土地增值稅在房地產行業的納稅籌劃

【摘要】 土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額(轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額)和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。

【關鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃

房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務，土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。

一、下列房產免征土地增值稅

(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅;(3)對于以房地產進行投資、聯營的，投資聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，投資聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅;(4)企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅;(5)對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅;(6)對個人之間互換自有居住用房地產的，經稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

二、納稅籌劃的基本方法

(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過籌劃可以尋求最佳稅負點，通過防止適用稅率的爬升來降低稅負，這種方法計算比較復雜，因為稅率差異普遍存在，所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款，或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃方法，這種方法既可以實現應稅基數絕對額的減少，也可以通過增加本期可扣除金額，起到延期納稅的作用，使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法，這種方法利用延緩納稅，取得資金的時間價值，幾乎所有企業都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。

三、充分計列利息費用及其他費用支出

現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開始成本之和(以下簡稱“合計數”)的5%計算扣除;二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數“的10%計算扣除包括利息在內的全部費用支出。在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中“合計數”的5%(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出;否則，應選用后一種方法，按“合計數”的10%扣除全部費用。

充分利用對房地產開發企業的附加扣除實施稅務籌劃，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20%加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為。當非房地產開發企業欲進入房地產業時，不宜作為其非主營項目，應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發和交易的關聯企業。不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的納稅籌劃。

綜上所述，土地增值稅是一個比較新的稅種，其稅負比較重。對于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個方面:一是盡量地分解收入，包括將裝修收入從中分解出去，也可以適當地降低商品房的價格;二是適當地增加稅前扣除的一些成本和費用。房地產開發商可以靈活運用稅收優惠政策，根據市場行情和自己的實際情況，采取適當降低房地產售價，提高資金利用率，增加稅法規定范圍內的扣除項目金額來控制、降低增值額(如加大公共設施投入、改善住房環境，提高房屋質量)等方法，減少稅金支出，使自己在激烈的競爭中贏得市場。