北京樓市:房價未降,租金先漲

章女士萬萬沒有想到，3500元在北京某商業(yè)區(qū)居然租不到一個稱心的一居室。此前一周，她已和業(yè)主達(dá)成口頭約定，“月房租為3200元”。但4月24日，當(dāng)她去與房主簽訂合同時，即使她愿意把租金提高到3500元，業(yè)主也表示不同意，“低于3800元免談”。

令章女士百思不得其解的是，近期國家連續(xù)出臺了密集的調(diào)控政策，來遏制價格瘋漲的房地產(chǎn)，可房屋租金怎么不降反升呢？

從4月15日新政頒布后一周時間的市場反應(yīng)看，今年一季度火熱的房地產(chǎn)市場，隨著一系列調(diào)控措施的出臺，4月中下旬開始呈現(xiàn)出交易量下滑但價格不降的“滯脹”態(tài)勢，而買賣觀望情緒則直接帶動租賃市場租金上漲。

市場一周動態(tài)：量滑價不跌

不出所料，房地產(chǎn)新政出臺后，在政策壓力下一線城市樓市成交量全面下跌。

中國指數(shù)研究院最新一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%；4個一線城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。

專業(yè)個貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房貸新政出臺一周后(4月19日~25日)，北京房貸市場交易量較前一周(4月12日~18日)下降了15%左右。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，現(xiàn)房、期房的網(wǎng)上簽約套數(shù)，近一周較前一周環(huán)比下降約1/3；二手房交易量下滑則更為明顯。4月21日~27日的七天時間內(nèi)，北京存量房中住宅簽約5348套，相比此前七天簽約的10399套，交易量下滑近五成。

房地產(chǎn)新政重挫成交量。但目前來看，新政劍鋒所指的房價并未應(yīng)聲而落。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月整體開盤均價達(dá)到了28520元每平方米，相比在4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元每平方米，上漲了35%，創(chuàng)歷史新高。

在上海，佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政之后第一周(4月19日~25日)，商品住宅成交面積17.3萬平方米，環(huán)比下跌50%，但成交均價高達(dá)26096元/平方米、環(huán)比上漲11%。

該中心副主任陸騎麟指出，上周上海均價低于2萬元的中低端樓盤成交量僅為7萬平方米，環(huán)比下跌60%；而單價5萬元以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%，也因此推高了一周均價。

業(yè)界斷言：

房價大跌可能性很小

地產(chǎn)新政密集出臺，矛頭直指開發(fā)商。但他們又是如何評判這次房地產(chǎn)新政的“威力”？

“房價依靠這個政策打下去的可能性很小”。4月24日，在“清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇”上，SOHO董事長潘石屹稱。“目前在大陸和香港上市的中國房地產(chǎn)公司中，有70%的地產(chǎn)商手里有超過100億的現(xiàn)金，開發(fā)商既然不缺錢，為什么要降價？”

潘石屹認(rèn)為，房價問題的根本解決途徑在于土地的供給問題。即使今天土地供給增加了，但是對房地產(chǎn)企業(yè)來說在北京至少需要一年到一年半的時間才能拿到預(yù)售證，所以從拿到土地到在市場上形成供應(yīng)量平均時間需要十六個月。“只有市場上供應(yīng)量增加了，才能把房價壓下去，只有聲音大是沒有用的。”他表示。

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為，“這只是個開始”。4月21日深夜，剛下飛機(jī)不久的任志強(qiáng)以此為題在博客上發(fā)表“萬言書”。他認(rèn)為，新政對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，要看政策固執(zhí)地能走多遠(yuǎn)。“是當(dāng)房價下跌時就掉頭呢，還是從此要變成指令性的計(jì)劃管理，堅(jiān)決地實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了，這大約是不會出現(xiàn)的”。

他評判認(rèn)為，交易量的下降是第一步，房價從不漲到下跌會有一個時間差，至少要看開發(fā)商手中的現(xiàn)金流和后續(xù)的供給增長情況。政策尚未出完之前，雙方都會有個觀察期，“如果后面的細(xì)則更為不利于消費(fèi)，一段時間的下跌就從可能變成了必然，甚至有可能演變成羊群效應(yīng)的恐慌。”

市場走向已經(jīng)印證了他的“第一步”，后市又將如何演變？

中介證實(shí)：

交易清淡帶動租賃火爆

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家地產(chǎn)中介統(tǒng)計(jì)，新“國十條”出臺后，京城一、二手房市場遭受重創(chuàng)，使得“轉(zhuǎn)售為租”的現(xiàn)象增加兩成。

中介公司我愛我家的一名置業(yè)顧問告訴《投資者報》，新政出臺后交易量下降是意料之中的事情。北京銀監(jiān)局已同時下發(fā)通知，要求北京地區(qū)的所有商業(yè)銀行，在4月20日開始實(shí)行“先抵(押)后放(款)”的房貸新政。

記者看到一份房產(chǎn)中介公司的緊急通知，通知指出：二手房交易類住房商業(yè)貸款取消原擔(dān)保公司階段性擔(dān)保的模式，調(diào)整為過戶之后，建委受理抵押登記，領(lǐng)到他項(xiàng)權(quán)利證之后給賣方放貸。該項(xiàng)規(guī)定實(shí)施后，放貸時間大致需要向后延長25~30個工作日。

新政出臺之后，一方面受房貸模式改變的影響，再加上房價下降的心理預(yù)期，目前市場觀望情緒嚴(yán)重，這從成交量能反映出來，部分準(zhǔn)購房者開始把目光更多地轉(zhuǎn)向了租賃市場，求租量也呈微漲之勢。

在北京房屋租賃市場份額最大的我愛我家，4月份至今租賃業(yè)務(wù)不降反升。“現(xiàn)在就連休假都沒時間。”該公司門店的業(yè)務(wù)員告訴記者。“而且租金水平還在漲。”其實(shí)，現(xiàn)在的房源很多都是此前的炒房者，他們隨時都要出手的；只不過現(xiàn)在行情有變，出租只是權(quán)宜之計(jì)，大部分人并不是很看重這點(diǎn)租金。”上述業(yè)務(wù)員這樣認(rèn)為。

日前，北京“新世界”對面的國瑞城，一位業(yè)主“捂”了三個月的一套復(fù)式房，委托中介招租，要求租金是每月1.2萬元，當(dāng)中介明示目前市場行情只能租到1萬元時，業(yè)主依然表示，“我就要這個價，否則寧愿讓它空著”。說這話的業(yè)主是山西的一位煤老板。

炒房者這樣的心態(tài)之下，原本寄希望于新政能稍微壓低點(diǎn)租賃房價的章女士，3500元租不到一居室也就并不奇怪了。

而來自21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月中旬至今，北京多個區(qū)域的租金出現(xiàn)了10%~20%上浮。