房地產病

　　現在，中國很多的房地產公司都在深度思考轉型、思考商業模式的問題，希望從制造業轉向金融、投資。那么，兩種模式的差別在哪里？
　　分析之后會明白，其實，制造業賺錢主要不是靠賣產品賺利潤。沒有一家制造業企業是依靠買進原料、組織生產銷售、取得營業收入、單憑扣除成本之后的那部分利潤就可以做成世界500強的。制造業企業的資產價值是通過企業的資產溢價，實現資產不斷擴張，逐漸壯大的。簡單解釋一下資產溢價。假定投資1000萬建一個小工廠，每年回報率為30%，即年收入為300萬。那么，此時要轉讓這個小工廠，它應該值多少錢？顯然，不是300萬。因為資產價格不是按照付出的成本來定價，而是按照能掙多少錢來定價。道理很簡單，究竟把多少錢存進銀行，一年能掙300萬？如果年利率是10%，那么要存3000萬，則小工廠的資產價值上限是3000萬，如果年利率是5%，則上限是6000萬。制造業就是通過這樣的產權溢價而不斷擴張。
　　而房地產業很難依靠資產溢價。因為，房地產的實質是輕資產行業。雖然，在外界看來，地產商持有大量的固定資產——房子和土地，但這些資源對于開發商來說，恰恰是流動性資產，持有就是為了賣掉。這種方式決定了，房地產行業不能依靠產權溢價，而更多要依靠金融杠桿來獲益。
　　金融杠桿的方式多種多樣，有的靠銀行間接融資，也有的靠PE或發行項目貸、公司貸等直接融資，如何把金融杠桿用好恐怕是以后房地產行業主要研究的問題。
　　很多媒體說到房地產，總是用到“暴利”這個詞。為什么暴利不能跟降價空間聯系在一塊？就是因為有金融杠桿的存在。比如開發商的成本是1萬元，售價只有1.1萬元，但仍沒有擺脫暴利的指責。其根本原因是，開發商自己只出很少一部分成本，其余的則靠開發貸款、按揭貸款等金融杠桿給予支撐。要想摘掉“暴利”的帽子，開發商就要更大限度安全、低風險、合理配置風險，配置金融杠桿。這是目前地產行業區別于制造業的重點。
　　用醫患關系來比喻目前的中國房地產行業，其實是比較形象的。比如，面對一個發高燒的患者，醫生本想采用正常的方法、途徑、藥物診治。但是，病人家屬在旁邊卻不斷質問：“大夫，病人的燒怎么還沒退？這都一天了。你真是庸醫”，并逼著大夫給病人吃治標不治本的所謂特效藥。迫于病人家屬的壓力，醫生只能用一夜時間先把病人的燒給退了，至于到底是什么原因引起的發燒，是病毒還是感染，根本沒時間去思考。
　　現在，媒體和輿論就如同病人家屬，逼著醫生給病人吃特效藥。醫生只能先治標，不然家屬會打大夫。這種情況下，醫生只好先采取一些救急的辦法，純粹是為了先把病人家屬安撫好，而真正退燒則需要一定的時間。
　　此外，有一種現象更是不好的趨勢，即不該開發商擔的風險開發商擔了，不該開發商擔的罪名他們擔了。實際上，中國老百姓在比較快的時間內能不能合理解決住房問題，是中國長期發展過程中各種問題的累積釋放，不是開發商良心的善惡轉變，就可以在短期內解決。我們要實現大中小城市協調發展、防止人群過多向大城市涌入，才能最終解決中國的房地產問題。首先要調整土地制度，才能解決農民工進城的問題；其次還要解決風險配置、反通脹等諸多問題，這些問題程度不等的都會直接和間接影響中國的房地產行業。
　　其實，房地產行業內部也并沒有到水深火熱的地步。過去幾年，開發商的對立面似乎就是政府和政策。這說明，行業狀況并不很難受。只有當相互競爭成為生存基礎，每天都在想著同業競爭，想著優勝劣汰，開發商難受的時候才真正到了。
　　
　　（作者系住房和城鄉建設部政策研究中心主任，本文根據作者在“萬通控股第一屆投資者年會”上的發言整理而成，未經本人審閱）