長(zhǎng)陽半島,誰的勝利

價(jià)格是引發(fā)購房行為的唯一觸點(diǎn)，購房者面對(duì)低價(jià)房已經(jīng)完全放棄了持幣待購心態(tài)。

7月17日，周六，北京中糧萬科長(zhǎng)陽半島售樓處。擁擠的人群讓小李根本找不到一個(gè)銷售員，已經(jīng)在網(wǎng)上認(rèn)真研究戶型圖的他直接沖到登記處，排號(hào):6431!

7月24日，中糧萬科長(zhǎng)陽半島開盤，均價(jià)13500元/平方米，開盤當(dāng)天即銷售了754套;第二天上午，剩余的100套也被銷售一空。在萬科香檳慶祝的同時(shí)，“長(zhǎng)陽夢(mèng)”化作泡影的小李心痛不已。

縱然有13500元的均價(jià)、110萬左右的總價(jià)、85平方米兩居的戶型、緊鄰地鐵的便利交通、CSD的發(fā)展概念與可期待的配套建設(shè)，但長(zhǎng)陽半島算得上偏僻荒涼的位置、未來十年持續(xù)的施工干擾、每天上班20站地鐵的擁擠、輕軌與京良路的噪音以及不確定的萬科“工業(yè)化住宅”的風(fēng)險(xiǎn)，小李的初步判斷:長(zhǎng)陽半島是個(gè)雞肋，買與不買左右為難。7月12日“不便透露牌號(hào)人數(shù)”的銷售員讓小李心中多了許多底氣，再加上樓市調(diào)控下房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的可能，小李更有了穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的感覺。這種感覺在他17日臨近售樓處時(shí)瞬間消散。這瘋狂的搶房場(chǎng)面怎該出現(xiàn)在冷清的房市中?

搖號(hào)結(jié)果的蹊蹺

一個(gè)網(wǎng)友的帖子最先曝光在保利茉莉公館的業(yè)主論壇上:根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，排號(hào)在1-100與101-200的購房者分別有51%和41%的概率進(jìn)入選房序列，而6000號(hào)以后的概率只有4.5%。1-200號(hào)被戲稱為“內(nèi)定組”，201-1000號(hào)為“剛需組”，1001-6000號(hào)是“忽悠組”，6000號(hào)以后叫“智障組”。3000多的選房號(hào)終于讓小李連去香格里拉選房現(xiàn)場(chǎng)看熱鬧的機(jī)會(huì)都沒有。

“忽悠組”的熱鬧固然是銷售公司的營(yíng)銷策略，在冷清的觀望氣氛下，開發(fā)商推出新盤總是慎之又慎，在用各種方式試探消費(fèi)者的心理價(jià)位時(shí)，自己人也在制造熱熱鬧鬧的場(chǎng)面來瞞天過海。雖然如此，嚴(yán)厲的調(diào)控政策與濃厚的觀望情緒著實(shí)讓開發(fā)商惆悵了一把。7月26日凌晨，萬科集團(tuán)副總裁毛大慶用短信方式發(fā)布新浪微博:半年疑云鎖長(zhǎng)陽，思度謀定幾惆悵;大略更需有壯志，協(xié)作完勝好文章!

所謂的“內(nèi)定組”是否真實(shí)無從考證，若是萬科按照排號(hào)順序、購買意向等因素進(jìn)行不等權(quán)重?fù)u號(hào)，也無可厚非。只是它的存在，更赫然的告訴購房者:想買到房子，就趕快來搶吧!淪為“智障組”的小李本也是“剛需組”的一員:已經(jīng)在北京工作三年，結(jié)婚買房也在今年春節(jié)提上重要日程。三四月份一路狂飆的房?jī)r(jià)讓他全然沒有勇氣詢問樓盤的價(jià)格，幸好調(diào)控來了。連續(xù)出擊的組合政策振奮人心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們也在不斷預(yù)言房?jī)r(jià)在下半年要繼續(xù)下跌。觀望，觀望，不急。小李現(xiàn)在的憂慮是:一期的火熱帶動(dòng)二期的價(jià)格上漲不說，更多的人加入到搶購的熱潮會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。難道唯有加入到 “內(nèi)定組”才是買房的穩(wěn)妥路線?

瞄準(zhǔn)“剛需組”

網(wǎng)友在給萬科王總與肖總的一封信中寫道:“一套房子，我想住在您蓋的高高的樓上。當(dāng)然，我只是想當(dāng)然了。您用6000多人的龐大陣容、800多套房源的杯水車薪點(diǎn)燃了京城新政后久違的熱情，您和您的代理、銷售、伙伴、公司賺足了面子。一個(gè)期盼，我想早日厚顏無恥的成為您的業(yè)主。草民不是托，草民就是想買套自己能買起的、有些品質(zhì)的房子。草民建議您和您的代理下期不要再追求火爆了。您的房子不愁賣。不要再憑空增加搖號(hào)的人數(shù)，不要再讓一個(gè)家庭辦理N個(gè)號(hào)碼了?！边@或許表達(dá)了“剛需組”的共同心聲。

長(zhǎng)陽半島的熱銷也引發(fā)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。以二手房為研究對(duì)象的鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部罕見的給媒體發(fā)來關(guān)于單個(gè)項(xiàng)目分析報(bào)告。鏈家在報(bào)告中說，長(zhǎng)陽半島能夠獲得如此的銷售成績(jī)，主要得益于價(jià)格偏低的優(yōu)勢(shì)。但是，價(jià)格并非萬科勝利的唯一原因。實(shí)際上，在新政打壓投資客的時(shí)候，長(zhǎng)陽半島把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)剛需族。主力戶型為85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居，以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型為主，主要面對(duì)的都是首次置業(yè)的剛性需求。

日前，一份由搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、北京交通廣播電臺(tái)1039都市調(diào)查組聯(lián)合出品，近12000名網(wǎng)友參與的《房山區(qū)域置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，50%的購房者關(guān)注房山區(qū)域。百日等待后，樓市“潛伏”的需求已開始“躍躍欲試”。性價(jià)比仍較高，未來發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域已經(jīng)成為剛性需求者的“頭號(hào)選擇”。

根據(jù)某房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的報(bào)告，今年4月份以前，50%-70%是投資投機(jī)型的，這個(gè)群體的購買力強(qiáng)硬，沒有購買上限的制約;第二類是升級(jí)換代型的，占30%，主要是為了保留資產(chǎn)，有購買上限;還有一類人是剛性需求，購買力很低。調(diào)控政策出來之后，第一類人被卡住了，第二類人是目前買房的主力，而第三類人依然夠不著房?jī)r(jià)，所以目前的成交量上不去。如果下半年政策依然強(qiáng)硬，必然會(huì)帶來價(jià)格的下跌，剛需就能上去。房?jī)r(jià)一旦有小幅下降就會(huì)引起熱銷，中糧萬科的長(zhǎng)陽半島兩天內(nèi)售罄就是典型。

百日調(diào)控之后

長(zhǎng)陽半島的火熱，萬科在定價(jià)與營(yíng)銷中頗費(fèi)了一翻心血，這樣的業(yè)績(jī)其實(shí)也在管理層的預(yù)料之中。長(zhǎng)陽的火熱與樓市百日調(diào)控的嚴(yán)厲頗有些格格不入。僅從長(zhǎng)陽半島、茉莉公館等幾個(gè)樓盤的熱銷就斷定樓市從觀望已經(jīng)轉(zhuǎn)向，可能有些武斷，但至少它傳遞出的信號(hào)已經(jīng)讓購房者再也捂不住錢包。

熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，從成交情況來看，購房者面對(duì)低價(jià)房已經(jīng)完全放棄了之前的持幣待購心態(tài)，可見價(jià)格是引發(fā)購房行為的唯一觸點(diǎn)，只要價(jià)格合適，購房者還是會(huì)毫不猶豫地出手。下半年包括大興在內(nèi)的不少郊區(qū)縣去年地王要開盤，開盤策略依然是低開高走。顧辰天表示，錯(cuò)過2009年初抄底的購房者就是因?yàn)椴粩嗟挠^望所以相當(dāng)糾結(jié)和遺憾，而目前純新盤的低價(jià)入市正是在重演2008年底到2009年初的樓市行情。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師安艷表示，7月份北京樓市的實(shí)際開盤量大大低于計(jì)劃開盤量，主要是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)市場(chǎng)沒有信心，不知道如何定價(jià)、何時(shí)入市，但從熱銷項(xiàng)目的情況看，市場(chǎng)并不缺乏購買力，只要價(jià)格合適，還是有人購買的。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，8月份的計(jì)劃開盤量達(dá)到37個(gè)，比7月份高出三成，“供需兩觀望”的局面有望在8月份打破。業(yè)內(nèi)人士分析，醞釀了三個(gè)月的降價(jià)潮很可能在8月份出現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)的下調(diào)，預(yù)計(jì)下半年樓市成交量將出現(xiàn)局部復(fù)蘇。成交量復(fù)蘇之后，或是新一輪的漲價(jià)潮。

華高萊斯副總公衍奎表示，4月份以來的調(diào)控政策實(shí)質(zhì)上是一種“堵”的方式，而不是“疏”，用“堵”的手段難免會(huì)發(fā)生滲漏?，F(xiàn)在大家普遍擔(dān)心政策的執(zhí)行力度和中央的態(tài)度會(huì)如何影響房?jī)r(jià)的升降。理想的狀態(tài)是政策在“堵”的同時(shí)，金融“收”，金融不“收”，依靠政策是“堵”不住的。下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)存在很大的不確定性，只能寄希望于房?jī)r(jià)不要反彈，因?yàn)檎咭坏┧蓜?dòng)，價(jià)格反彈是必然之勢(shì)。

長(zhǎng)陽半島，是萬科的勝利，又會(huì)是誰的失敗?