不動產估價習俗與禮貌研究

摘要不動產估價中人與人之間的習俗與禮貌，是估價行業“軟”制度的重要表現之一，本文通過對習俗與禮貌的研究，從道德層面提出估價制度中存在的問題。

關鍵詞不動產估價 習俗與禮貌 估價制度

中圖分類號:B822.2文獻標識碼:A

1 傳統習俗與禮貌

1.1 習俗與禮貌的界定

習俗是特定社會文化區域內歷代人們共同遵守的行為模式或規范，是長期形成的風尚、禮節、習慣等的總和。禮貌是指人與人之間和諧相處的意念和行為，是言談舉止對別人尊重與友好的體現。

1.2 習俗與禮貌的聯系與區別

習俗與禮貌是產生于人內化思想的一種行為方式，是經過人們長期的心理活動而演變成的意識形態的一種表象，習俗與禮貌都是文化的具體體現。

兩者的共同點具體表現在:(1)形成方面，兩者都是長期形成的內化思想。習俗與禮貌的形成是一個長期沿襲下來的社會活動的綜合體，是人的心理活動的具體體現形式。(2)相互影響，兩者互相滲透。盡管兩者都受文化意識形態的影響，但是禮貌的具體表現與習俗有很大關系，“入鄉隨俗”是一種典型的禮貌，也表現出對習俗差異的巨大尊重。禮貌則將特定范圍內的人交往的形式慢慢升華后，向習俗滲入，形成一種習俗。

兩者的區別主要體現在:(1)體現的方面存在差異。習俗是人的行為的表現，而禮貌則只表現在人們的交往方面。也就是說，在表現方面來說，習俗的范圍大于禮貌。禮貌體現的只是在雙方社會交往中，為了向對方表示尊重和謙恭的態度。(2)作用的范圍不同。習俗習俗的演變和發展具有明顯的地域性特征，由于受到氣候、環境、生活習慣的因素的影響，不同地區的人的生活方式不同，所遵守的行為準則、規范等都存在差異。而禮貌則不會因地域的差異發生變化。

2 不動產估價的禮貌與習俗

2.1 不動產估價禮貌與習俗的界定

不動產估價習俗，不動產估價中約束主體行為的內在規則，是產生于主體內部的約定俗成的、具有約束力和制約作用的行為規范。不動產估價的禮貌，是指估價主體對相關客體表示尊重、謙恭以及欲求和諧的一種意念，其主體包括估價機構、估價人員和服務對象。行業內習俗與禮貌的聯系表現在兩個方面:

(1)共性表現。習俗與禮貌是行業主體自發形成的一種職業道德、社會公德的具體表現。因此它們具有無形性，通過這只看不見的手來調節市場行為，不受成文的法律、法規所束縛。習俗的形成就是所有產生于無形的習慣集合而成的。禮貌則是社會公共行為應用于職業方面的一種社交表現。

(2)特性表現。對不動產估價禮貌的理解，相較于估價習俗，更側重于表現單個估價主體的品質與素質。而估價禮貌，則側重表現相互之間的品質，即估計人員對委托人的承諾方面。

2.2不動產習俗與禮貌的表現

2.2.1不動產估價習俗

(1)行業內大部分主體都遵從、對執業者行為產生制約。盡管沒有明確的行政、法律制度的具體規定和表現，但是行業內人員普遍認可并且嚴格執行的一項制度。

首先從技術角度分析，我國不動產估價在對具體項目進行評估時，采用國家規定的估價標準和規則，對其經濟價值給出合理的經濟價值評估。但再深究其合理性時，不動產的使用價值、潛在價值并未給出適當的考慮。其次，從估價從業人員執業能力分析，盡管我國法律法規對相關從業人員的資格進行了明確的界定，但是大部分相關從業人員普遍對專業性要求不高，反而對估價資格證的要求甚高。

(2)無形的，沒有成文的法律、法規所束縛。習俗的形成就是所有產生于無形的習慣集合而成的。同樣的，不動產評估的習俗也像“無形的手”，對評估主體的行為制約并無強制性。

從事不動產評估的行業主體，普遍能夠對評估項目、評估對象給予合理、公平、公正的評估。盡管不動產評估法律法規沒有對違反職業道德的行為給予法律制裁，但是大部分估價人員都具有良好的職業操守，并且能積極履行相應的行業責任與社會責任，維護行業形象和社會公眾的利益。

但是，介于這種無形性，很多從業人員沒有很好地遵循職業道德。例如，在估價的實踐中，委托方往往會事先向評估人員提出一個要求的估價結果，很多評估人員也就認定委托方要求的估價結果，實際的估價行為往往變成了一個求證約定的估價結果的行為，即根據委托方要求的估價結果有針對性的選擇案例或者數據提供一份委托方滿意的估價報告，正如業內人士所說的“倒扒皮”。這在觀念上或思想意識上就違背了職業道德標準。

(3)估價習俗受地域性影響，各地不動產估價習俗與具體地區的行為、習俗有關。各國各地基于其傳統文化發展，其不動產估價的習俗自然也隨之不同。從估價程序中，獲取估價業務方面來講，雖然大都采取主動爭取方式，但是根據傳統習俗的不同，中國大部分估價業務的獲取來自“酒桌文化”，這雖然是一種不正之風，但卻是我國現有的一種文化意識形態。相比，在美國，其估價業務的取得是靠“談判桌”方式獲取的，盡管被認為“沒有人情味”、更為冷漠，但是相較我國而言，卻減少了“尋租”現象的產生。

2.2.2 估價禮貌表現形式

估價禮貌的具體內容之一是律己之規。它主要包括對價人員嚴于律己、維護自尊，并且時時守規矩、處處講規矩、事事有規矩。例如，估價人員在執行業務時，應當實事求是，不為他人所左右，也不因個人的好惡、情緒或利益影響分析、推理、判斷的客觀性;估價機構對同行應有“在合作中競爭，在競爭中合作”的執業理念;估價機構應堅決抵制服務對象權利人或其代理人和其他業務權利人的尋租行為等。估價禮貌的具體內容之二是敬人之道。它主要包括估價人員在其面對交往對象時進行交際與應酬的基本技巧。例如，估價人員在與服務對象交際中，認真聽取服務對象的要求;并在維護社會公共利益的前提下，竭誠為服務對象服務。

3 我國不動產估價習俗與禮貌現狀分析

3.1 存在某些不良的習俗，會在某種程度上左右估價師的估價行為

不動產估價的習俗是一種主觀性的主體活動，產生于長期估價習慣，是估價行業中被大部分人所接受的習慣，因此，其主觀性必然會導致一些非理性的估價行為。在不動產估價行業習俗中，有些傳統習俗也是被估價者所接受并沿襲的，但其科學性并未被驗證。如估價技術中對“價格”而非“價值”的營造;估價機構與行政機構“假脫鉤”等。這其中的原因并非只是制度體系的問題，更重要的是行業習俗中的種種弊端。

3.2 很多估價機構曲解“禮貌”涵義，認為“利”與“義”相斥

不動產估價的禮貌，作為一項職業道德，影響估價行為的發生。但是，往往“禮貌”卻被估價人員所曲解，使其沒有恪守職業操守。比如，估價機構的估計活動中，出現這樣一種現象:通過技術手段滿足估價客戶的不正當要求，根據其目的隨意改變估價目標的價值。這種現象在行業內屢見不鮮，嚴重影響了自身的可信度，對行業的社會公信度和認可度大打折扣。同時，目前社會上出現一種認識誤區:講職業道德就是少賺錢，職業道德不具有經濟意義。這就導致很多機構都將職業道德與經濟利益完全割裂，認為講求職業道德就必須舍棄經濟利益。之所以會產生這些誤區，是因為不動產估價的習俗與禮貌作為一種非正式制度，人們對其的接受，完全取決于創新所帶來的效益和費用的個人計算，而且這種費用并不僅僅局限于創新所花費的時間、努力和資源等形式。更為重要的是這種非正式制度的執行取決于社會的相互作用，只有當人們感到被排擠在社會接受范圍之外，道德感被辱沒時，才會接受并執行新的非正式制度。

3.3 價值觀念缺失，導致整個估價行業缺乏“社會良知”

不動產估價的習俗是一種被不動產估價業所普遍接受的價值觀念，但是由于社會經濟的發展，整個行業的價值觀念開始受到經濟利益的驅使，從而導致估價業的對社會人文關懷的缺失。現在大多數人在不動產估價業中均認為“市場總是對的，市場價值或投資價值是公平的唯一尺度”。但是，這種說法僅僅只考慮了經濟利益，而沒有考慮社會公平性的，這就缺少了對社會弱勢群體的人文關懷。其原因是:(1)市場有時是一個不道德的市場，市場價值或投資價值有時是不公平的，因為它總是被強者支配著，體現不了弱勢群體的利益，弱勢群體在市場中被愚弄的現象并不鮮見，他們的力量無法與強勢群體抗爭，以致于只能無奈地接受現實的市場;(2)市場價值或投資價值不能作為公平性的唯一尺度。①

4 建議

4.1 發揮行業協會在宣傳引導方面的作用

行業協會發揮其引導作用，加強行業內人員與機構的職業教育和道德教育工作，加大宣傳，將行業的行為習慣與準則向一個理性的方向發展。其具體措施可通過以下幾種途徑:(1)考取估價從業資格時，擴大考試的測試范圍，將一些行業研究新的方法和方向引入考試體系;(2)把職業道德作為執業資格考試和繼續教育的重要內容，通過教育來提高評估人員和評估機構的職業道德水準;(3)要發揮行業協會的引導作用，樹立行業榜樣，建立估價行業的榮譽感。榜樣的力量是強大，建議在估價行業協會設立對于估價人員的獎項諸如年度“最佳估價師”、“估價人員最佳成就獎”;對估價機構設立諸如“行業貢獻獎”、“社會奉獻獎”。

4.2 建立他律機制，即懲罰性賠償制度

通過行業的職業道德形成他律機制，即規定通過規定受托人(包括評估人員和評估機構)應采取的行為和違反規定的責任來改變受托人可選擇的空間。可以建立一種懲罰性賠償制度，規定賠償金額不但要能夠完全補償直接當事人的損失，而且具有賠償行業形象損失的性質，以加大受托人違背職業道德的成本，用經濟手段推進行業道德建設。

4.3 重現樹立行業正確的價值取向，塑造行業文化

對不動產估價行業而言，樹立行業文化是引導行業朝健康、有序方向發展的必然途徑。“行業文化”作為一面精神旗幟，可以引領整個行業的精神面貌，只有通過正面的、激勵性的措施，才能推動行業精神面貌的改善。因此，在引導價值取向過程中，采用激勵措施可以大大提高行業的發揚職業道德的積極性。

在利用他律機制懲罰不道德行為的同時，還應通過增加對道德行為的補償來推動職業道德制度建設，具體措施包括:提高職業地位增加職業收入，對道德行為直接進行經濟上的獎勵或轉化為長期收益的精神獎勵，充分利用現有的評估人員和評估機構的信用檔案系統，建立受托人道德積分評價制，并把它作為評估機構年檢的必要項目和評估人員續期注冊的重要指標。

注釋

①張東祥.不動產價值評估制度研究.