經(jīng)濟(jì)適用房!你在哪里?

太原市經(jīng)濟(jì)適用房的巨大缺口，供需矛盾十分突出。如何進(jìn)步解決經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾，讓廣大市民實(shí)現(xiàn)“住有所居”的夢(mèng)想，顯然成了擺在政府面前的一個(gè)無(wú)法回避的命題。此次太原市公開(kāi)申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)疑給廣大中低收入者帶來(lái)了希望，但也僅僅是“一線(xiàn)希望”而已。畢竟，經(jīng)濟(jì)適用房的需求是如此之大，而政府所能建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房卻少之又少。反過(guò)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的巨大缺位刺激了還在持續(xù)上漲的商品房，客觀(guān)上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起了推波助瀾的作用。經(jīng)濟(jì)適用房?“靈芝草”?

太原這個(gè)欠發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)一路攀升，出現(xiàn)了恒大綠洲、盛世長(zhǎng)風(fēng)、富力城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、嘉恰國(guó)、美林灣、景泰花苑、春天花園、嘉怡國(guó)際麗都城、世紀(jì)柏林、百融居標(biāo)志住宅樓。還有每平方米10000余元的財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)、奧林禮頓也難敵太原市晉源區(qū)沒(méi)有土地審批手續(xù)的水域金岸別墅區(qū)。水域金岸別墅區(qū)以每平方米價(jià)格1萬(wàn)元到2萬(wàn)元的價(jià)位，力壓群雄，經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量在太原少的可憐。

“聽(tīng)說(shuō)今年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的挺火的，就是不知道建在了何處?這附近是沒(méi)有，你去別處問(wèn)問(wèn)吧，好像河西那邊有一個(gè)，具體在哪我也說(shuō)不清，你問(wèn)問(wèn)工作人員吧。”記者在太原市房地局的辦證大廳向一位前來(lái)辦住房手續(xù)的何先生打聽(tīng)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的消息時(shí)，他給出了這樣的回答。可見(jiàn)很多市民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房還是一知半解的。

記者從太愿房地局的曹主任口中了解到，從1995年開(kāi)始，太原市政府就開(kāi)始通過(guò)土地?fù)軇潱哉ㄔO(shè)的方式，先后開(kāi)發(fā)了一些小區(qū)。比如興華苑、長(zhǎng)風(fēng)小區(qū)，東華苑、萬(wàn)柏林區(qū)的濱河小區(qū)，還有匯豐苑，恒山小區(qū)、安廣小區(qū)。這些小區(qū)基本都順利建成。但此后，再?zèng)]有以政府土地?fù)軇澋男问浇M織過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。雖然很多的企事業(yè)單位都利用自有土地進(jìn)行集資建房，很好的解決了本單位職工的住房問(wèn)題，但這個(gè)主要是內(nèi)部的，不對(duì)外開(kāi)放。

曹主任告訴本刊記者：“這次的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目性質(zhì)截然不同，這是六年來(lái)首次由市政府投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。主要是有三大塊，

個(gè)是位于迎澤西大街的西華苑三期、四期工程，

個(gè)是位于大同路的龍康新苑，另外一個(gè)是位于杏花嶺區(qū)的建材二小區(qū)。西華苑的三期是屬于第一批申購(gòu)項(xiàng)目，去年九月份已經(jīng)開(kāi)始申購(gòu)了，今年六月底完成。其他是屬于第二批申購(gòu)項(xiàng)目，現(xiàn)在剛開(kāi)始。記者了解到，建材二小區(qū)去年就已經(jīng)開(kāi)工，但不知什么原因進(jìn)度很慢，規(guī)劃六層的住宅至記者發(fā)稿時(shí)剛起2層，是典型的“蝸牛”速度。

鑒于西華苑有三期四期兩個(gè)大項(xiàng)目，本刊記者選擇了去西華苑進(jìn)行采訪(fǎng)，打探一下施工的進(jìn)度。沿著清光路往南走一段，剛過(guò)橋就看見(jiàn)幅巨大的牌匾“太原市保障性住房西華苑三四期項(xiàng)目”、“和諧家園，住房保障，為民謀利”。沿路的左邊是四期工程，右邊是三期工程。但從外觀(guān)上看不出多少差距來(lái)。兩個(gè)工地都是熱火朝天的建設(shè)著，起重機(jī)將

塊塊建筑材料往南側(cè)的高地上搬運(yùn)。在四期工程，現(xiàn)場(chǎng)代表逯經(jīng)理告訴記者“我們這邊(四期工程)是今年4月1號(hào)開(kāi)始建設(shè)的，預(yù)計(jì)到后年9月份完工。所有的樓層都是34層、99.8米高，剪力墻結(jié)構(gòu)，質(zhì)量都沒(méi)問(wèn)題。住宅面積為55到110平方米，小區(qū)內(nèi)可解決3200戶(hù)、約為11000人的住房需求。他們那邊(三期工程)要早點(diǎn)，是去年9月份開(kāi)工的。兩邊加起來(lái)，總共有30多棟呢。現(xiàn)在這里建造的是1號(hào)樓和2號(hào)樓。”

未來(lái)還要建多少?

“我們是負(fù)責(zé)市場(chǎng)這一塊的，關(guān)于政策性的規(guī)劃歸城建局，你可以去那里問(wèn)問(wèn)。”曹主任給出了這樣的建議。

記者隨即來(lái)到了太原市城建局，在接待處看到了《太原市2010～2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃》，一位工作人員告訴記者：“這個(gè)是(6月)9號(hào)公示的，主要是征詢(xún)市民的意見(jiàn)。這里面有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的資料，有比較詳細(xì)的政策。”

在這份規(guī)劃中顯示，從今年起到2012年，山西省太原市擬建保障性住房83989套，面積707.88萬(wàn)平方米，占各類(lèi)住房的建設(shè)總面積的46.88％。規(guī)劃中，太原市將在2010～2012年大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，共規(guī)劃68個(gè)項(xiàng)目，總建設(shè)面積734.01萬(wàn)平方米，其中保障性住房239.33萬(wàn)平方米(主要是經(jīng)濟(jì)適用房，另外還有廉租房40.11萬(wàn)平方米)，限價(jià)商品房145.22萬(wàn)平方米。從中我們可以看到，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家還是下了比較大的力氣。占到了全部規(guī)劃的1/4多。其中，2010年計(jì)劃重點(diǎn)推進(jìn)20個(gè)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，總建設(shè)規(guī)模約298.62萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房占63.70萬(wàn)平方米：2011年計(jì)劃重點(diǎn)推進(jìn)20多個(gè)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，總建設(shè)規(guī)模約337.18萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房72.39萬(wàn)平方米。

可喜的是，在這份規(guī)劃中，還為保障性住房的建設(shè)制定了一系列的優(yōu)惠政策和保障措施。《規(guī)劃》明確地規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房要經(jīng)過(guò)市規(guī)劃、國(guó)土、房地等部門(mén)聯(lián)合勘察，盡量選擇在交通便利、配套相對(duì)齊全、拆遷較少的區(qū)域，嚴(yán)格審批程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理，要建立街道、城區(qū)、市“三級(jí)審核、二級(jí)公示”制度，公開(kāi)搖號(hào)制度，市、區(qū)兩級(jí)紀(jì)檢監(jiān)督部門(mén)要全程參與的監(jiān)督制度：積極利用現(xiàn)有的信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上審批，提高行政效率。

經(jīng)濟(jì)適用房成“雞肋”

經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)建設(shè)了好幾年了，盡管市民的呼聲很高，但是關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)依然是處于很尷尬的局面。比如，今年，太原市經(jīng)濟(jì)適用房供需比例是1：10，這個(gè)矛盾就是非常突出的。其實(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府是給予了很多的優(yōu)惠政策的。比如免受土地出讓金，其他應(yīng)征收的各項(xiàng)收費(fèi)減免50％等，同時(shí)對(duì)成交價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象也進(jìn)行了嚴(yán)格限定。但經(jīng)濟(jì)適用房還是無(wú)法引起開(kāi)發(fā)商的興趣。其原因究竟在哪里?“主要還是是利潤(rùn)低，成本比較高。”一位曹姓開(kāi)發(fā)商一語(yǔ)道破了其中的秘密。

在很多的開(kāi)發(fā)商眼里，經(jīng)濟(jì)適用房成了“雞肋”食之無(wú)味，棄之可惜。不干覺(jué)得可惜，干吧又沒(méi)什么利潤(rùn)。“主要的原因還是舊城拆遷難度大，耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)”，曹老板告訴記者，“特別是有遇到釘子戶(hù)漫天要價(jià)，無(wú)理取鬧，讓人很是頭疼，束手無(wú)策。政府這幾年批的地不多，原因也在這里。征地不好征，拆迂更難。有些地方想干也不能干。”

經(jīng)濟(jì)適用房本來(lái)就因?yàn)槭蹆r(jià)低而壓縮了利潤(rùn)空間。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，資本總在尋找最大的利潤(rùn)空間，經(jīng)濟(jì)適用房這一塊本來(lái)就不受開(kāi)發(fā)商的青睞，再加上這么多的征地拆遷問(wèn)題，使本來(lái)就困難的事情變得更加雪上加霜。難怪雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的嚇人，但經(jīng)濟(jì)適用房這塊卻依然不見(jiàn)改觀(guān)。

經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題不少

今年6月份，《文匯報(bào)》刊登了這樣一則消息，一則是在南京市最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)之——仙鶴著苑，業(yè)主張女士在早上敲門(mén)叫女兒起床時(shí)，竟將房門(mén)敲通了一個(gè)大洞。據(jù)當(dāng)?shù)赜浾咴跇I(yè)主家里實(shí)地調(diào)查，用做門(mén)板材料的復(fù)合木板厚度不到3毫米。

6月4日，據(jù)湖北媒體報(bào)道，武漢市翠微路福苑小區(qū)，自2007年開(kāi)始作為經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房開(kāi)工建設(shè)，至今尚未交房，但樓房表面卻出現(xiàn)7大面積的裂紋。遠(yuǎn)看起來(lái)像一道道蜘蛛網(wǎng)。關(guān)于裂紋的現(xiàn)象，湖北諾宇物貿(mào)發(fā)展有限公司的項(xiàng)目部袁經(jīng)理稱(chēng)，小區(qū)墻體裂紋時(shí)施工時(shí)溫差太大造成的“施工裂痕”，對(duì)結(jié)構(gòu)梁沒(méi)有影響。“不會(huì)漏水，也不會(huì)影響房屋安全”。

長(zhǎng)久以來(lái)，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量司題一直是個(gè)為大家所詬病的話(huà)題。眾方各執(zhí)

詞，開(kāi)發(fā)商口中振振有辭，“我們蓋的房子絕對(duì)是沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的，這都是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)標(biāo)的，我們有絕對(duì)的實(shí)力保證我們建造的房子。”而更多的則是來(lái)自普通住戶(hù)的呼聲，未曾入住已經(jīng)是滿(mǎn)樓裂紋、停水停電、出了問(wèn)題沒(méi)人管，還有上面說(shuō)的居然能用手把門(mén)板敲穿……面對(duì)這么多的問(wèn)題，我們不免要問(wèn)，太原市的經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量到底怎么樣?

我們的門(mén)板會(huì)不會(huì)敲穿?

帶著這樣的疑問(wèn)，記者走訪(fǎng)了東華苑小區(qū)。“門(mén)板倒是敲不透，可是問(wèn)題不少。”在小區(qū)里，業(yè)主任女士告訴記者，“有的樓墻有裂縫，我們那主要是老停水。水管子沒(méi)修好。上個(gè)月停了好幾回，隔幾天就停一回，一停就是一天，吃飯洗澡不方便不說(shuō)，家里人都不敢上廁所，只能去那邊的公廁上。說(shuō)是在挖水管維修，也不知道什么時(shí)候才能修好!”“也沒(méi)有管事的，都是踢皮球了。也沒(méi)辦法，誰(shuí)讓咱住的是便宜的房子了，要是去好點(diǎn)的地方買(mǎi)，肯定沒(méi)有這些問(wèn)題。”任女士發(fā)出這樣的感嘆。

太原市建材二小區(qū)，業(yè)主們2006年入住時(shí)，每戶(hù)早已交了5000元的煤氣管道費(fèi)，如今四五年了，都沒(méi)有通上煤氣，成了“擺設(shè)”。

房?jī)r(jià)咋出爐

保障性住房作為滿(mǎn)足廣大居民住房需求的重要舉措，一直以來(lái)備受關(guān)注。除了房源位置、戶(hù)型大小，以及各種配套設(shè)施是否齊全，廣大市民最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房作為其中最主要的種類(lèi)，自然首當(dāng)其沖。關(guān)于房?jī)r(jià)，記者做了一些了解，“有人說(shuō)至少的3000元”，“經(jīng)濟(jì)適用房減免了各種稅費(fèi)，也不用交土地出讓費(fèi)，應(yīng)該不會(huì)超過(guò)2000吧。”

面對(duì)眾口不一的答案，曹主任明確表示，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體由物價(jià)部門(mén)制定。但到目前還沒(méi)有一個(gè)確定的答案。不過(guò)他透露，有一個(gè)很重要的原則就是，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受力相適應(yīng)。以保證微利為原則，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。至于各種優(yōu)惠政策，則包括比如免受土地出讓金，免征或減收固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、規(guī)劃管理費(fèi)等稅費(fèi)。因此，理論上推算，一般地段的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)比同地段的商品房低30％。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。開(kāi)發(fā)成本包括，用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，列人施工圖預(yù)(決)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)等。稅金是依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。利潤(rùn)則是按照開(kāi)發(fā)成本的3％計(jì)算。

曹主任告訴記者：經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)有劃撥土地，不涉及土地出讓?zhuān)恍枰煌恋爻鲎尳穑@一點(diǎn)人所共知。但此次太原市的兩處經(jīng)濟(jì)適用房所利用土地原來(lái)全部為集體土地，市政府購(gòu)買(mǎi)后，轉(zhuǎn)為了國(guó)有土地。這樣就必須給農(nóng)民征地補(bǔ)償款。依照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)所定的容積率，折算到1平方米的地價(jià)也在200元以上。

還有一大塊就是各種稅費(fèi)了。稅金的減免要國(guó)家來(lái)定，這塊減免的不多，契稅等仍需要交，累計(jì)大概在每平米500元左右。但省市政府可以決定各種行政事業(yè)性收費(fèi)的減免。根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)要求，經(jīng)濟(jì)適用房工程建設(shè)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)資金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、城市消防設(shè)施配套費(fèi)、中小學(xué)教育基金、園林配套綠化工程建設(shè)資金等，此外，各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金也將免收。這就是說(shuō)，相比商品房，經(jīng)濟(jì)適用房不用繳納這部分錢(qián)，每平方米能減少150～200元的成本。

省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華稱(chēng)，太原此次經(jīng)適房最終能不能服務(wù)中低收入人群，關(guān)鍵看下步的房?jī)r(jià)如何定。如果價(jià)格定得太高，申購(gòu)入接受不了，不排除“棄購(gòu)”的可能。他建議，要解決中低收入人群的住房問(wèn)題，政府就要犧牲一部分財(cái)政收入，將優(yōu)惠政策落到實(shí)處，免收各種稅費(fèi)等，讓百姓住上經(jīng)濟(jì)又實(shí)用的好房子。