開發商的“掌中寶”

變相囤地的招數早已不是業內潛規則，一些房企囤地手段已成房價上漲的極大隱患。

近日，一則新聞爆出:開發商為了囤地，竟然打起了拆遷戶的主意，暗地里鼓勵這些釘子戶不要搬走。

從來只聽說過為了抵抗開發商拆遷的入侵，某某人成了最牛釘子戶的，沒見過開發商和拆遷戶“同流合污”的。那么，是誰導演了這出囤地新戲呢?

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示:以前拆遷的過程當中是拆遷戶與開發商之間有尖銳的沖突，但是現在新的情況出現了，就是開發商暗地里鼓勵這些釘子戶不要搬走。

眾所周知，囤地對于開發商的好處頗多。某報道中披露了這樣一個案例:廣州一家開發商將某地塊囤積7年，僅在地價上就賺了8個多億，7年賺得389倍，如此暴利讓人瞠目結舌，而這還僅僅是囤地好處的其中之一。

囤地的最好好處就是幾乎不花任何成本的前提下，可以賺的滿杯羹。除了在前期買地的時候用低價拍下土地，后續就不用再有任何花費了。因為它利用的是時間推移而造成的升值，并不像其他行業中還需要巨大的勞動力成本。

當今社會幾乎所有的企業盈利運營最大的成本花費就是人力了，而囤地則可以跳開這一環節。開發商們只需要把土地扔在那里，耐心地等待自然增值即可。

正是因為囤地所能帶來的巨大利潤的誘惑性和而低成本高回報，眾多開發商都趨之若鶩，甚至不惜為了利益鋌而走險，才會有類似拉攏拆遷戶當“釘子戶”的烏龍事件發生。

最近，當國土資源部披露囤地抄地名單時，國土部土地利用管理司司長廖永林承認，全國房地產違法違規用地情況，特別是一些房地產企業囤地手段成為房價上漲的極大隱患。

在國土部囤地名單中，北京某項目用地5年了還未開發，開發商給出的理由是，由于建筑方案遭到業主反對，導致政府部門一直未對該項目的開發手續予以行政許可。對此，業內人士表示這是拖延不開工的借口，開發商可以通過邀請規劃部門的介入，采取聽證的方式在合理的期間內可得到解決。

在囤地的種種招數中，主動改規劃是很高明的，因為根據規劃部門規定，在提出修改規劃申請后，至少有30天的公示期。在剛剛被曝光的國土部囤地黑名單中，泛海建設的四塊地就經過了三次規劃調整，并憑借每次《規劃意見復函》拖延工期。

據了解，特殊身份也經常成為囤地的理由。屢屢登上“囤地黑名單”的華潤置地每次回應媒體都說，之所以兩年多沒能及時開工，皆因自己有外資背景，投資項目需發改委審批。而負責審批外資開發商拿地手續的發改委則表示，雖然外資審批手續要走國務院，時間會稍長一點，但最長不會超過3個月。

“開發期數由一兩期變成三四期，甚至是七八期，這樣一般兩年內就可以蓋好全部上市的房子，最終可以陸續賣上三四年。隨著后期房價上漲，同一地段的房價比兩年前上漲四五成，甚至是一兩倍，開發商自然賺得‘盆滿缽滿’，利潤比正規開發要高出好幾倍。”在一位不愿公開姓名的開發商眼中，這樣變相囤地的招數早已不是業內潛規則。

俗話說“物以稀為貴”，在某些開發商囤積土地、推動房價暴漲的過程中，讓開發用地變得稀少，在剛性需求不減少的情況下，造成一種供需的不平衡。

土地與房子常常被比作是“面粉”與“面包”的關系，而近幾年由于開發商囤地的關系，很多地方出現了“面粉”貴過“面包”的怪現象，讓真正的購房者不能夠享受到屬于自己的利益，卻在為開發商囤地盈利而買單。