北京城鎮(zhèn)住房價格分析

[摘要] 房改10多年來，北京住房建設(shè)成就卓著。但是，北京的房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的上漲速度，居民住房負(fù)擔(dān)極重。住房價格飛漲的原因是多方面的。加大政策性住房的供給量，完善住房社會政策是目前解決普通居民住房負(fù)擔(dān)過重和住房公平問題的基本出路。

[關(guān)鍵詞] 住房價格 住房公平 住房社會政策

在2009年，北京商品房價平均上升了73.5%，五環(huán)沿線新盤已經(jīng)開始突破2萬元/平方米，四環(huán)以內(nèi)新盤多數(shù)達(dá)到35000元/平方米，房價又一次成為萬眾矚目的中心。

住房市場化改革的10年，是北京經(jīng)濟(jì)快速成長的10年，是居民收入持續(xù)增長的10年，也是北京貧富差距持續(xù)擴(kuò)大的10年。在貧富分化的背景下，房價的飆升會使這種分化進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致社會上層財產(chǎn)不斷增值，而中、下階層的生活壓力加大。為什么北京房價如此之高?為什么2009年房價上漲如此之快?有丈母娘拉高房價之說，有流動性過剩的觀點(diǎn)，也有政府賣地推高房價等等說法，似乎都有些道理，本文試圖給以一個全面系統(tǒng)的解答。

一、北京住房價格上漲過快

1.坐上直升飛機(jī)的房價

2009年，北京銷售商品住宅1880.4萬平方米，增長82.3%。在商品住宅中，現(xiàn)房銷售410萬平方米，期房銷售1470.4萬平方米，分別增長96.5%和78.7%。年末，全市商品住宅空置面積426.8萬平方米，下降18.3%?；鸨臉鞘惺箍罩寐蚀蠓陆?，價格飛速上升。

據(jù)中國指數(shù)研究院的分析，2009年1～11月，北京商品住宅成交均價為13940元/平方米，同比上漲3.4%。從月度價格走勢來看，1～11月北京商品住宅成交均價持續(xù)上漲，其中11月達(dá)到峰值17810元/平方米，與1月相比上漲了65.1%。

朝陽區(qū)位于東三環(huán)東四環(huán)之間的某樓盤2009年4月均價19000元/平方米，到2010年12月均價達(dá)到29000元/平方米，漲了52.6%;東南五環(huán)外的某樓盤1月均價10400元/平方米，2010年12月漲到17250元，漲幅為65.9%。東五環(huán)六環(huán)之間一個樓盤，2009年1月份價格12000元，2009年12月達(dá)到22000元，漲幅為83%。

2.北京居民的住房負(fù)擔(dān):房價收入比25︰1

2008年，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24725元，戶均可支配收入64285元。其中20.%的高收入戶人均可支配收入為47110元，戶均可支配收入為122486元。20%低收入戶人均可支配收入只有10681元，戶均可支配收入27770元。2008年北京住房市場出售商品住宅平均面積110.7平方米，按照2009年13940元/平方米的均價，購買這樣的一套房需要154萬元，相當(dāng)于一般家庭24年的可支配收入。按照2009年11月的平均價格17810元/平方米計算，購買90平米的普通商品住房需要支付160萬元，相當(dāng)于一般家庭25年的可支配收入，北京居民的房價收入比為25︰1。

對于高收入的家庭，按照2009年11月北京均價購買一套90平米普通商品房需要13%的家庭可支配收入。對于低收入家庭，需要支付58%的家庭可支配收入(見表1)。對高收入家庭來說，這也是比較沉重的一個負(fù)擔(dān)，低收入家庭在北京當(dāng)房奴的機(jī)會都沒有了。

二、北京房價高起的基本因素

1.北京資源高度集中

北京的城市定位是國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市，也是中國北方最大的經(jīng)濟(jì)中心。北京常住人口只有全國的1.3%，面積只有全國的0.17%，但是集中了中國主要的政治、經(jīng)濟(jì)、社會、文化、教育、衛(wèi)生、科技等資源。

目前，北京共有26家全球500強(qiáng)企業(yè)，在全球各大城市中僅次于東京和巴黎，位居第三。北京還集中了全國四分之一的央企總部，在國務(wù)院國資委管理的136家大型企業(yè)集團(tuán)中，有104家企業(yè)總部設(shè)在北京。北京有200多家外國使館、國際非政府組織代表處、聯(lián)絡(luò)處;有各種駐京機(jī)構(gòu)超過1萬家;中國有39所985工程院校，北京有8所，占22.9%，108所211工程院校，北京有24所，占22.2%;北京的各種優(yōu)勢也吸引了知名企業(yè)家、影視明星、體育明星等各類杰出人才資源云集北京。當(dāng)大多數(shù)二線城市才開始修建地鐵的時候，北京的地鐵已經(jīng)228公里，2010年將超過300公里，規(guī)劃2015年將達(dá)到561公里，公路、機(jī)場等交通設(shè)施也是國內(nèi)第一，而且還在不斷的更新和完善。北京的資源密集首屈一指，再加各類資源還在繼續(xù)集中到北京，這就決定了北京的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般城市。

2.北京的住宅市場是面向全國甚至全世界的市場

由于北京特殊的魅力和資源優(yōu)勢，北京吸引了全國各地的企業(yè)家和各類人才來北京工作和開展業(yè)務(wù)，他們來到北京或買或租，需要大量的住宅。也有一些外地人來北京置業(yè)投資，聲名赫赫的山西煤老板以及名動一時的溫州炒房團(tuán)就是代表。東北、華北、西北各省的富豪們也都樂于在北京投資置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，北京商品房被外地人購買的占1/3左右，不同年份稍有差異。

2008年，外地來京購房者購置商品房平均每套141.9平米，北京市居民購置的商品房平均每套110.7平米，前者比后者要大28.2%。境外人士在北京購房平均每套221.3平米，是北京居民購房每套平均面積的2倍。因為1/3的房子是被京外及境外人士所購買，這些購房者相對北京居民具有更強(qiáng)的購買力。他們旺盛的購買力是北京住房價格維持在高位并不斷攀升的重要因素。

3.北京居民收入高于二三線城市

2009年，胡潤的富豪榜公布，北京有14.3萬名千萬富豪和8800個億萬富豪，居全國之首。北京有常住人口1755萬人，根據(jù)這個榜單，北京居民中的千萬富翁比例是0.8%，也就是說每122個北京人中就有1個千萬富翁，每1994個北京居民中就有1個億萬富翁。盡管這個數(shù)字也許不很精確，但是足以說明北京的富人很多。

2008年，北京城鎮(zhèn)居民可支配收入24725元，而山西省城鎮(zhèn)人均可支配收入為13119元，河南省城鎮(zhèn)人均可支配收入為13231元，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是山西城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的1.9倍，也是河南省城鎮(zhèn)居民可支配收入的1.9倍。2008年北京市居民儲蓄存款余額達(dá)11955.2億元，按照常住人口計算，人均存款達(dá)到7.05萬元，戶均存款可達(dá)18.82萬元。由于常住人口中包括了大量的農(nóng)民工，如果剔除他們的因素，北京常住人口戶均存款當(dāng)在25萬元以上。

由于北京市居民相對收入較高，尤其是高收入家庭具有很強(qiáng)的購買力，2009年，許多北京居民在購房時可以一次性付完全款，就說明了這些居民的實(shí)力。

4.北京人口不斷增長，住房需求不斷增加

由于北京的各類資源集中、機(jī)會集中，吸引了經(jīng)商、務(wù)工、從藝、求學(xué)的人從全國各地來到北京。2009年，北京常住人口已經(jīng)達(dá)到1755萬，其中，外來人口達(dá)到509.2萬，占北京常住人口的29%，如果按照6個人一套來計算，也需要84.9萬套。2009年，北京常住人口增加了60萬，其中15萬是戶籍人口，需要5.8萬套住房。常住外來人口增加了45萬，如果按照6個人一套住房計算，他們需要7.5萬套住房。2009年，全部新增人口共需要13.3萬套住房。而北京近兩年來每年新建住房也就10多萬套，新建住房大體上只能滿足新增常住人口的居住需求，這就導(dǎo)致北京的商品住房價格會維持在較高水平，如果人口增加的趨勢保持在這個水平，而住房建設(shè)力度沒有進(jìn)一步加大，北京房價就會不斷趨高。

北京市公安局出入境管理處統(tǒng)計，截止到2009年10月，在北京居住時間超過6個月的外籍常住人口已達(dá)到11萬。在這11萬常住外籍人口中，外籍留學(xué)生約有3萬人，外籍工作者約為4萬人，外國駐京使館工作人員及其家屬約1萬人，其余持探親簽證等來京外籍人士約為3萬人。在京外籍常住人口占在京常住總?cè)丝跀?shù)的0.6%(北京常住外籍人口比例僅為0.6%)。除了留學(xué)生外，其他外籍人士都具有較強(qiáng)的購買力，無論租賃或者購置，滿足他們的住房需求也需要大約5萬套房。隨著北京的日益國際化，來自國外的需求也會不斷增加。

三、2009年房價飛漲的原因

2008年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰云籠罩著全世界，中國也未能擺脫危機(jī)的影響與威脅，出口急劇下降，拉內(nèi)需，保增長的形勢嚴(yán)峻，從中央到地方出臺了一系列地產(chǎn)“新政”。在這樣的形勢下，房價如脫韁的野馬瘋狂增長。2009年房價的飛漲主要是在流動性過剩、優(yōu)惠政策、通脹預(yù)期、供給減少和保障性住房過少的情況下投資投機(jī)需求猛增，地產(chǎn)商和炒房者興風(fēng)作浪，政府賣地地王頻出推波助瀾的結(jié)果。

1.流動性過剩

2008年，為緩解金融危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)，中央財政投4萬億，加上銀行貸款有10多億元，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，有相當(dāng)部分流入樓市。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年前11個月我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款接近9000億元，個人按揭貸款超過7000億元，前11個月總計流入房地產(chǎn)的信貸資金超過1.6萬億元，比2008年多出六成。而在2009年年全國9萬多億元的銀行新增貸款中，約六分之一流入到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。金融危機(jī)使世界經(jīng)濟(jì)低迷，國際資本看好中國經(jīng)濟(jì)，大量流入中國內(nèi)地，由于投資渠道狹窄，資金流向房地產(chǎn)市場。

2.優(yōu)惠政策刺激

2008年11月1日，財政部宣布對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;2008年9月15日、10月9日，中國人民銀行連續(xù)兩次降低存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。10月22日央行又宣布，自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付比例調(diào)整為20%，同時下調(diào)個人住房公積金貸款利率;對境外居民購買商品房的禁令的解除，也方便了外資投資房地產(chǎn)。

3.通脹預(yù)期加大。4萬億元的擴(kuò)張投資，加上國內(nèi)的房貸政策放寬，大量貨幣流入市場帶來了通脹預(yù)期;國際上2009年的資源價格也上漲很快，從前兩年經(jīng)驗看，國際資源價格的上漲也會傳到到國內(nèi)，推動國內(nèi)價格上漲，也導(dǎo)致了對通脹預(yù)期。2009年2季度，中國經(jīng)濟(jì)開始顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象，經(jīng)濟(jì)向好同樣也發(fā)通脹的預(yù)期。通脹預(yù)期推高投資者對房產(chǎn)價格的預(yù)期，投資型、投機(jī)型和保值型購房行為活躍起來，帶動大量資金“入市”，大量資金進(jìn)一步催生房價飛漲。

4.市場需求旺盛

2009年，全年共銷售住宅銷售為1880.5萬平方米，增長82.3%。銷售商品住宅16.5萬套，為上年住宅銷售套數(shù)(9.4萬套)的1.8倍。其中，功能核心區(qū)(東城、西城、崇文和宣武)銷售住宅10170套，功能拓展區(qū)(朝陽、豐臺、石景山和海淀)銷售78596套，發(fā)展新區(qū)(房山、通州、順義、昌平和大興)銷售67374套，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)(門頭溝、懷柔、平谷、密云和延慶)銷售8860套，四個功能區(qū)住宅銷售套數(shù)分別比上年增長1.9倍、38.6%、1.3倍和88.2%。

5.投資投機(jī)性需求增加

除了自住需求，北京住房市場2009年投資和投機(jī)需求旺盛，這成為北京房價躥升的直接原因。北京居民收入較其他城市高，北京的富翁也比較多。前文推算，北京城鎮(zhèn)居民家庭存款平均在25萬元以上，那么北京20%高收入者戶均金融資產(chǎn)當(dāng)在100萬元以上，在通脹預(yù)期、樓市漲價預(yù)期以及優(yōu)惠的稅收信貸政策刺激下，僅僅100多萬戶高收入者的資金就足以讓樓市活躍起來。何況每年都有30%左右的外地人和境外人士來北京購房，2009年，外來者購房應(yīng)當(dāng)是超過往年的，來自外國的購買者也大幅增加，把樓市炒的熱火朝天。

6.新增供給減少

北京的住宅建設(shè)新開工面積在2003年達(dá)到最高點(diǎn)的3433.8萬平方米，此后受到土地供給等原因制約，開工面積開始下滑。2008年，新開工面積只有2003年的68%。2005年，北京住房施工面積達(dá)到最高峰的10748.5萬平方米，此后也開始一路下滑。2005年，北京住宅竣工面積也達(dá)到最高峰，達(dá)到3770.9萬平方米，2008年的住宅竣工面積下滑到2558.0萬平方米，只有2005年的68.6%。北京的住房銷售由于連年的價格上漲和接連的抑制政策出臺等因素的影響，2007年價格達(dá)到高位時當(dāng)年成交量就比2005年下降了22.4%。2008年成交量進(jìn)一步下降，只有2005年的47.6%。連年的竣工面積減少，導(dǎo)致住宅供給逐漸趨緊。2009年商品房(現(xiàn)房)空置面積呈逐步下降趨勢，截至12月底，住宅空置面積為426.8萬平方米，比上年末減少95.9萬平方米，減少18.3%。

2009年，北京商品住宅新增供應(yīng)持續(xù)下滑。2009年1～11月，北京商品住宅(期房，不含保障性住房)累計新增76183套，同比下降15.6%，成為為2003年以來的最低點(diǎn)。

2009年的銷售量與新增供應(yīng)的比例反差較大，銷供比為2003年以來最高，由2008年的0.60，增加到1.47，銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新增商品房供給增加量。

6.保障性住房供給減少

1998年，在內(nèi)需不旺和東南亞金融危機(jī)的背景下，中國房地產(chǎn)市場啟動。當(dāng)時設(shè)想城市80%的家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，提出以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開始大規(guī)模建設(shè)，但是2003年國務(wù)院“18號文”提出逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，經(jīng)適房的主體地位被商品房正式取代，并日漸被邊緣化。北京的保障性住房數(shù)量很少，2006年經(jīng)濟(jì)適用房比例只有7.6%，2007年只有6.4%，2008年也只有12.2%。

北京的保障性住房數(shù)量不大，連續(xù)多年占市場的份額都在10%以下。2005年以來，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積連年下降，2008年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積只有101.1萬平方米，不到2005年的1/3之一。銷售面積也是連年向下降，2008年少有回升，也只有2003年的1/3。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)面積過小，就意味著政府沒有承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，為中低收入者提供最近本的保障。廉租房的建設(shè)和配租數(shù)量也是微乎其微，甚至可以忽略不計。保障性住房是為中低收入者提供的公共住房，是公共物品和準(zhǔn)公共物品，公共住房的減少就意味著把90%以上的居民，統(tǒng)統(tǒng)推向商品住房市場，增加商品房的需求，在普通商品住房供給不足的情況下，成為價格上漲的重要推力。

7.地價上漲推高房價。2009年的北京土地出讓合同金額928億元，實(shí)際收入494億元，政府收入大幅增加，但是地價過高則推高了房價。在經(jīng)歷了2008年的低迷以后，2009年，北京土地市場空前活躍，地王頻出，樓面地價連創(chuàng)新高，對開發(fā)商、投機(jī)投資者以及一般居民的心理和期待都產(chǎn)生了震動。在眾多創(chuàng)紀(jì)錄地王中，順義后沙峪天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地以50.5億元的成交價，占據(jù)2009年度北京住宅土地成交市場成交額榜首。緊隨其后的是亦莊新城F地塊居住和配套用地，成交額為48.3億元，在年中引起震撼效應(yīng)的朝陽區(qū)廣渠路15號地塊，則以40.6億元位列第三。順義后沙峪地王以29859元/平方米的高價，高居2009年北京土地市場成交樓面均價排行榜的首位，朝陽東風(fēng)鄉(xiāng)高井村用地則以23506元/平方米的價格排名第二，亦莊新城F地塊居住和配套用地以18014元/平方米的價格排列第三。盡管大龍地產(chǎn)毀約導(dǎo)致順義天竺22號地沒有最終成交，但是2009年地王頻出的消息，不斷刺激著人們的神經(jīng)，提高了對房價的預(yù)期并實(shí)際推高了房價。

房價過高是普通居民無法承受的，2010年盡管實(shí)施了一系列抑制政策，上半年北京的房價也沒有下降。2009年，北京的兩限房就步入8000元時代，這對中低收入群體來說仍然是沉重的負(fù)擔(dān)。多年以來，北京政策性住房建設(shè)力度不大，欠賬太多。因此，增加保障性住房建設(shè)，完善住房政策體系，還有很長的路要走。為了解決廣大居民“住有所居”的問題，一方面，要打擊投機(jī)和投資住房、抑制房價過快增長;另一方面，要完善住房政策體系、制定住房保障法，保障全體居民基本住房權(quán)利。

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