淺析物業(yè)管理交接糾紛的成因與法律對(duì)策

【摘要】 根據(jù)物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)，找出物業(yè)管理交接糾紛的成因，研究解決物業(yè)管理交接糾紛的對(duì)策，提出規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議，為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康、快速、持續(xù)發(fā)展提供法律保證。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理交接糾紛;成因;對(duì)策;立法建議

一、物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)

當(dāng)前物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)為兩方面:一是業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。我國(guó)有關(guān)由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，業(yè)主只能被動(dòng)接受，很多物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)不到位，也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，雙方缺乏良性互動(dòng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司，當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類;二是物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理，原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛。

二、物業(yè)管理交接糾紛的成因

1.物業(yè)管理尚未完全市場(chǎng)化。目前，物業(yè)管理企業(yè)大多是由原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的子公司或房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)，通過(guò)招投標(biāo)方式取得住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較少。物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，雖然物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大，但專業(yè)人才匱乏，企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)、員工的綜合素質(zhì)不高，管理亦不夠規(guī)范，服務(wù)不能滿足業(yè)主的要求，物業(yè)服務(wù)未形成制度化、規(guī)范化及市場(chǎng)化。

2.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制未建立。在傳統(tǒng)的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動(dòng)的地位。隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的平等關(guān)系開(kāi)始建立。目前在在大多數(shù)地區(qū)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。

3.物業(yè)管理交接的程序不完善。目前，許多人認(rèn)為，小區(qū)換“管家”，就是新舊物業(yè)公司之間進(jìn)行工作交接，交接主體是新物業(yè)管理公司和舊物業(yè)管理公司。其實(shí)，這并不正確。從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，小區(qū)物業(yè)的交接程序，應(yīng)當(dāng)是由原物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理、小區(qū)資料等工作的交接，然后再由業(yè)委會(huì)與新物業(yè)管理公司就同樣內(nèi)容進(jìn)行交接。

4.規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全。在國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，關(guān)于新舊物業(yè)管理企業(yè)之間的交接規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)單。僅僅在第39條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”同時(shí)第59條規(guī)定:“違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。”至于具體如何移交，主管部門如何進(jìn)行監(jiān)管等更詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，《條例》則沒(méi)有規(guī)定。

三、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律對(duì)策

首先應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限，如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后一段合理時(shí)間內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區(qū)域;其次應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中進(jìn)一步完善有關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定，加重對(duì)物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、資料行為的處罰，如規(guī)定對(duì)不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房、資料的物業(yè)管理公司，可以給與降低資質(zhì)、吊銷資質(zhì)證書或營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處罰;再次應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的有關(guān)事項(xiàng)如業(yè)主欠繳的物管費(fèi)如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)如何清算等問(wèn)題作出明確規(guī)定;最后應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)移交的公共設(shè)施、設(shè)備中需要維修或更換的，要明確規(guī)定責(zé)任的承擔(dān)方式。比如《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目接管暫行辦法》第6條規(guī)定:“物業(yè)管理移交方應(yīng)按規(guī)定向接管方提供有關(guān)檔案資料，并將移交項(xiàng)目的真實(shí)狀況告知接管方。移交項(xiàng)目需要維修的，維修責(zé)任由移交方承擔(dān)。將維修責(zé)任委托接管方負(fù)責(zé)的，移交方應(yīng)接建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)，向接管方交納委托維修費(fèi)，用于接管項(xiàng)目的小修和中修工程。委托維修責(zé)任到期后，雙方進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。”

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