房價該管,但請別為它定價

最近一周，樓市新政是市場中最熱鬧的詞匯。舉凡說到樓市，無論地產商，還是專家學者，或普通消費者，必拿新政說事。

樓市經歷了一年多的瘋狂后，真正有居住需求的買不起，決策層出臺房地產調控新政也是大有必要。但細覽4月17日國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（下稱通知），其中說到要“將住房銷售價位納入土地出讓合同，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”，筆者以為此舉不妥。

政府可以管房價，但不能定房價。從土地出讓到開始房屋轉讓，一般需要兩至三年的時間，讓現在的價格去適應幾年后的市場行情，這樣的規定似乎并不現實。

“任大炮”發博猛轟

日前，華遠地產總裁任志強，針對房地產新政的“萬言書”博文，盡管有許多偏激之辭，但通篇讀下來，還是有很多值得大家深思的地方。

任志強原文稱，當價格寫入了土地出讓合同時，還會有市場價格發現和價格信號的作用嗎？還會有市場的競爭與淘汰嗎？不是退回到計劃經濟的生產方式之中了嗎？而如果要在土地出讓時確定住房幾年之后的預期價位時，又要承擔什么樣的政策變化和市場變化的風險呢？這一連串四個問號，來自“萬言書”中的原文抄錄，不知道決策層在制訂這幾條時，是否也有過這類似的疑問。

中國從計劃經濟向市場經濟轉軌也有不少年頭，須知價格本就是市場看不見的手發揮作用的唯一條件，失去了價格的信號作用，市場的調節作用就是奢談，也失去了競爭的條件。沒有了價格信號，又怎么會有市場和競爭呢？

通知要求開發商在買地時，必須將住房銷售價位、套數、套型面積、處罰條款寫入與國土部門簽訂的土地出讓合同中。此前4天，住房城鄉建設部4月13日剛剛下發文件，要求開發商在取得預售許可后10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

新政則把確定價格直接提前到了拿地環節。在買地時就要把賣房的價格敲定，從法制層面上講，與現行法律法規似有沖突。

建設部早就明確商品房是市場調節價，不是中國價格法中規定的政府管制價格，市場調節價在價格法中則有明文規定，無需先行申報預售價格。

房產開發不是炒期貨

其實，提前報價拋開法制層面的問題，更大的問題還在現實的操作層面。

假如現在提前約定的價格低于幾年后的市場行情，出現這樣的情況，可以勒令開發商按既定價格銷售。但效果可想而知，要不開發商自認倒霉，少掙錢，要不就是想辦法先行銷售給自己，然后再通過市場將低價樓盤高價轉賣，消費者能買到的估計全是“二手房”。因為，這樣的定價機制只能保證一手房不漲價，二手房卻無法限制。政策的制定，最終或許只是增加了一道交易環節，這之間的差價和交易費用，估計還是要由消費者來買單。

而另外一種情況，約定價格高于市場價格，開發商的房子賣不出去，政策的制定者也只能看著開發商面臨資金困境?？梢灶A見得到的是，政府根本就不會管，也無力管。一年弄出這么兩個樓盤，或許開發商就是死路一條。

為了“嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”，同時又避免誤判幾年后的市場形勢，因定價過高而賣不出去，估計每一家房地產開發商都要做好形勢判斷，一旦失誤，后悔莫及。

當然，在拿地環節就提前申報價格，這樣的情況也不是沒有，甚至在北京也是頻頻出現。但最終結果又是如何。筆者所知北京CBD附近的某處樓盤，由首開集團負責開發，當地拿地的承諾就是保證房價在每平米15000元上下，這樣的條件，遠遠低于當時競爭者的開價，首開集團順利拿地。但項目到手后，房子尚未成型，一期的價格已經漲到20000元以上，二期很快接近30000元。這樣的承諾現在看來，只能是一張白紙。

誰定價低，能夠遏制高房價，這塊地歸誰的原則和最終效果根本無法遏制住現實需求。

何妨多一些市場化調控

說到買房，很多人其實是為了抵抗通貨膨脹才選擇把現金變資產。

現在新政要求開發商在拿地時就確定今后的銷售價格，可它最該考慮的通脹率（即CPI），誰又能給出一個承諾呢？即使是要求它提前定價的政府，也不能給出一個明確答案。

盡管近幾年CPI、M2(貨幣發行量)指標等都進入到政府工作報告里，但從目標和實際來看，這個差距的伸縮性太大，也就是決策層一直在強調的“經濟形勢復雜多變”。在未來通脹形勢難以明朗的情形下，為了遏制目前的高房價，決策層出臺調控新政，要求開發商把未來的房價提前明示，或許更多的只是表示一種決心和態度。

新政試圖用在土地出讓合同中將住房銷售價格進行事前約定的方式來控制房價，這也只能解決新增土地的限價，而無法解決此前已供土地的限價問題。一個市場同一種商品兩個價格，最終導致房地產市場的混亂也不是沒有可能。

任志強在“萬言書”中表示，如果市場被非市場化的手段強力擠壓之下，出現了無法用市場化的經濟規律判斷的情況時，開發商還可能大面積的開工以增加供給嗎？

這番話頗有威脅的味道，但“沒有市場銷售的支撐，房價也許被遏制了，投資與生產同時也被遏制了”或許也是事實。

筆者希望政府對已顯現瘋狂的樓市進行調控，但更希望政府用市場化的手段調控，而不是直接的“價格干預”，中國已經是市場經濟體，難道就真找不到市場化的手段嗎？