“空城”下的追問

人為造城與城鎮(zhèn)化可能是背道而馳的。

城市化浪潮似乎席卷了中國的大江南北，各地都在大興土木。位于天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城，是亞洲地區(qū)最大的別墅區(qū)，面積相當于33個天安門廣場。這里聳立起了五星級酒店、溫泉城、商業(yè)街、高爾夫球場以及大量的別墅群。然而，在建成數(shù)年后，空置率高達90%，成為空城，其荒無人煙的程度甚至連出現(xiàn)一個人影都讓人感到害怕。

投資上百億進行的“造城”運動，最終為何成為令人不可思議的“空城”?

曾經(jīng)一個項目點亮一座城

4年前的一天，在北京做城市運營規(guī)劃的李國平來到天津，一位縣級官員開著車把他拉到了遠郊，指著車窗外的鹽堿地說:這是一個我們從未經(jīng)歷過的時代，能不能幫這兒策劃下，造個曼哈頓或者地中海小鎮(zhèn)出來?

荒野之上的可能性改變了中國的地理版圖，也打破了內(nèi)地經(jīng)濟的引力平衡，合生創(chuàng)展的創(chuàng)始人朱孟依即全力參與到一場造城運動中來。

在6年時間中這里聳立起了三千座別墅，總體投資120億元，看是一個房地產(chǎn)項目，但是實際上它的遠期規(guī)劃是一座城市，是一座容納一百萬人口的城市。

京津新城的概念啟迪了同行。星耀五洲是繼京津新城之后，能夠完美闡釋這群造夢者雄心的超級大盤。六星級豪華酒店、室內(nèi)滑雪場、游艇碼頭、填海造島。在星耀集團董事長顏語躊躇滿志的話語里，“迪拜”與“世界之最”的字眼反復被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到迪拜，顏語的想法更簡單，“我要把迪拜搬到星耀五洲。”

與他們一道的還有碧桂園、綠地、富力、恒大、合生創(chuàng)展、陽光100等幾乎所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商。在過去5年時間里，這個京津之間的廣闊腹地出爐的造城計劃幾近北京與天津2009年住房銷售量之和。

從充滿豪情的規(guī)劃回到無人入住的現(xiàn)實，最大別墅區(qū)面臨的境況與天津?qū)氎鎱^(qū)政府的招商沖動不無關(guān)系。寶坻在2001年提出了“135工程”的招商引資政策，即100萬、300萬、500萬的引資計劃，500萬以上項目往往由區(qū)長親自掛帥、親自洽談。合生創(chuàng)展集團號稱120億的投資，令寶坻區(qū)政府領(lǐng)導暈眩不已。

寶坻區(qū)一年的財政收入僅2億元。合生來之前，連三星級酒店都沒有，朱孟依要建一個全亞洲最大的五星級酒店和溫泉城，建成后將創(chuàng)造10000個就業(yè)崗位，這樣好的事上哪找?最終在協(xié)議出讓土地制度廢止前的2001年，朱孟依拿到了一個低得近乎白送的土地價格:急于改變城市形象的寶坻區(qū)政府愿以每平米78元的價格將2萬多畝土地雙手奉上。

萬事俱備后，朱孟依宣稱他不是在蓋一個樓盤，而是要造一座城，一座連接北京與天津的活力中樞，給北京乃至京津唐、環(huán)渤海經(jīng)濟圈創(chuàng)造一種新的生活方式。但在超低價接下京津新城后，他發(fā)現(xiàn)自己必須接下土質(zhì)改良和郊外造城的重擔，這遠超出了一個房地產(chǎn)商的能力范圍。

從個案解剖城市問題

京津新城淪為空城原因眾多，但不管怎樣，矗立在一片鹽堿地上的京津新城宛如一個巨大的問號，給公眾發(fā)出了疑問，造新城為何變成了造空城?

過去十年間，北京吸引了全國最優(yōu)秀的年輕人，但這里土地資源的瓶頸已經(jīng)顯現(xiàn):盡管在不斷“攤大餅”，自2004年北京住房銷售面積攀上2200萬平方米大關(guān)后，5年來一直未有進一步突破。而與此同時，2009年的住房銷售額卻已是2004年的3倍多。兩個數(shù)字的疊加暗示了北京有巨大的購房需求未被滿足。

瞄準這些需求，京津之間城市群的布局早在5年前就漸次展開。只不過，手握土地的遠郊區(qū)縣政府有改變城市形象的憧憬與雄心，卻缺乏資金與經(jīng)驗，他們紛紛賦予開發(fā)商龐大空間來描繪城市新藍圖。

城市是一個生長的過程，但現(xiàn)在把它變成一個完全造城的過程，在這個過程當中，和城鎮(zhèn)化可能是背道而馳的。雖然有很多人一提起造城運動，就會拿美國的拉斯維加斯作為例子，但是拉斯維加斯到目前為止，全世界就那一個。

據(jù)有關(guān)媒體報道，國家電網(wǎng)公司近期在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住，也動搖著整個中國房地產(chǎn)市場的根基。

似乎直到此時，政府和開發(fā)商都還在為美好愿景無法實現(xiàn)而失意，卻少有人對如此拷貝國外城鎮(zhèn)發(fā)展模式的行為反思。新城接棒者們在進行一場豪賭，賭京津一體化如同珠三角一般真正實現(xiàn)，到那時他們的新城將是北京的郊區(qū)。然而珠三角與京津地區(qū)有天壤之別。民營企業(yè)聚集的廣東有深厚的承載力，每個地級市都可以支撐很多別墅和高檔樓盤;但環(huán)渤海地區(qū)所有資源都圍繞著京津，環(huán)京津地區(qū)沒有成為大城市輻射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亞洲開發(fā)銀行報告甚至指出“環(huán)京津貧困帶”的現(xiàn)實存在。

“空城”要從多角度分析

我們不妨從天津“最大別墅區(qū)”放眼全國。最近幾年，一波波造城潮風起云涌，圈地規(guī)劃不厭其宏大、地標建設(shè)不厭其豪華，一番大興土木、勞民傷財之后，卻只落得個形象上不叫好、經(jīng)濟上不叫座、老百姓頻發(fā)怨言的尷尬。目前，全國高達655個城市正“走向世界”，還有183個城市要建“國際大都市”。

不可否認，隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，我國城市化進程必然會逐漸加快。這不僅會提高城市居民生活質(zhì)量，也對打破固有的城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)有重大的作用。但是，造城不是“燥”城。只看形象、不看效果，只講影響、不計代價，只顧城市漂亮，不問百姓的生活質(zhì)量，在心態(tài)浮躁、作風浮夸的工作態(tài)度下，總投資上百億的規(guī)劃，卻只會換來一個個房空、街空、城空的結(jié)果。

自2010年兩會以來，城鎮(zhèn)化已數(shù)次被最高決策層表述為提振內(nèi)需的長期利器。6月24日，國務院副總理李克強在上海進一步指出，城市群是城市化發(fā)展的重要途徑——通過現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，把中心鎮(zhèn)發(fā)展成中小城市，與大城市形成有序分工、優(yōu)勢互補的空間布局。李克強認為，這既可避免城鎮(zhèn)過于分散造成的土地浪費，亦可避免特大城市過于膨脹造成的“城市病”。

城鎮(zhèn)化是中國未來二十年最偉大的一種變化，所有的人都把經(jīng)濟的發(fā)展寄托于城鎮(zhèn)化，在這樣的一個過程當中，可以帶動經(jīng)濟實現(xiàn)一個轉(zhuǎn)型，滿足內(nèi)需的發(fā)展，這是形成共識的。現(xiàn)在有一些地方政府簡單的把城鎮(zhèn)化和造城運動等同起來，造城運動又和房地產(chǎn)等同起來，所以我們看到很多這樣的例子，這種成群成片的別墅可以說是逆城市、逆城鎮(zhèn)化的，因為它實際上不是讓更多的農(nóng)民進入城市，然后產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)和新的業(yè)態(tài)，實現(xiàn)大量的人就業(yè)。

更重要的是，沒有產(chǎn)業(yè)人口、不切實際的新城建設(shè)必將成為無本之木、無水之源。這不僅無助于改變城市居民分化的現(xiàn)狀，還將加劇這種“癌變”，使得當?shù)厣鐣Y(jié)構(gòu)更趨于兩極化。一邊是低購買力的當?shù)鼐用瘢^續(xù)望房興嘆;另一邊則是囤積房產(chǎn)的富有投資者，繼續(xù)獲取暴利，而夾在他們中間的只剩下“城市讓生活更美好”的期盼。