房地產(chǎn)病

　　現(xiàn)在，中國很多的房地產(chǎn)公司都在深度思考轉(zhuǎn)型、思考商業(yè)模式的問題，希望從制造業(yè)轉(zhuǎn)向金融、投資。那么，兩種模式的差別在哪里？
　　分析之后會(huì)明白，其實(shí)，制造業(yè)賺錢主要不是靠賣產(chǎn)品賺利潤。沒有一家制造業(yè)企業(yè)是依靠買進(jìn)原料、組織生產(chǎn)銷售、取得營業(yè)收入、單憑扣除成本之后的那部分利潤就可以做成世界500強(qiáng)的。制造業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值是通過企業(yè)的資產(chǎn)溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)不斷擴(kuò)張，逐漸壯大的。簡(jiǎn)單解釋一下資產(chǎn)溢價(jià)。假定投資1000萬建一個(gè)小工廠，每年回報(bào)率為30%，即年收入為300萬。那么，此時(shí)要轉(zhuǎn)讓這個(gè)小工廠，它應(yīng)該值多少錢？顯然，不是300萬。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格不是按照付出的成本來定價(jià)，而是按照能掙多少錢來定價(jià)。道理很簡(jiǎn)單，究竟把多少錢存進(jìn)銀行，一年能掙300萬？如果年利率是10%，那么要存3000萬，則小工廠的資產(chǎn)價(jià)值上限是3000萬，如果年利率是5%，則上限是6000萬。制造業(yè)就是通過這樣的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)而不斷擴(kuò)張。
　　而房地產(chǎn)業(yè)很難依靠資產(chǎn)溢價(jià)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)的實(shí)質(zhì)是輕資產(chǎn)行業(yè)。雖然，在外界看來，地產(chǎn)商持有大量的固定資產(chǎn)——房子和土地，但這些資源對(duì)于開發(fā)商來說，恰恰是流動(dòng)性資產(chǎn)，持有就是為了賣掉。這種方式?jīng)Q定了，房地產(chǎn)行業(yè)不能依靠產(chǎn)權(quán)溢價(jià)，而更多要依靠金融杠桿來獲益。
　　金融杠桿的方式多種多樣，有的靠銀行間接融資，也有的靠PE或發(fā)行項(xiàng)目貸、公司貸等直接融資，如何把金融杠桿用好恐怕是以后房地產(chǎn)行業(yè)主要研究的問題。
　　很多媒體說到房地產(chǎn)，總是用到“暴利”這個(gè)詞。為什么暴利不能跟降價(jià)空間聯(lián)系在一塊？就是因?yàn)橛薪鹑诟軛U的存在。比如開發(fā)商的成本是1萬元，售價(jià)只有1.1萬元，但仍沒有擺脫暴利的指責(zé)。其根本原因是，開發(fā)商自己只出很少一部分成本，其余的則靠開發(fā)貸款、按揭貸款等金融杠桿給予支撐。要想摘掉“暴利”的帽子，開發(fā)商就要更大限度安全、低風(fēng)險(xiǎn)、合理配置風(fēng)險(xiǎn)，配置金融杠桿。這是目前地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于制造業(yè)的重點(diǎn)。
　　用醫(yī)患關(guān)系來比喻目前的中國房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)是比較形象的。比如，面對(duì)一個(gè)發(fā)高燒的患者，醫(yī)生本想采用正常的方法、途徑、藥物診治。但是，病人家屬在旁邊卻不斷質(zhì)問：“大夫，病人的燒怎么還沒退？這都一天了。你真是庸醫(yī)”，并逼著大夫給病人吃治標(biāo)不治本的所謂特效藥。迫于病人家屬的壓力，醫(yī)生只能用一夜時(shí)間先把病人的燒給退了，至于到底是什么原因引起的發(fā)燒，是病毒還是感染，根本沒時(shí)間去思考。
　　現(xiàn)在，媒體和輿論就如同病人家屬，逼著醫(yī)生給病人吃特效藥。醫(yī)生只能先治標(biāo)，不然家屬會(huì)打大夫。這種情況下，醫(yī)生只好先采取一些救急的辦法，純粹是為了先把病人家屬安撫好，而真正退燒則需要一定的時(shí)間。
　　此外，有一種現(xiàn)象更是不好的趨勢(shì)，即不該開發(fā)商擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商擔(dān)了，不該開發(fā)商擔(dān)的罪名他們擔(dān)了。實(shí)際上，中國老百姓在比較快的時(shí)間內(nèi)能不能合理解決住房問題，是中國長期發(fā)展過程中各種問題的累積釋放，不是開發(fā)商良心的善惡轉(zhuǎn)變，就可以在短期內(nèi)解決。我們要實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展、防止人群過多向大城市涌入，才能最終解決中國的房地產(chǎn)問題。首先要調(diào)整土地制度，才能解決農(nóng)民工進(jìn)城的問題；其次還要解決風(fēng)險(xiǎn)配置、反通脹等諸多問題，這些問題程度不等的都會(huì)直接和間接影響中國的房地產(chǎn)行業(yè)。
　　其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也并沒有到水深火熱的地步。過去幾年，開發(fā)商的對(duì)立面似乎就是政府和政策。這說明，行業(yè)狀況并不很難受。只有當(dāng)相互競(jìng)爭(zhēng)成為生存基礎(chǔ)，每天都在想著同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，想著優(yōu)勝劣汰，開發(fā)商難受的時(shí)候才真正到了。
　　
　　（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任，本文根據(jù)作者在“萬通控股第一屆投資者年會(huì)”上的發(fā)言整理而成，未經(jīng)本人審閱）