樓市新政沖擊波:調整后仍將上行

自2009年初至今一直呈現出一派火爆氣象的房地產市場，近期突然遭遇政策頻繁打壓。

4月14日，溫總理在國務院常務會議上提出了關于遏制部分城市房價過快上漲的“新國四條”；4月17日，國務院又發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。

短短幾天，政府接連重磅出擊，使得房地產市場未來走勢，頓時失去了方向。此后一周，全國主要城市的房地產成交量驟降。雖然價格相對堅挺，但市場判斷，房價將面臨下跌，樓市拐點已至。

對此，《投資者報》分析認為，綜合各方面的因素來看，在各方力量博弈之后，房地產經歷中、短期的調整后，未來房價穩步上漲的可能性更大。

房價瘋漲遭到當頭棒喝

2010年以來，房價延續了2009年的旺盛漲勢。

根據Wind資訊數據，今年前3個月的房屋銷售價格指數當月同比分別增長了9.5%、10.7%和11.70%，部分城市的上漲幅度更為明顯，以北京為例，今年1~3月份的增長幅度分別為10.2%、10.7%和12.3%。

北京為代表的部分城市房價的過快上漲，直接原因是在“地王”頻出的背景下，使得市場產生了強烈的房價上漲預期，加之通脹預期，大量資金進入房地產市場。

房價的過快上漲，必然引發連鎖反應，調控政策密集出臺。

4月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，并確定了“抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設及加強市場監管”等四項政策措施，并被市場稱為“新國四條”。

4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

緊接著，在4月17日，國務院又發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，由于具體包含了十條措施，該文件被市場稱為“國十條”。該通知不僅確定了地方政府在穩定房價方面的問責，還對二套及三套房貸方面做出了更為嚴厲的規定，同時，對土地出讓方式以及發揮稅收對房價的調節作用上，都有了新的提法。

可以說，近期接連出臺的政策，其力度和影響程度都是近年少見。因此，使得以華遠集團總裁任志強為首的開發商代表也按耐不住，連夜趕出“萬言書”，表達其對政府祭出的“國十條”的看法，其中不乏對政府決策的批評和失望。而潘石屹也坦言目前房價存在泡沫，如果政策執行有力，住宅市場將會受到一定的影響。

多空雙方對決較為激烈，未來房價走勢已站在了十字路口。

看多者認為，無論是從經濟增長的需要來看，還是從房地產市場的供需矛盾來看，都將支撐未來房價進一步走高，因此，未來房價將會在短暫的調整之后，繼續上漲，甚至不排除報復性上漲的可能。

看空者則認為，盡管經濟增長仍然在較大程度上依靠投資，特別是其中的房地產投資，但是目前經濟的恢復狀況良好，政府存在犧牲一定的GDP增速來調控房地產的可能。而所謂的供需矛盾，供的一方正在試圖增加，而需求上，如果能夠遏制住投機性需求的話，供需矛盾將會有所緩解。

未來房價漲跌有待博弈

雖各有理由，但市場還是會有方向選擇。實際上，從房地產市場的特征和歷史來看，房價基本上非上漲即下跌，橫盤的局面很少出現。

看空房價者認為，考慮到政府近期重拳頻出，未來房價下跌的可能性十分強烈。但真要實現房價的有效下跌，則需要以下條件的支撐。

首先，政府“國十條”中相關政策的有效落實。

近期，政府在調控房價方面出臺的諸多政策，如果今后真的能夠一一落實，房價一段時間的持續下跌不是不可能。

就近期的政策來看，三大方面最有看點。一是類似于物業稅功能的房產保有稅，該稅種一旦實施，的確會在一定程度上打擊購房者，特別是投機者對市場的預期以及炒房的熱情；二是信貸政策，“國十條”中提出商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，規避了炒房人繼續炒房的力度；三是增加住房的有效供給以及優先保證保障房供應，使得各個收入層次的人民都住有所居，這在一定程度上能夠緩解供給不足的難題。

其次，政府不再熱衷GDP數字的盲目增長。

眾所周知，我國目前經濟增長主要依靠投資的拉動，盡管增長格局不平衡，但是政府還是一如既往地鼓勵增長，以期望能夠看到漂亮的數據。而這其中，房地產投資又占據了固定資產投資的重要部分，如果政府能夠不再過分地追求GDP增長，愿意真的拿出幾個點的GDP增速來調控房價和房地產市場，房價如愿下跌并不是難事。

不過，支撐未來房價走高的因素也有不少。

第一，政府對GDP的迷戀短期內難以解脫，所以，依靠房地產的繁榮來拉動經濟增長的動力仍在。這就使得政府對房地產的調控力度和空間大打折扣。

第二，新“國十條”中的不少內容，并不是第一次被提出，不少都是前幾年已經出臺的政策，但推出之后都是成效甚微，關鍵問題就出在落實上。如果包括保障房、土地供應等方面的政策都能按照規定如期實現，房價問題也不會至今仍是民生最大難題。

潘石屹也曾經表示，如果中國政府能對大量囤積土地不開發的房地產商處理一個典型的案例，對不執行貸款政策的銀行處理一個典型案例，無論是房地產市場還是資本市場都會按政策去評估了，這樣政策就一定會得到順利執行。但事實上，如果政府在調控房價上的決心和毅力不夠，后續相關智能部分的政策未能配套的話，新“國十條”也極有可能成為一紙空文，房價也會在短暫的迷茫之后，重拾升勢。

第三，從需求來看，即使相關的政策能夠在一定程度上抑制投機性購房的需求，但是一旦房價有所下跌，那些剛性需求的購房者，在經歷了近些年房價一路高歌之后，心理預期和心理承受能力也都在變化，所以，房價的下跌盡管會形成觀望的氣氛，但是隨之而來的是剛性需求的出手，房價的下跌難以持續，上漲的勢頭將會重來。

第四，從開發商的角度來看，目前的宏觀經濟背景和2008年極為不同。當時不僅經濟預期悲觀，開發商的資金鏈也吃緊，所以，一旦遭遇政策打壓，開發商主動降價的可能性較大。而當前的情況，則是開發商在經歷了2009年的房市紅火之后，手里資金充裕，他們并不急于售房變現。所以，盡管近期政策調整，極有可能短期內影響房市的成交量，而價格則依然保持原樣，并在風暴過后，繼續上漲。實際上，近期北京通州地區新開樓盤的開盤價已經較前期略有上漲。

甚至，市場上有些觀點還認為，房價在經歷短期的調整之后，還有可能呈現出報復性上漲。其中一個重要的依據是，房地產建設需要一定的周期，而去年全年里，開發商購置土地面積一直是同比10%以上的負增長，而且，2009年前三季度里，新開工面積都是負增長的，這就在一定程度上表明今年的房地產市場供給增長有限。一旦政府的相關政策對投機性需求的打壓不力，市場的需求將會重新回到前期的水平，供需矛盾將進一步激化，報復性上漲的出現也極有可能。

后市上漲的可能性更大

綜上可見，從不同的角度來分析，房價的走勢也不盡相同，而根據現有的條件，我們更傾向于認為，房價未來繼續穩步上漲的可能性更大一些。

除了上文提及的一些促成房價上漲的動力因素之外，我們還應簡單來看房地產市場的問題，也就是供需矛盾的問題。

近些年政府對房地產市場不是沒有調控，但結果往往是越調控房價越上漲，一個關鍵的原因是，政府對房地產市場的調控有失精準，歷次對房地產市場的調整，不僅沒有實現對需求的有效疏導，比如切實構建起保障房建設等多層次住房體系，而且也沒有實現對供給的有效增加。相反，不少政策是在遏制供給，這樣的調控，想要實現房價的穩定乃至下跌當然只能是天方夜譚。

根據Wind資訊數據，2005年~2009年間，我國購置土地面積除2007年同比增長10.38%以外，其余4年均是呈現下滑態勢，其中2009年下滑幅度最大，達到13.26%，年度購置土地面積總額為3.19億平方米。

這也表明，近些年，特別是2009年，土地的供給明顯短缺。盡管“國十條”要求增加居住用地的供應量，但即便能增加的話，也不見得會有效增加商品房用地。因此，供給問題仍將是今后房地產市場面臨的一個問題。

另一方面，需求方面，由于近些年房價幾乎是不加回調地高歌猛進，越來越多的有購房意愿者紛紛成為觀望者，所以，不容忽視的剛性需求并未得到有效的釋放，未來，市場并不擔心沒有需求。所以，即便房價能夠回調，也會被一批剛性需求者接盤，這就使得回調幅度有限，需求支撐下的價格上行可能性仍存在。

此外，從更深層次的原因來看，商品房、高房價等問題，最根本的是城鄉二元體制的存在，而要破除這一體制，也絕非一朝一夕所能實現的，大量的人口涌向城市，房價也是難以下跌。城鎮化因素將繼續支撐中國房地產市場的發展。