新政疊加樓市服軟?

　　被稱為史上最嚴厲樓市調控的一年成為了過去，在“國十條”、“國五條”的相繼出臺、一系列限價、限購、差別利率等細則連續劍指樓市的調控環境中，房價不跌反漲，甚至在歷年成交量冷淡的12月創下了歷史新高。
　　兔年伊始，樓市調控新政紛至沓來：“新國八條”、“滬渝房產稅開征”、“央行加息”……或許是對屢次淪為空調的調控政策失去信心，雖然2011年初的兩個月內，疊加推出了樓市新一輪調控政策，但市場對此卻依然疑慮不少。
　　北京華遠地產股份有限公司總經理任志強在其微博上稱，“國八條”中的限購也許可以讓民眾進入觀望期。但觀望不能改善民眾的住房現狀，更無法讓民眾的生活質量在觀望與限購中提高。市場供不應求的局面也不會因限購而根本改善。局部地區或城市會因行政干預而讓平均房價波動，限購不能長期有效，調節市場中的供求矛盾仍將是主要矛盾。
　　也有市場觀點認為，此次政策多箭齊發，對樓市的影響不容小覷。雖然房產稅目前還只是在上海、重慶做試點，但推廣到全國已是必然。一旦房價下跌再加上房產稅，對炒房者的打擊力度會很大。房產稅現階段的目的是改變兩個預期：一是老百姓購房預期；二是地方政府未來收入預期。
　　
　　“新國八條”限購影響有限
　　相比之前的樓市調控，“新國八條”以其要從嚴制定和執行住房限購措施、二套房貸首付最少提至六成、5年內房產轉讓按全額征收營業稅等內容而被認為調控力度空前嚴厲。其中，明確要求各地在2月中旬前出臺限購等細則而引起市場關注。
　　與2010年的“國十條”相比，“新國八條”在具體落實與對房地產宏觀調控增加了很多新內容。比如，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準的1.1倍；對定價過高的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查、加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度等，政策加碼也顯示了政府的調控決心。
　　“公眾更看重二套房首付比例的變化對房地產市場的影響，說明無論所謂營業稅全額征收，還是行政限購，在‘陰陽合同’盛行以及地方政府缺乏完整的住房信息系統的情況下，有很大的漏洞可鉆。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，目前，各地房價水平過高、泡沫巨大，如果“新國八條”能夠被嚴格貫徹落實，相信會對房地產市場將構成空前壓力。
　　此外，加大應用房地產價格評估技術，加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，實際上對住房投機需求更具殺傷力。但曹建海認為，“新國八條”要求各地增加土地有效供應，似乎完全沒有觸及地方耽于“土地財政”的任何利益而存有漏洞。
　　對此，東北證券金融與產業研究所策略部經理馮志遠的解讀是：“各地的限購政策屬于行政性手段來調節市場需求，總體上屬于短期政策，并不能從根本上改變房地產市場長期供不應求的態勢。并且，這種限購政策不具有持續性。一旦市場確實出現了成交量持續萎縮的態勢，限購政策的執行也會打折扣。”
　　
　　房產稅 雷聲大雨點小
　　與“新國八條”緊相隔一天，兩大直轄市上海、重慶房產稅試點方案同時出籠，賺足了市場眼球。千呼萬喚始出來的房產稅終于開始試水，亦標志著在全國范圍內征收房產稅已成為大勢所趨，然而對于這兩份剛出臺的房產稅方案也引發了各種爭議。
　　在一份“房產稅征收民意調查”的網絡投票顯示，61.27%的網民認為房產稅的主要作用是增加住房的持有成本，可以打擊囤房炒房。但是也有55.86%的網民認為征收房產稅并不會使房價下降。
　　一直以來被視作壓制房價的終極武器，到底房產稅能否讓房價“應聲而落”？
　　“房產稅是一種財產保有環節稅，屬于地方稅種，其主要作用是調節貧富差距，增加地方政府收入，為保障房建設提供來源，抑制樓市投資和投機需求。我們認為，此次兩地征收的房產稅試點可以在一定程度上抑制投資投機需求，但效果并不大。而從未來推向全國的方案來看，這兩則方案都過于寬松。”馮志遠表示。
　　究其原因，上海的房產稅，只針對增量，不涉及存量，稅率僅為0.6%，且對人均60平方米以內的面積免征房產稅，征收價格為按交易價格的70%征收，因此稅率僅相當于0.28%和0.42%，而從去年以來三次加息來看，新增的利息支出就已經高于房產稅的支出了，可以說非常寬松。
　　重慶房產稅也是如此，除了獨棟別墅外，基本針對增量，其主要征稅對象是高檔房，即房價在全市平均房價2倍以上的新購房屋，征稅范圍是重慶市9個主城區，其余31個區縣不涉及，對普通住宅以及本市居民的多套房購買行為暫時并未涉及。
　　重慶和上海市的房產稅計稅依據都暫定為按交易價格而不是按照評估價格，因此必然會面臨著類似個人所得稅的征收難題，即在二手房交易過程中，雙方可以通過做低差價來達到避稅的目的。
　　不過，曹建海對此表示樂觀：“雖然此次房產稅的方案過于寬松，但是如與‘新國八條’的嚴格貫徹形成合力，那么二套房購房既面臨著信貸成本大增的限制，又要被新征房產稅；在三套住房禁止購買的情況下，市場上的需求未來將主要趨向無房族的首套房置業。”
　　
　　加息 疊加效應明顯
　　2月8日，央行公布再次上調存貸款基準利率的通知。次日起，金融機構一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點，其它各檔次存貸款基準利率也相應調整。房地產市場迎來的調控新政的三連發組合拳。
　　“‘新國八條’、房產稅和加息，政策的疊加效應一定會對房地產市場帶來影響，尤其是抑制市場需求。我認為房產稅和加息將影響更為長遠，但鑒于目前仍處于通貨膨脹預期較強的時期，因此房地產市場具體能受多大影響還有待觀察，不過可以肯定的是這不會造成房地產市場的崩盤。”馮志遠說。
　　“加息與房產稅的出臺會讓脫韁的房價增速放緩，主要的市場觀察除了1—3月的傳統淡季房屋成交量可能明顯回落外，重要的是今年二季度的市場情況并決定下半年走勢。”曹建海的判斷是，加息與房產稅的雙管齊下，會使得房價在二季度開始下行，但這取決于房產稅的征收細則與‘新國八條’的執行力度。
　　此次加息也是我國進入加息周期以來，央行第三次啟動加息。在農歷年后的首個交易日，受加息影響A股市場全線飄綠，而房地產板塊領跌大盤，有80%以上地產股下跌。一直以來，單次加息對地產開發商的影響并不大，但多次密集加息和信貸規模緊縮對開發商資金鏈的影響有放大效應。
　　對此，馮志遠表示：“此輪調控至少需要3個月以上的市場觀察期。從資本市場上房地產股的未來表現來看，短期內利空出盡，地產股已經觸底，可以積極逢低選擇融資能力好、業績優的個股介入，等待估值修復行情。長期上看，政策對房地產行業的定位已經悄然發生了變化，房地產已經進入成熟發展階段，年內不太會有趨勢性行情。”