不良貸款(債權)估值操作中常見問題分析

編者按:不良貸款(債權)估值方法和估值技術尚待進一步完善，作者從工作實踐出發，對不良貸款(債權)估值操作中需要注意的常見問題進行分析，并提出應對措施，以供進一步探討、完善。

一、估值范圍界定必須完整

無論哪種估值形式，要特別關注對抵押資產評估范圍的認定，估值人員應將抵押清單、他項權證、抵押證明書等一一核對，保證估值范圍的完整。在實際操作中，經常會遇到下面問題:

1、抵押清單與他項權證中抵押物的數量不一致，這時出于謹慎性原則，一般應以他項權證中的數量為準，因為在1995年10月1日《擔保法》實施后，只有在權利機關登記，抵押才生效。但也要考慮例外原則，有的他項權證后附的抵押清單的數量明顯大于他項權證上記載的數量，但抵押時評估值與他項權證記載的價值一致時，出于謹慎性原則，可以清單為準。

如某項目中工商抵押登記證中記載房屋建筑物抵押面積51837平方米，后附抵押物清單，實際抵押物清單的面積為54461.06平方米，出于謹慎性原則，估值人員以54461.06平方米確認，其中商場建筑面積4919.05平方米，因為整個集團拖欠其貸款本金合計5865萬元，已經抵債給了商業銀行，且貸款時在房產部門辦理了抵押登記，因資產管理公司收購的債權是在工商部門辦理的抵押登記，故商業銀行應當優先于委托人受償，故對應抵押建筑面積應為49542.01平方米;抵押登記證上記載抵押物為機器設備576臺套，實際核對抵押清單為464臺套，因為清單上顯示的抵押評估值與抵押登記證上記載的不一致，故按實際的數量464臺套進行估值。

2、抵押物出售、滅失、毀損現象普遍存在，根據擔保法“抵押權因抵押物滅失而消失”的規定，估值時應該以抵押物現在的實際狀況為依據進行評估。這時需要收集企業和有關部門出具的相關證明，如果出售要有入賬依據，在評估明細表將有關情況一一列示。已辦理抵押登記的抵押權是一種絕對權，它具有對抗任意第三人的效力，即使抵押物被轉讓給第三人，抵押權仍然有效，抵押物仍負有抵押權的權利負擔，因為產權轉讓不影響抵押權的效力，抵押權人仍可以就該抵押物向第三人主張抵押權。《擔保法》解釋第67條規定:抵押權存續區間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權滅失。抵押物存在重復抵押現象，如存在多個抵押權人，要確定待估債權在抵押權人中的順序及各抵押權人對應的權利價值，然后按照順序分析抵押債權的可受償金額。

3、以在建工程做抵押，辦理了抵押登記，但該在建工程建成后，未對建筑物重新辦理抵押登記的，應認定抵押有效。

4、房屋抵押并辦理了登記，而房屋占用范圍內的國有土地使用權沒有抵押，按照《擔保法》第36條“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押“規定，應認定房屋占有范圍內的國有土地使用權一并抵押，抵押權人可主張對該土地的有限受償權。如該抵押房屋被第三人毀損、滅失的，抵押權人可以根據物上代位性直接向第三人行使賠償金請求權，以賠償金優先受償。如房屋占用范圍內的土地被政府無償征用的，抵押權人可要求政府在抵押物價值的范圍內給予抵押權人必要的補償。

5、在符合以下3個條件時，建設工程款優先于抵押權受償:

(1)建設工程款的范圍受法律限制。建設工程款主要為承包方為建設工程支付的材料款、工人工資等，不包括發包人違約給承包人造成的損失。

(2)承包方主張就建筑工程行使優先權的，應當在建設工程合同約定或者實際的工程竣工之日起6個月內提出，逾期主張的，不受法律保護。

(3)對于1999年10月1日前已竣工或停工，1999年10月1日后人民法院未審結的建設工程案件，不適用該條;建設工程施工于1999年10月1日前，竣工或停工于1999年10月1日之后，在1999年10月1日前該工程設定有抵押權的，承包人就工程價款享有的優先權不得對抗已設定的抵押權。

6、對保證人賠償責任的認定。在以下情況下，雖然擔保無效，也要考慮保證人的代償能力，否則容易漏評:

(1)根據《擔保法》司法解釋第8條:主合同無效而導致擔保合同無效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任;擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的三分之一。

(2)根據《擔保法》司法解釋第3、7、17條:國家機關、公益性事業單位、社團組織、未經法人書面授權的分支機構提供的擔保，擔保無效，擔保人承擔不超過借款人不能清償部分二分之一的賠償責任。

(3)根據《擔保法》司法解釋第18條:法人內部職能部門為擔保人，擔保無效。銀行知道或應知其為職能部門的，保證人不承擔責任;銀行不知或不應知的，承擔二分之一的賠償責任。

估值范圍的確定很重要，如果范圍完整，沒有漏評，那具體估值結果的高低只是技術層面的問題;如果存在漏評影響了估值結論，估值人員要相應承擔一定的工作責任。

二、估值目的和所采用的價值類型和方法的一致性

簡單說，可以理解為方法的恰當性，主要是針對估值中所涉及實物資產而言。

(一)價值類型的類別

價值類型包括市場價值和非市場價值。市場價值以外的價值包括清算價值、投資價值、殘余價值。

(二)價值類型的選擇

當不良貸款(債權)交易存在活躍、公開的市場，能夠按公平原則在合理期限無障礙交易，有自愿的買方和賣方，且交易信息易于獲得時，估值人員可以選擇市場價值作為估值結論的價值類型。

估值人員為資產處置執行不良貸款(債權)內部估值業務，當估值業務針對的是特定投資者或者某一類投資者，并在估值業務執行過程中充分考慮并使用了僅適用于特定投資者或者某一類投資者的特定估值資料和經濟技術參數時，估值人員可以選擇投資價值作為估值結論的價值類型。

估值人員執行不良貸款(債權)內部估值業務，當估值對象面臨被迫出售、快速變現或者估值對象具有潛在被迫出售、快速變現等情況時，估值人員可以選擇清算價值作為估值結論的價值類型。

估值人員執行不良貸款(債權)內部估值業務，當不良貸款(債權)涉及的資產無法或者不宜整體使用時，估值人員可以考慮資產的拆零變現，并選擇殘余價值作為估值結論的價值類型。(指企業不再使用拆除、變現或者報廢的資產進行處理收回殘值。如按本身重量×廢鋼鐵現行市場單價-清理費用=殘值;如房屋建筑物拆除后的廢鋼筋、門窗殘值扣除清理費用后的價值。)

估值人員執行以財務報告為目的的不良貸款(債權)內部估值業務，應當根據會計準則等相關規范關于會計計量的基本概念和要求，恰當選擇市場價值或者市場價值以外的價值作為估值結論的價值類型。

其中著重注意清算價值:估值人員應根據企業經營情況不同和估值目的不同，相應選擇采取強制清算價值、有序清算價值和續用清算價值作為估值結論的價值類型。

1、強制清算價值:假設債務人在短期內將被強制清算，且債務人資產在短期內快速變現，以出售所得償還現有債務，依照此種假設所得出的估值結論的價值類型。強制清算價值可以用于關停企業或即將進入訴訟償債的企業。

2、有序清算價值:假設債務企業出售現有資產用于償還債務，但資產的出售不是立即的，而可以允許在一定時間內出售，依照此種假設所得出的估值結論的價值類型。有序清算價值可以用于半關停企業。

3、續用清算價值:雖然假設企業準備以現有資產償還現有債務，但企業仍處于持續經營狀態，真正對企業進行清算的可能性很小，此時，企業一方面可以用現有資產償還債務，一方面還可以用經營新增收益清償債務。在此情況下，企業的資產處于充分有效狀態，對企業用于償還債務的資產進行價值估算時，不考慮因為變現而產生的折扣。續用清算價值可以用于持續經營企業。

這樣在評估實物資產時可以采用市場法、收益法、成本法等基本方法進行評估，再根據估值目的和企業經營狀況的不同選取不同的價格標準，確定采用正常價格或是折現價格完成市場價值到非市場價值的轉換。

折扣率不應簡單地理解為是快速變現折扣率，應該包含但不限于以下因素:

1、處置時間要求因素:資產管理公司將在近期內處置該不良資產，考慮其交易條件受到的限制，不具備公開市場的條件，需給予一定折扣。

2、資產本身的特性:房產主要看其使用用途，一般來說，商業用房的折扣率低于工業用房的折扣率，工業用房中辦公樓的折扣率要低于專業廠房的折扣率。

對設備來說，主要是看其通用性，通用設備的折扣率一般不高于專用設備的折扣率，非標設備的折扣率最高。

對土地來說，主要看其所在區域，處于城市(縣級和縣級以上)土地的折扣率一般要小于處于鄉鎮的土地折扣率。

3、交易市場和買方心理因素:現在金融不良資產的市場是買方市場，一般應給購買人一定的利潤空間。

4、其他因素:確定折扣比率的最高限是商業化運作的需要，以盡可能實現資產價值的最大化。當然折扣率的選擇需貫徹因地制宜的原則，沒有放之四海皆準的固定比率，具體還是要結合待估資產的現實狀況、當地的市場環境等因素運用專業判斷作出盡量貼近實際的估值判斷。具體的折扣參數根據實際情況進行相關調整，進一步優化。

價值類型的恰當與否，最后的估值結論相差是很大的，例如:某熱電公司項目，為改制企業，承接老企業的債權債務，現正在持續經營。首次評估時采用假設清算法，價值類型為清算價值，具體為強制清算價值，對資產采取了20%左右的折扣率，還考慮了職工安置費用。因企業正在持續經營，破產清算的可能性很小，采用假設清算法本身就值得商榷，即使采用假設清算法，因評估前提為繼續使用，則資產的價格應為正常價格，不考慮折扣率，企業職工也無需再考慮安置費用。資產處置前估值人員按續用清算價值進行了第二次估值，未考慮折扣率和職工安置費用，估值結果最后提高了6%，為資產處置提供了更具有參考價值的估值結論，有利于實現資產管理公司資產處置回收最大化的目標。

三、估值對象的法律權屬披露要清晰

估值對象的法律權屬是指估值對象的所有權和與所有權有關的其他財產權利，估值人員具體操作中需要注意:

1、房產、土地沒有相關產權證明的，看其是否有相關權利部門出具的有關證明或企業提供的情況說明。如企業自建房產很多沒有辦理房產證，但為企業賬面資產，按照實質重于形式的原則也應列入估值范圍，并由企業出具相關說明。

2、抵押資產主要參考律師的法律審查意見，看抵押是否有效，具體對應的抵押債權要一一核對，對應的抵押債權應包含相應分攤的利息。

3、特別注意對估值對象法律權屬的瑕疵狀況進行披露。如房產重復抵押及抵押給第三人的情況要在報告的特別事項說明中予以披露。

四、對分立企業、改制企業，盡量挖掘財產線索

1、企業已名存實亡，原企業被拆分，優質資產已剝離組建其他公司，但按最高人民法院司法解釋，接收企業應在接收資產范圍內承擔責任。要首先確定其接收資產的范圍，對接受資產的價值進行認定，來分析債權的可回收價值。

例如某化工廠評估項目。債務人某化工廠已于1997年進行了改制，改制時債務人以其生產線作價269.5萬元與職工出資280.5萬元從原化工廠分立成立XX化工有限責任公司后，某化工廠成為了一個空殼，剩幾個人留守，并停止一切生產經營活動。后XX生物化工有限公司又兼并了XX化工有限責任公司。依據律師的法律意見書及有關訴訟資料獲知，債務人改制時劃入XX化工有限責任公司的凈資產實際上為852萬元，而不是名義上的269.5萬元，加上職工出資280.5萬元，XX生物化工有限公司實際從XX化工有限責任公司獲得的資產總值為1132.5萬元，而其在并購時支付了資金1050萬元，沒有支付等額對價，相差82.5萬元，根據《最高人民法院關于審理與企業改制相關民事糾紛案件若干問題的規定》[法釋(2003)第1號]文第六條的規定，兼并方XX生物化工有限公司還應該承擔82.5萬元債務連帶責任。資產管理公司于2004年將債務人及XX生物化工有限公司起訴至省高級人民法院，要求XX生物化工有限公司承擔XX化工廠改制不規范的責任。進行估值分析時應把82.5萬元作為債務企業的或有資產納入估值范圍。

2、企業已改制，原企業注銷。查閱工商檔案時，審核備查文件中注銷檔案登記的記錄，如是債權債務清理完畢后注銷，可以認定為零資產;如記錄顯示債務由改制后的企業承擔，估值人員應調查改制企業資產負債狀況，分析改制企業的償債能力。

企業注銷應經過合法的破產、清算程序，未經法定清算程序辦理的注銷是違法的，根據相關的法律法規，被注銷的債務人的上級主管部門、投資人或開辦方均是清算主體，對債務人負有清算責任，如果因為清算義務人沒有及時清算或違法清算，給債權人造成損失的，清算義務人應當承擔賠償責任。

3、企業分立時對原企業的債務承擔有約定，并經債權人認可的，按照當事人的約定處理;企業分立時對原企業的債務承擔沒有約定或者約定不明，或者雖然有約定但債權人不予認可的，債權人向分立后的企業主張債權，分立后的企業承擔連帶責任。如某熱電廠經政府批準實施分離重組，組建有限責任公司，由經營者集團承債式收購，轉制為民營企業。但工行、市人民政府和改制后的熱電有限責任公司并沒有因為實施分離重組后簽訂三方協議，將貸款合同和借據轉移到改制后的熱電有限責任公司名下，而是將該貸款債權繼續放在熱電廠，從改制方案和政府批文反映，改制后的熱電有限責任公司只是部分接收了熱電廠的債權，接受金額為1064萬元，對剩下的貸款本金1116萬元及其利息仍然列在原熱電廠名下。故按照其各自承擔的債權數額，分別對熱電廠和改制后的熱電有限責任公司進行價值分析，得出最后的可受償價值。

4、企業通過出售、股份合作制改造和吸收合并等方式改制時，原企業資產管理人(出資人)隱瞞、遺漏債務的，并且沒有參照公司法的有關規定公告通知債權人，或者在公告期內債權人申報過債權的，買受人、股份合作制企業，兼并人應承擔民事責任。

(作者單位:中國長城資產管理公司石家莊辦事處)