房地產的混亂預期

　　2011年上半年，中國房地產進入了政策調控嚴厲、市場觀望強烈、交易大幅萎縮的行業冰河期。那么，調控政策期滿后市場將何去何從？房地產行業在國民經濟中的定位如何？這些混亂預期給市場帶來了更為劇烈的波動，并導致該行業逐步從泡沫初期走向泡沫中期。
　　目前市場最令人擔憂的，是預期紊亂。這使得地方政府、發展商和購房者均陷入焦慮。就“新國八條”來看，其大部分內容，在以前各次調控政策中已有體現，此次不同之處是信貸政策、限購措施，以及新近試點的房產稅三項。
　　信貸政策的調整包括對土地儲備、開發貸款、購房貸款的全面收緊，貸款價格明顯提高等。受到該項政策沖擊最大的是地方政策，其次是購房者，然后是發展商。
　　首先，越是基層政府的財政就越困難，對土地出讓收益的依賴就越高。一些研究顯示，土地出讓收益占本級財政收入的比重通常在30%-40%，地方可用財力中，“土地財政”是重要內容。
　　其次，開發商目前的自有資金率高達50%，2010年開發商新購置土地僅4億平米，耗資約1萬億元，信貸收緊促使房地產行業加速洗牌，一些中小發展商可能就此告別房地產行業另謀出路。
　　第三，購房者運用按揭的比率越來越低，表明白領的首次置業需求、以及改善需求被市場快速擠出。
　　所以，信貸收緊將導致商品房供求雙向萎縮，商品房價格可能仍居高不下，并招致更嚴厲的后續金融調控。
　　房產稅目前正在重慶和上海試點。請注意，從房地產稅轉為房產稅的微妙調整，反映出該稅的立法基礎的脆弱。一種涉及到千家萬戶切身利益的公共決策，在一種不經民眾廣泛參與和討論的情況下，秘密決策和施行，這種改革開放30多年來罕見的行為本身就缺乏程序正義。并且，該調控措施有可能在試點的基礎上逐步推廣，成為中長期政策。但是，該政策似乎對推動租金價格的明顯上升更加有效，而不是房價的持續下降。可以想見，房產稅帶來的問題，比能解決的問題要多得多。
　　限購措施目前看來比較有效。基本照顧到了自用、改善和適當投資的需求，遏制了富裕階層對房地產的純粹投機需求，因此獲得了較為廣泛的民意基礎，也使得富裕群體被限制在房地產市場之外，如能將限購措施規范內容、覆蓋廣泛，并作為中長期政策實施，其對房地產市場供求的影響必然深遠。若此，估計每年被迫離開市場的購房資金可能在3000億-5000億元。但到目前為止，限購仍是短期措施，即在有限區域和少數城市實施的過渡型措施。
　　綜合房地產新政的上述三點關鍵新內容，其對供求雙方的影響迥然相反。新政使發展商的行為趨于理性，其開發周期和資金回籠周期拉長，行業增長和利潤率穩中有降；一線城市資金門檻和專業門檻較高的建筑綜合體，以及二三線城市大體量分批次開發的住宅項目受到青睞。與此相較，購房者的行為趨于感性，有調控就地臥倒，調控稍松動立馬沖鋒的特征明顯，例如2010年12月，估計售價漲幅超過10%，同時交易量超過2億平米，令人嘆為觀止。按以往購房者對調控措施的反應模式，2011年7-8月，以及2012年初，如無新的加碼調控，市場有可能數月間巨變。
　　除調控新政之外，值得關注的另一事項是保障性住房的狂飆突進，它將加速凸顯地方財政的捉襟見肘，在地方政府投融資平臺被規范清理、在銀行信貸不斷收緊、在土地財政舉步維艱的背景下，保障性住房政策最直接沖擊的不是商品房市場，而是地方債務包袱，如果短期內地方發債政策沒有突破，中期內綜合稅制改革沒有啟動，那么保障性住房政策很可能成為用意良好的無本之木。
　　
　　（作者系北京師范大學金融研究中心教授，本文只代表個人觀點）