保障房尷尬

保障性住房制度一直被期望是解決中低收入人群住房問題的一劑良藥。然而，早在中國(guó)住房市場(chǎng)化

改革起步之時(shí)即已提出的這一舉措，時(shí)隔十多年，其“保障性”似乎仍差強(qiáng)人意。

瓶頸:資金和土地

為了盡快實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的樸素愿望，1998年，國(guó)務(wù)院便將住房改革列為政府五大目標(biāo)之一，中國(guó)的住房市場(chǎng)化改革正式起步，“保障性住房”被提到了國(guó)家建設(shè)的日程表中。2002年，武漢市開始建立廉租住房制度，并通過租金補(bǔ)貼、配房租賃和租金核減等方式，已使2萬戶城鎮(zhèn)最低收入家庭享受到廉租住房保障。根據(jù)《湖北省2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》的精神，武漢市3年內(nèi)要新建廉租住房2.25萬套，每年新增租金補(bǔ)貼17645戶。

對(duì)于大多數(shù)中低收入人群而言，這僅僅是杯水車薪。一些專家估計(jì)，能夠在住房保障政策中受益的群體恐不足整體的2.5%。華中科技大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)朱佳林教授也對(duì)記者表示，盡管武漢每年都在住房保障方面有所動(dòng)作的，但效果并不明顯，目前最需要的就是大幅增長(zhǎng)住房保障用地。保障性住房庫存量少的根本原因在于住房保障用地不多。

中房指數(shù)研究院首席分析師李國(guó)政認(rèn)為，保障性住房的問題主要還是在于資金，由于保障性住房是政策性質(zhì)的，很少受市場(chǎng)干預(yù)，所以利潤(rùn)不大，一般不超過5%，但是如漢口的一些黃金地帶，房?jī)r(jià)可漲到20000元/平方米，利潤(rùn)可達(dá)50%，所以保障性住房很難引起開發(fā)商的興趣，沒有高額利潤(rùn)就無法激起他們的動(dòng)力。

為了讓保障性住房制度更多的施惠于民，至少在資金和土地兩方面，中央和地方已顯示出了決心。

2010年，國(guó)家住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬公頃，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。計(jì)劃供應(yīng)保障性住房用地大幅增長(zhǎng)，能夠滿足保障性住房用地需求。

對(duì)此，湖北省政府響應(yīng)中央政策，不久前出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》，加大廉租住房保障力度。今年計(jì)劃新增3.8萬套廉租房，并新增廉租住房租賃補(bǔ)貼10.9萬戶。同時(shí)，改造城市棚戶區(qū)550萬平米、國(guó)有工礦棚戶區(qū)320萬平米，改善14.37萬戶居民居住條件。

至十七大以來，“居者有其屋”的說法逐漸轉(zhuǎn)化為“住有所居”的理念，這是國(guó)家政策觀念層面上的一個(gè)轉(zhuǎn)折。國(guó)家在保障性住房建設(shè)上總投入為9000億元，可以看出，中央對(duì)保障性住房的管理力度明顯加大。

今年初，國(guó)開行向湖北省保障性住房提供100億元融資額度。支持范圍包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)及城中村改造、公共租賃住房和農(nóng)民安置房建設(shè)等項(xiàng)目。

朱佳林分析，保障性住房用地的比例應(yīng)該與城市居民平均收入掛鉤，因?yàn)槲覀儑?guó)家城市居民有62%生活在平均收入以下，這也就是說有62%的城市居民應(yīng)該成為住房保障的對(duì)象。而我國(guó)2010年住房保障土地較去年相比增加了一倍多，但僅占住房總用地的13.3%。

武漢市自2005年推行保障性住房搖號(hào)購房以來，絕大多數(shù)項(xiàng)目的供求比都在1∶10以上;2008年1月開始登記的“香緹美景”保障房項(xiàng)目，供求比更是高達(dá)1∶26。可見，保障性住房建設(shè)未能達(dá)到民眾的需求。

李國(guó)政介紹，武漢市還有一個(gè)特殊的情況，超過半數(shù)的保障性住房預(yù)留給了拆遷戶，因此導(dǎo)致保障性住房比例嚴(yán)重失調(diào)，其庫存量也嚴(yán)重不足。特別是在2006年，舊城區(qū)改造工程正在進(jìn)行，政府只能將保障性住房預(yù)留給拆遷戶，這是特定環(huán)境下作出的選擇，否則，就無法保證舊城區(qū)改造工程持續(xù)進(jìn)行下去。

湖北中原地產(chǎn)研究部研究員祈曉睿表示，土地問題對(duì)于保障性住房的影響依然嚴(yán)重，住房保障用地并不多，大量的土地都是商品房用地，對(duì)于武漢市來說，保障性住房首先留給了拆遷戶，并且地理位置多為偏遠(yuǎn)地帶，而且配套的基礎(chǔ)設(shè)施住房環(huán)境，物業(yè)管理很難跟上，交通也不方便，這留給了些都急需改變。因此，保障性住房制度就顯得特別尷尬，整個(gè)保障性住房體系有待于進(jìn)一步完善。

有專家如是說，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的選址、興建規(guī)模及適用人群，本質(zhì)上是政府究竟將以多少資源用于買不起商品房的弱勢(shì)群體的問題。

祈曉睿認(rèn)為，目前政府開始擴(kuò)大保障房的供應(yīng)量，因此，政府應(yīng)完善對(duì)于使用保障房人群的界定，同時(shí)，引導(dǎo)保障房用戶的居住習(xí)慣，畢竟人們都希望居住在市中心，同時(shí)，要跟進(jìn)保障房的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和交通規(guī)劃。

障礙:土地財(cái)政

“國(guó)十條”中曾明確指出:“確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。”并指示住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定2010——2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，以加快保障性住房體系的完成。

對(duì)于中國(guó)大多數(shù)人而言，房子依然是件奢侈品，一路飆升的房?jī)r(jià)讓老百姓的心理承受能力達(dá)到了極限，大多數(shù)的老百姓屬于中低收入人群，在承受不了“房?jī)r(jià)之高”之后，他們把希望寄托在了保障性住房上。要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，公平是一個(gè)重要問題，畢竟，中低收入人群在高額房?jī)r(jià)面前，是典型的弱勢(shì)群體。

31歲的王頻原是武漢市某工廠的工人，由于沒錢，所以每天都琢磨著如何一夜暴富。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，讓他把發(fā)財(cái)?shù)南Ｍ凹耐小痹诹私?jīng)濟(jì)適用房上。他從武漢多批經(jīng)濟(jì)適用房因房少人多只能采取了搖號(hào)的方式中看到了“機(jī)會(huì)”，伙同國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪中心的人員，篡改了電腦程序，并大量辦理經(jīng)濟(jì)適用房資格證，終于從第00811號(hào)至00816號(hào)的購房資格證明編號(hào)同時(shí)中了標(biāo)!這種小概率事件的可能性僅為千萬億分之一，在王頻還在為自己的小聰明高興的同時(shí)，警方已經(jīng)開始了對(duì)他的關(guān)注，不久，“六連號(hào)事件”曝光!

時(shí)至今日，明顯比現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格低廉的保障房，其供應(yīng)量仍與老百姓和中央政府的期望值差距多多。于是，有限的保障性住房極其巨大的投資價(jià)值便成了投機(jī)商們的目標(biāo)。

武漢理工大家建筑學(xué)專業(yè)教授龍炳煌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入與退出都存在著管理問題，真正的政策保障人群反而難是以獲得應(yīng)有的住房。“六連號(hào)事件”的曝光，便揭開了其中的不公平買賣的“遮羞布”。

武漢經(jīng)濟(jì)適用房“六連號(hào)事件”，確是有人投機(jī)取巧，但更深層次的原因則在于社會(huì)，特別是保障性住房制度。因?yàn)榇蟊尘笆窃诒Ｕ闲宰》浚貏e是經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的情況下，而產(chǎn)生的不公平銷售，那么保障性住房供不應(yīng)求的內(nèi)在原因又是什么?

在李國(guó)政看來，就目前的情況來看，盡管住房改革改了十幾年，但均未見顯著成效，究其根本原因，在于地方政府的土地財(cái)政模式。由于分稅制改革之后，地方政府的稅收受到了一定程度上的削弱，于是只得靠土地出讓獲得資金來維持政府運(yùn)作和發(fā)展各項(xiàng)事業(yè)。一旦保障性用房多起來，政府所出讓的土地就會(huì)減少，所持有的資金就會(huì)短缺，這樣不利于地方政府開展工作。

正如李國(guó)政所言，中央和地方政府在土地收益上的分配機(jī)制，強(qiáng)化了地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的利益驅(qū)動(dòng)，從而導(dǎo)致了多數(shù)的地方政府是重市場(chǎng)輕保障的。“土地財(cái)政”不止，保障房就還是空中樓閣。人多房少，建房用地及資金亦少，所以，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求也就不奇怪了。

資深房地產(chǎn)策劃人錢程表示，目前，商品房銷售是主流，國(guó)家通過土地出讓獲取資金，開發(fā)商大量建造商品房，以致房?jī)r(jià)猛漲，為了讓更多的人居者有其屋，所以政府才推出了保障性住房的政策，但是，依然有很多人住不起房子，因?yàn)橹械褪杖肴巳旱幕鶖?shù)太大了。因此，土地出讓制度才是保障房體系完善的最大障礙。

據(jù)了解，全市有近1.3萬戶低保家庭符合廉租住房條件，有近4萬戶低收入家庭符合廉租住房條件。其實(shí)武漢市每年都制定了保障性住房計(jì)劃，但都由于種種原因擱淺。

錢程認(rèn)為，不能單純依靠房地產(chǎn)一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)增收，現(xiàn)在國(guó)家正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，地方政府應(yīng)該發(fā)展工業(yè)，旅游業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，走多元化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限價(jià)，整合，銀行方面嚴(yán)格放貸，政府方面也應(yīng)嚴(yán)格審批土地出讓，特別是對(duì)于保障性住房，嚴(yán)格執(zhí)行審核制度，做到讓真正需要住房的人拿到保障房。

對(duì)此，政府無疑要承擔(dān)起更多的責(zé)任。