建設(shè)部智囊盤解——陳淮 如何定房價

　　當下中國，對于任何一個生活在城市里的人來說，房地產(chǎn)似乎是一個繞不開的話題。
　　趕上了城市化的歷史洪流，房地產(chǎn)成為了一個如日中天的行業(yè)，它締造出了一大批“億萬富翁”，它也為地方政府提供了源源滾滾的財政收入。
　　對于富裕者，房地產(chǎn)市場是一個收益甚豐的投資場所；而對于適婚無房的年輕人來說，昂貴的“蝸居”卻是必須承受的“生命之重”。
　　發(fā)展中的中國畢竟富者寡而貧者眾。普通公眾的“望房興嘆”使得房地產(chǎn)行業(yè)里外“怨聲載道”。因而這又使得房地產(chǎn)行業(yè)成為一個政府調(diào)控政策頻繁“關(guān)照”的行業(yè)。
　　在房地產(chǎn)市場所折射出來的“眾生相”中，各方都希望聽到權(quán)威的聲音。陳淮顯然就是其中的一位權(quán)威學(xué)者。但市面上出現(xiàn)的關(guān)于陳淮的“言論”他自己并不都買賬。苦于被人斷章取義，陳淮不得不在其微博上一次次澄清，也因此不太愿意接受記者的采訪。
　　雖然其所在的研究所前頭掛著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的名號，陳淮多次強調(diào)自己是一個學(xué)者而不是所謂的“朝廷命官”，而其所發(fā)表的觀點也只是個人意見。
　　如果你再多讀幾條陳淮的微博，你會發(fā)現(xiàn)他既是一位嚴肅的學(xué)者，又是一位性情中人。當有人勸他不要對記者的小瑕疵過于苛責時，他欣然接受。
　　如果你繼續(xù)翻閱他的力作《大道至簡》，你或許會驚訝于他將艱澀難懂的經(jīng)濟學(xué)原理轉(zhuǎn)化為生動活潑的語言能力。生僻的經(jīng)濟學(xué)原理阻擋不了他的妙語連珠。
　　本期《英才》記者就盤根錯雜的房地產(chǎn)問題特別專訪了這位個性鮮明的房地產(chǎn)專家，以饗讀者。
　　
　　政府的作用
　　《英才》：中國正處城市化高潮的國情，這是否意味著我國用市場化的方式來解決居民住房問題的局限性要更大一些？
　　陳淮：首先，什么時候都是非市場化方式比市場化方式的局限性更大。就是同樣收入的家庭，需求偏好可能有很大不同。市場把一切不可相互比較的因素，例如遠近、大小、年齡、學(xué)歷等，統(tǒng)統(tǒng)化為一個只有量的差別沒有質(zhì)的差別的、用貨幣單位表達的叫做價格的東西，使資源配置變得簡單。市場才能實現(xiàn)高效率、低成本的最優(yōu)化資源配置。
　　其次，非市場化的資源配置方式在任何國家，不論是否處于城市化高潮還是已經(jīng)實現(xiàn)了城市化，都必不可少。住房保障體系就是非市場化的方式。同樣在任何國家，非市場化的配置方式越發(fā)達、完善，市場化的資源配置方式才能貫徹得越徹底。
　　其三，中國作為一個發(fā)展中國家，發(fā)展歷史短、發(fā)展不平衡，需要保障體系救助、援助的人群所占比重自然要遠大于發(fā)達國家。但這和市場化局限性大小沒有關(guān)系。更多的人走向市場、依靠市場是社會發(fā)展的方向，是社會發(fā)達、富裕的標志。中國盡管需要保障的人群所占比重遠大于發(fā)達國家，但中國城市化過程中，縮小這部分人群的所需時間一定比發(fā)達國家歷史過程要短得多，快得多。
　　《英才》：有人將當前關(guān)于房地產(chǎn)問題的一些難題歸結(jié)為房地產(chǎn)市場的市場化程度不夠造成的（比如我們的土地沒有市場化，因而造成了人為的土地供應(yīng)緊缺），但與此同時，政府為了解決居民對房地產(chǎn)市場的抱怨又必須采取一些市場干預(yù)手段（如限購、限貸等措施）。你怎么看待房地產(chǎn)市場中政府的作用？
　　陳淮：市場化是一個問題，但不是全部問題。中國城鎮(zhèn)住房的根本問題，一是房子蓋得還不夠多、不夠快；二是老百姓的收入水平還不夠高、不平衡。制約我們更大規(guī)模地蓋房子的主要因素之一是資源，包括土地資源有限、短缺。緩解發(fā)展過程中供給和需求之間矛盾、房價和收入之間矛盾，政府的政策干預(yù)是必不可少的。
　　其次，在任何時候、任何國家，抑制、限制過度的投資性需求，抑制、限制富人過多占有資源、優(yōu)先占有優(yōu)質(zhì)資源，防范信貸風(fēng)險都是政府責任。此為政府作為公共利益代表的職能使然。
　　第三，限購、限貸政策同樣是保護普通群眾資產(chǎn)安全的政策。排除那些超出家庭風(fēng)險承受能力的過度超前的購房，如同阻止小孩子舉過重的東西一樣，是一種不可缺少的對低端群體的社會保護。
　　總之，政府的作用不是一兩句話能夠說清的。政府的作用是平衡社會短期利益和長遠利益、個別利益與公共利益。在資源有限的情況下，政策當然要注重讓那些迫切需要改善的群體優(yōu)先獲得資源。
　　
　　房價怎么定
　　《英才》：從收入分配不平衡的角度看，現(xiàn)在公眾對房地產(chǎn)市場的諸多抱怨其實很大程度上是因為國內(nèi)還沒有建立起完善的多層級房地產(chǎn)市場。
　　陳淮：產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)。指望一個產(chǎn)業(yè)承擔起“社會公平分配”的職能，甚至抓貪官反腐敗、發(fā)展不平衡、體制遺留問題等是不切實際的。指望“畢其功于一役”地解決需要長期發(fā)展和制度創(chuàng)新才能解決的問題恐怕不符合客觀規(guī)律。
　　在進入共產(chǎn)主義之前，社會收入水平就是有差距的。多層次的市場什么時候都是需要的，即使收入水平接近的群體，需求也是多元、多樣的。
　　多層次的市場包括多方面的含義，例如合理的大中小城市結(jié)構(gòu)，新房、二手房、租賃市場，高中低檔次住房等。
　　多層次市場是逐步發(fā)育的。完善多層次市場是個問題，但并非是“遠水”，也非是“近渴”。
　　《英才》：在房地產(chǎn)價格上，從居民收入所能擔負的水平可以計算出一個“合理”的房價，但從房地產(chǎn)市場的角度，資金流向、通貨膨脹預(yù)期等也會出現(xiàn)一個市場房價。這兩個房價在當前中國相差得比較遠，你如何看待當前的房價？
　　陳淮：住房價格是資產(chǎn)價格。資產(chǎn)價格既不是依照社會收入水平定的，也不是依照“成本”定的，而是依照“收益的現(xiàn)金流折現(xiàn)”定的。通俗說就是，資產(chǎn)價格是依照這個資產(chǎn)能掙多少錢、能帶來多大收益定的。這是經(jīng)濟學(xué)的基本常識。
　　其次，合理價格和實際交易價格是兩個完全不同的概念。合理價格是長期、反復(fù)交易過程中才能形成的理論價格，而任何一次具體交易、任何一個城市的局部交易、任何一段時間的市場交易都是要受到具體供求關(guān)系、貨幣供應(yīng)量等多方面因素影響的。二者恰好一致是偶然的，不斷偏離反而是必然的、常態(tài)的。
　　
　　根本特征是“有產(chǎn)”
　　《英才》：你曾指出，當前房地產(chǎn)的風(fēng)險主要集中于購房者身上。
　　陳淮：首先，按揭貸款與開發(fā)貸款相比，從資金流向上看是相同的，即銀行借出錢，開發(fā)商借入錢，唯一的差別是前者綁架了消費者信用，銀行的貸款風(fēng)險被轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上。
　　其次，目前利率下，未來長期過程中升息的可能性是99％，降息的可能性幾乎為零，因此購房人幾乎全部承擔未來利率變動的風(fēng)險。
　　最后，“根源”比較復(fù)雜。直接融資渠道狹窄、銀行對消費者處于壟斷地位、消費者自身風(fēng)險意識缺乏等都是。
　　《英才》：我們是不是需要出臺一些政策避免一些購房者未來走向“破產(chǎn)”？
　　陳淮：既然是“優(yōu)惠”，就是非常態(tài)的。沒有一家商店是天天都打折的。
　　決定利率升降的根本因素是國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行和幣值的穩(wěn)定，并非是購房人是否還得起月供。這也是經(jīng)濟學(xué)常識。
　　那么在市場經(jīng)濟下，購房人在按揭貸款買房時就應(yīng)當對未來長期還款過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險有充分認識。這個風(fēng)險不可能是靠政府來承擔的。房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，需要不斷強化，而不是弱化個人的這種責任、風(fēng)險意識。希望輿論、媒體更多地告訴老百姓，要獲取“財產(chǎn)性收入”，就要承擔“財產(chǎn)性風(fēng)險”。
　　政府應(yīng)當為中低收入群體提供風(fēng)險保護的救濟性援助。這在任何國家都是必要的。貼息、貼租、債務(wù)重組、政府收購等都是風(fēng)險救濟的手段。但這也不是一個一兩句話能夠說清的事。
　　《英才》：在中國當前發(fā)展階段，中產(chǎn)階級還不夠壯大的時候出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的火爆，是否意味著我們不少購房的居民實際上透支了未來？
　　陳淮：購房不是“支”，是私人資產(chǎn)累積，因而也就沒有什么“透支”。
　　其次，一部分群體超出自身風(fēng)險承受能力、資產(chǎn)累積能力購房，肯定會導(dǎo)致國民經(jīng)濟經(jīng)濟整體的風(fēng)險。因此需要實行區(qū)別化的信貸政策。
　　最后，房地產(chǎn)市場是發(fā)育、發(fā)展中產(chǎn)階級的必要依托，而不是相反。中產(chǎn)階級的根本特征是“有產(chǎn)”，而不是他們是否買名牌化妝品。從十六大、十七大報告迄今，我們還只能提“擴大中等收入者階層的比重”，而并未提中產(chǎn)階級。這是中國國情決定的。
　　
　　嘉實投資看點
　　
　　文| 嘉實基金研究部資深地產(chǎn)行業(yè)研究員夏昕陽
　　自2004年以來，房地產(chǎn)行業(yè)就頻繁暴露在鎂光燈下，卷在是是非非之中。其走勢波瀾起伏，如K線圖般精彩，卻也因此極大影響了中國老百姓的生活質(zhì)量和心態(tài)。
　　早在房價還較低的5年前，已有“中國房價收入比過高”、“中國房價必將崩潰”等言論。但事實卻是中國核心城市的房價節(jié)節(jié)攀升，仿佛擺脫了地心引力般翻了好幾番。
　　在2010年，雖有4月“新國十條”和9月“二次調(diào)控”的重重壓力，但年終的結(jié)果是，
　　房價并沒有下降，而且成交額又將創(chuàng)出新高（預(yù)計2010年商品房銷售總額將突破2009年的4.4萬億，達到5.2萬億左右）。“調(diào)控又成空調(diào)”之聲再起。
　　房價易漲難跌背后其實是房地產(chǎn)三重屬性的反映。它除了是必需品外，還是可選消費品、投資品。而后兩者才是當前房地產(chǎn)的主要屬性。因此只要中國經(jīng)濟持續(xù)增長，對房地產(chǎn)的需求就會在這兩個屬性的推動下持續(xù)增長。
　　2011年，房地產(chǎn)市場會如何表現(xiàn)？那些基于2011年房屋新增供應(yīng)量的增加就認定房價將下跌的人可能會再一次失望。過去幾年一些供應(yīng)量很大的城市（如天津、長沙）的房價走勢證明了，供應(yīng)量大并不是房價下跌的充分條件。
　　我們預(yù)期即使房產(chǎn)稅試點成行，房價下跌仍將很難看到。地產(chǎn)市場有望呈現(xiàn)“量價緩漲”的格局。在A股地產(chǎn)股2011年P(guān)E只有10倍不到的情況下，投資地產(chǎn)股的風(fēng)險并不大。