墅知冷暖

別墅幾乎是每個人共有的夢想。正如作家方方說，別墅是一種生活方式，它滿足了人們回歸自然的需求之心，不僅意味著開闊的天地，意味著自由自在，還意味著對所有生命的熱愛，意

味著能力和理想，意味著豐富與獨特。在武漢，那些離繁華不遠，離自然很近，隨意轉換出世與入世之間的別墅，正經歷著怎樣的變遷?經過《鄂商》歷時一個月的采訪，我們力圖為渴望擁有獨立詩意生活的讀者，呈現一份現代武漢別墅地圖。

堅挺的“稀缺性”

“今年3月份的時候，本來在湯遜湖看中了一套別墅，正準備簽合同的時候，新政下來了，于是我決定再看看。”黎波是武漢一家私企老板，隨著企業的不斷發展，他們的房子也在慢慢“變胖”，從最早的小戶型，到如今的復式小高層，已經擁有兩套房子的他還想擁有一套屬于自己的終極置業——別墅。

6月13日，黎波邀請記者和他一起去湯遜湖看他之前準備簽下的別墅，當黎波提出要再次看看那套房子時，之前接待過他的售樓小姐告訴他，那套房子上個月已經賣出了去了，售樓小姐向他推薦了其它區域的房子，但被拒絕了，他告訴記者:“我研究過風水，那套房子的朝向很好，風水很不錯，我看他們樓盤里就那套房子適合我。”

在回來的路上，黎波顯得有些些遺憾，“要是早點出手就好了，都怪我一時遲疑。”他表示，最近不會買別墅了，再等段時間看看。采訪中，記者發現和黎波一樣對別墅市場持觀望態度的大有人在。

2010年以來，國家各部門先后出臺的對房地產市場的調控政策，調控的面涉及整個房產交易的各個關鍵環節。無論是普通商品房，還是高檔住宅，都無一幸免。不少別墅開發商向記者表示，五月份的成交量不太理想。

“按成交率來說，比四月份下降了30%—40%。”F·天下副總經理肖偉告訴記者，四月份F·天下成交額是4000多萬。他認為，真正的影響來自于客戶的來訪量。任何一個政策不明朗化的時候，很多人都是采取觀望的態度，但這并不代表客戶不會看，不會關注?？蛻粢苍S會以其他的方式來關注，比如樓盤的進度，近期有沒有什么活動，是不是真的受政策影響，會不會打折等。

盡管五月很蕭條，但并沒有影響開發商們對市場的信心。保利十二橡樹莊園營銷部副總經理黃芳告訴記者，“突然下降就5月那么一段時間，這個月(6月)就好多了，來訪量明顯回升。我們現在沒有賣，只是在認籌，等到下個月三周年活動的時候開盤才賣。”

新政出臺后，市場上在售和即將面市的別墅項目，依然選擇挺價和分段式銷售價格策略。在開發商資金鏈不受擠壓的前提下，產品稀缺性壓倒了市場一切不利因素。

與普宅相比，別墅在新政下的表現似乎更加從容?！百徺I別墅的人，肯定都不只擁有一套房子，別墅一般屬于改善型需求的范疇，和剛需相比，自然所受的影響不會太大。”中國指數研究院華中分院首席分析師李國政說。

“我們目前也在做一個分析，立觀多次調整，對比多個城市的別墅發展狀況，獨棟別墅的價格都是在穩步上升的，不會像普宅的價格容易出現波動?！蔽錆h保利房地產開發有限公司總經理助理吳蘭玉說。她認為，對于開發商來說這樣的項目代表的是她在市場上的地位，具有樹品牌、樹美譽度作用，同時還有一定的標桿意義，因此別墅是不會降價的。

以F·天下的價格線路圖來看，從2003年開盤時的3000元/平方米漲到如今的13000元/平方米，8年的時間增長了4倍多。雖然這期間國家對樓市的調控政策層出不窮，但是并沒有阻礙其上漲的趨勢，肖偉說:“別墅市場的稀缺性保障了其受影響程度。”

這次樓市調控，主要采取了‘斷貸’的手法，特別是二套房、三套房首付、利率都大幅提高，直接提升了購房成本?！暗鄬τ趧e墅的消費群體而言，本身資金實力較強，加上銀行對于VIP客戶一般有很多額外優惠，這樣一來，通脹背景下，只要產品好，還是擋不住他們購買的熱情?！崩顕f。

5月，據億房網對武漢市主城區40余套倍數項目的監測顯示，5月份別墅成交量101套，成交面積28240平方米。較4月增加1055平方米，增幅3.88%;成交均價11940.24元/平方米，環比增加848.59元/平方米，增幅7.65%。武漢的別墅不管是成交面積還是價格都在逆市上揚。

據搜房網數據監測顯示，今年前4個月，銷售套數排名第一的寶安中國院子就累計銷售了80套，平均單套售價超過200萬。從銷售金額排行榜來看，湯遜湖板塊的長島別墅以1.74億元排名第一，其后分別是夢湖香郡、水墨清華、保利十二橡樹莊園、寶安中國院子。

眾所周知，別墅的銷售周期一般都很長。一個別墅項目一年能賣100套都很難，大部分項目一個月賣幾套就不錯了。而別墅市場的火爆，足以說明武漢別墅的需求量和供應量的矛盾，同時也說明別墅降價將會是一種神話。

從國家對別墅的政策來看，別墅會變的越來越稀缺。肖偉認為，若干年以后也許再想買別墅只有賣“三手”“四手”了?！岸帧蹦莻€時候就算是“一手”了，但并不代表越早買就越好，消費者首先也要認清購買別墅的真正目的是什么，是居住還是投資。別墅是一種終極置業，不可能讓你在短短的半年或一年的時間翻幾番，但可以肯定的是隨著發展別墅的價值會越來越大。

前景無限?

從物業形態來看，目前武漢市場上在售的別墅中獨立別墅約占35%，TOWNHOUSE(聯排別墅)占57%，其它的如疊加等則僅占7%左右。類別墅依然占據武漢別墅市場的主導地位。

“事實上，市場上的別墅與政府定義的別墅不是一回事，由于別墅用地限制，目前很多別墅產品屬于類別墅，這部分產品實際上多數不是別墅用地，開發商只能做成‘類別墅’，打一個概念?！睒I內人士指出。

各種類別墅大量上市，主因在于發展商鉆了空子，因為以往國土部對于別墅的定義是“獨門獨院、兩至三層”，這就意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅僅是高檔住宅，而地產商的慣用“擦邊球”手法，一是“高低搭配”做容積率，二是在產品設計上規避獨棟概念。

《鄂商》記者獲知，國土資源部目前正在對別墅、大戶型項目供地用地進行分項調查，然后將具體給別墅做一個定義，新別墅定義有望除此前的高度、容積率兩方面的限制外，包括套型、面積等多方面，還不排除將聯排、疊拼等項目也包括進來。

有專家稱，這次“土地調控風暴”重提別墅禁地，尤其是或將類別墅重新定義的消息，意味著自2003年開始的別墅禁令范圍有望進一步擴大。

另外，日益興起的市區豪宅正一次次震撼著別墅的地位。隨著房地產行業的發展，市區高端住宅也有了更高的標準和身份標簽感。如果與市區豪宅僅僅是尺度和居住功能的差異化，那么其產品將會被市場架空而成為“雞肋”，占據武漢別墅市場半壁江山的類別墅將面臨巨大挑戰。

面對新的挑戰，類別墅們也并非毫無競爭力。業類人士認為，消費者選擇購買別墅有兩個很重要的動機——是資源占有，就是市區豪宅無法企及的自然、生態、土地等優勢資源，二是功能延展，別墅可以實現很多市區豪宅不能兼顧的私享功能，這應該是別墅尤其是聯排別墅面對新的挑戰的最大資本?！爱a品升級已成為未來類別墅發展的首要任務。”

從目前武漢的市場來看，已有不少開發商開始著手對類別墅進行升級改造了，而且獲得了不錯的市場關注。例如由武漢龍泰置業有限公司開發的“龍泰·北酈湖”項目向武漢別墅市場提供了一個新的產品升級方案——全地下交通系統的聯排別墅。

一直以來，地面車道完全占據了建筑院子以外的公共空間，地面車道進入車庫破壞別墅院內的空間，嚴重阻礙了聯排別墅產品參與性公共空間的設立和營造，是聯排別墅的一大軟肋。

據龍泰置業相關負責人介紹，與其他項目不一樣的是“龍泰·北酈湖”的交通系統是完全的從地面剝離，將其移入精心設計打造的地下空間，并與各戶地下室相連、直接入戶，實現便捷性、私密性的提升;同時為每家每戶設置地下雙車位車庫——可以滿足別墅居家的更高要求;從功能設置上還增加了下沉庭院，大大的改善了地下室的通風、采光以及防潮等條件，從而提升了地下室的功能實用性。另一方面，地下交通的實現，其本質是將地面土地還給還給園林，讓別墅社區的景觀營造得到了很好的提升。因此“龍泰·北酈湖”實現了全覆蓋園林，打造全境動步公園社區，別墅居家的參與性公共空間和休閑享受得到了大大的提升。

就目前武漢別墅市場來看，類別墅真正的升級產品并不多?！拔錆h別墅的升級需要決策者的眼光、膽識和魄力，看得見發展的趨勢和市場的需求，也要有跨出去的勇氣?！?/p>

和聯排、疊拼、雙拼這樣的類別墅相比，小獨棟的“運氣”就要好的多。

有專家評估，武漢別墅的現狀相當于3、4年前北京上海的狀態，從北京、上海等一線城市的別墅發展經驗來看，純別墅將會成為已然成為市場的熱點。市場證明，隨著別墅市場的進一步細分:小獨棟有望成為將來別墅市場的主流。

對于別墅的目標客戶來說，除了要求別墅區域有極佳的景觀規劃、戶外設計以外，他們更看重別墅的私密性和周圍鄰居的身份，希望周圍居住者與其身份、地位相當，而且居住在一個相對安靜、私密性好的社區。

湖北中原地產營銷策劃有限公司研究部經理祁曉睿認為，“小獨棟”是別墅市場的一種新的產品，一種新的生活方式。它面對的消費群體大多具有較高的文化修養，追求有品位的生活，屬于社會的中堅一族;在居住理念上講究內斂、低調、理性。

采訪中，眾多開發商均表達了類似的觀點:武漢的發展速度與容量，給了別墅巨大的增長空間，也帶給了開發商無盡的想象空間。在一切有利因素的刺激下，武漢別墅的發展一定會呈現出更多的形態，更加展現這座城市的魅力。