成為當(dāng)年對市場最慘烈的描述。如果不是后來政府出手救市，或許老潘的“百日劇變”真的會(huì)發(fā)生，只不過日期稍微延遲。縱觀潘總這幾年對樓市的預(yù)測，發(fā)現(xiàn)他口風(fēng)常變，這可能與其主要只在北京開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)，而他反應(yīng)迅速、犀利調(diào)侃的言辭仍是地產(chǎn)圈的一大亮點(diǎn)。

預(yù)測靠譜指數(shù):60%

金巖石:2017有一劫

今年7月，國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示:“對于房價(jià)增幅環(huán)比下降，我覺得大家不必過于樂觀，樓市5年內(nèi)會(huì)翻番是毫無疑問的。我覺得下半年樓市調(diào)控政策，基本上不會(huì)再出新招了，該出的牌基本上出盡了。房價(jià)也會(huì)在信貸調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)上漲的時(shí)間。”

而在今年“國十一條”出臺(tái)前，金巖石表示目前的中國樓市處于日本1965~1980年間，擔(dān)心暴漲多于暴跌，他預(yù)計(jì)中國樓市的拐點(diǎn)或在2017年與2025年出現(xiàn)。“如果政策得當(dāng)，我們讓房價(jià)平穩(wěn)上漲，有可能躲過2017年這一劫，但是躲過這個(gè)劫，也躲不過2025年這一劫，那就是中國城市化的結(jié)束。”金巖石的這一預(yù)測尚待時(shí)間來證明。

預(yù)測靠譜指數(shù):70%

樊綱:房價(jià)一定向下

國民經(jīng)濟(jì)研究所所長、前央行貨幣政策委員樊綱今年7月表示，本輪樓市調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果，調(diào)控遠(yuǎn)沒有到位，但房價(jià)一定會(huì)向下有所調(diào)整。“之前漲得多的樓盤跌得肯定多，擁有較大可開發(fā)土地資源的區(qū)域樓盤跌得也會(huì)多。相反，市中心區(qū)域的二手老房子，跌幅則會(huì)有限。”

樊綱很少做預(yù)測，說話四平八穩(wěn)。他2009年2月指出中國經(jīng)濟(jì)與中國樓市的拐點(diǎn)都發(fā)生在2007年第四季度，“樓市當(dāng)時(shí)過熱，由于我們提前采取了措施，做了一些調(diào)整工作，沒有形成大的泡沫。我希望房地產(chǎn)業(yè)成為長期的支柱產(chǎn)業(yè)，為中國的經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)”。如今，房地產(chǎn)業(yè)的確成了中國經(jīng)濟(jì)的支柱之一，但泡沫有多大就難說了。

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

鐘偉:黃金十年已是往事

在今年1月的城市·觀點(diǎn)論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出商品房價(jià)格的拐點(diǎn)在第二季度結(jié)束和第三季度開始之間出現(xiàn)。而在今年8月的海南博鰲房地產(chǎn)論壇上，鐘偉對半年前的“拐點(diǎn)論”絲毫不提，只是表示房地產(chǎn)市場走勢短期將是價(jià)穩(wěn)量升，成交量在今年四季度可能會(huì)有回暖，而從長期來看將是量穩(wěn)價(jià)升。他表示，房地產(chǎn)作為領(lǐng)先型行業(yè)發(fā)展的高速增長階段已經(jīng)結(jié)束，今后房產(chǎn)企業(yè)必須走質(zhì)量型增長的發(fā)展道路。

事實(shí)上，在鐘偉所說的第二季度結(jié)束和第三季度開始之間，中國的房價(jià)的漲幅的確已經(jīng)得到遏制，且二手房市場成交量比去年同期較低，但這都?xì)w功于今年4月的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。鐘偉的“拐點(diǎn)論”有些歪打正著，而他日前表示中國房地產(chǎn)市場泡沫尚不明顯，言外之意是毫無“拐點(diǎn)”可言。但他又同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的黃金十年已經(jīng)結(jié)束，今后10年的中國房地產(chǎn)市場不再輝煌，這又似乎預(yù)示著中國樓市拐點(diǎn)存在的可能性。

預(yù)測靠譜指數(shù):80%

牛刀:整體下跌尚早

中國房地產(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論員牛刀(陳乾)今年7月在博客里指出:“這一輪房價(jià)整體性下跌還早著呢……現(xiàn)在的房價(jià)調(diào)控面臨一個(gè)艱難的選擇，那就是貨幣政策究竟會(huì)不會(huì)調(diào)整，如果貨幣政策會(huì)調(diào)整，那么，全國房價(jià)整體下跌出現(xiàn)的時(shí)機(jī)是央行宣布加息后的第三個(gè)月。如果，央行不調(diào)整貨幣政策，那么，現(xiàn)有的政策促進(jìn)房價(jià)整體下調(diào)，力度顯然不夠。”

牛刀的樓市預(yù)測如果和打賭沾邊，往往很準(zhǔn)。2007年與經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶對賭深圳房價(jià)還歷歷在目，他今年2月又在博客里叫板房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)，稱如果2010年70個(gè)大中城市的房價(jià)漲幅超過5%，他就再也不談房價(jià);倘若房價(jià)漲幅不足5%，則請任志強(qiáng)“從此閉嘴”。國家統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市今年6月環(huán)比下降0.1%，同比仍上漲11.4%。同比漲幅較大的原因當(dāng)然是去年基數(shù)較低，環(huán)比降幅不大，但卻是調(diào)控以來頭一次出現(xiàn)環(huán)比下降。牛刀此次是否能夠獲勝，還是個(gè)未知數(shù)。

預(yù)測靠譜指數(shù):70%

曹建海:崩盤是必然的

《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》作者、中國社會(huì)科學(xué)院研究生院教授、“地產(chǎn)三劍客”之一的曹建海在今年8月的書友會(huì)上再次表示，目前中國的房價(jià)有降價(jià)的可能，也有降價(jià)的空間。他認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，按照現(xiàn)在開發(fā)商暴利的模式肯定是難以為繼的。他表示，從兩個(gè)方面來判斷，房地產(chǎn)必然會(huì)崩盤:一是目前的空置率;二是房價(jià)下跌50%的壓力測試，預(yù)估最晚到2012年中國房地產(chǎn)必然崩盤，整個(gè)房價(jià)將有40%~50%的回落。

曹建海2009年4月預(yù)測中國的房價(jià)將下跌40%~50%，但是去年的中國樓市卻在全球市場率先回暖且一路走高。他現(xiàn)在預(yù)測，中國所有城鎮(zhèn)的房價(jià)將從2010年的最高點(diǎn)的價(jià)格回落50%以上，而目前的樓市價(jià)格依然堅(jiān)挺。兩年后的崩盤論，似乎更多是在呼應(yīng)電影《2012》，和謝國忠的預(yù)測有異曲同工之處。

預(yù)測靠譜指數(shù):50% ■